房地产交易通常是一项漫长而紧张的工作，涉及许多步骤和程序手续。当您签署将房子归您所有的文件时，就会关闭房子，但在那决定性的一天到来之前，必须发生一长串事情。本文介绍了从您的报价被接受到您拿到新房钥匙之间必须采取的 12 个步骤。
摘要
- 房地产交易通常在几周内完成，并且有许多活动部分。
- 交易从开设一个托管账户开始，到最后的演练结束，然后在虚线上签名。
- 房地产交易的复杂性是聘请律师指导您完成整个过程的一个很好的理由。
- 不要对关闭成本感到惊讶，并向您的信贷员和房地产经纪人询问所有潜在费用。
- 已获得抵押贷款预先批准的买家通常能够更快地关闭。
为什么抵押贷款预先批准是个好主意
除非您是全现金购买者，否则最好在开始寻找房屋之前获得抵押贷款的预先批准。虽然完成交易不需要预先批准，但大多数卖家希望买家有预先批准信。拥有一个可以使过程更快，并在谈判时为您提供更多的议价能力。它向卖家发出信号，表明您有强大的财务支持。它还为您提供利率锁定，这意味着您更有可能获得优惠的利率。
获得抵押贷款的预先批准还可以让您知道购买房产的上限。它可以节省时间和精力，让您只搜索符合您预算的房地产。
最后，抵押贷款预先批准让您有更多时间应对可能的歧视。假设您觉得潜在的贷方歧视您。在这种情况下，您可以从其他来源寻求融资并在以后采取法律行动。获得预先批准可以防止单个有偏见的贷方破坏一笔好交易并延迟您的梦想。一旦您找到了完美的房子并且买家接受了您的报价，以下是您完成交易所需采取的步骤。
1. 开设托管账户
托管账户由第三方代表买卖双方持有。房屋销售涉及在几周内采取的多个步骤。因此，防止卖方或买方受骗的最佳方法是引入中立的第三方。该第三方可以持有与交易相关的所有资金和文件，直到一切都得到解决。一旦所有程序手续结束，资金和文件就会从托管账户转移到买卖双方，从而保证交易安全。
2. 产权搜索和保险
产权搜索和产权保险提供安心和法律保障。他们确保当您购买房产时，没有其他人可以在以后尝试认领。产权搜索是对公共记录的检查，以确定和确认财产的合法所有权，并找出财产上存在的权利要求（如果有的话）。如果有任何索赔，可能需要在买方获得财产之前解决。
产权保险是一种赔偿保险，可保护持有人免受因产权缺陷而遭受的经济损失。它保护房地产所有者和贷方免受因留置权、产权负担或所有权缺陷而造成的损失或损害。
3.聘请律师
虽然获得法律援助是可选的，但最好就您的结案文件获得专业的法律意见。即使对于受过良好教育的人来说，其中复杂的术语也很难理解。只要支付适当的费用，经验丰富的房地产律师的意见就可以提供多种好处，包括提示文书工作中的任何潜在问题。
在某些州，您可能需要聘请律师来处理结案。检查您所在州的法律。
4. 协商结算成本
从开设托管账户到聘请房地产律师，所有涉及的服务和实体都需要花钱。如果您不小心，这些成本可能会滚雪球成大量现金。例如，家庭和害虫检查对于防止您购买存在隐藏且成本高昂的问题的房产至关重要。但许多此类服务通过收取高额费用来利用消费者的无知。甚至合法关闭服务的费用也可能被夸大。
垃圾费是贷款人在抵押贷款关闭时收取的费用，通常是借款人意料之外的费用，贷款人也没有明确解释。这些费用加起来可能是一笔巨额账单。垃圾费包括管理费、申请审查费、评估审查费、辅助费、处理费和结算费。
如果您愿意大声疾呼并坚持自己的立场，通常可以在关闭之前减少或消除垃圾费和其他费用。
5.完成房屋检查
必须进行实际的房屋检查，以发现该物业的任何潜在问题并了解其周围环境。如果您在检查期间发现房屋存在严重问题，您将有机会退出交易或要求卖方修复它。你也可以让卖家付钱给你修理它（只要你的购买报价包括家庭检查应急费用）。
6. 进行害虫检查
害虫检查与家庭检查是分开的。它需要一名专家确保您的家中没有任何破坏木材的昆虫，例如白蚁或木蚁。害虫可能对主要由木质材料制成的房产造成毁灭性的影响。许多抵押贷款公司要求在您完成交易之前解决即使是轻微的虫害问题。
一个小的侵扰可以传播成为非常具有破坏性和修复成本高昂。可以消除破坏木材的害虫，但您需要确保以合理的费用解决问题。更好的是，您可以在完成购买之前让卖家付款并消除害虫。害虫检查在某些州是法律要求的，而在其他州是可选的。
7. 重新协商报价
即使您的购买报价已被接受，您也可能需要重新协商价格，以反映检查发现的任何必要维修的成本。您也可以保持购买价格不变，但尝试让卖方支付维修费用。即使您是“按原样”购买房产，询问也无妨。如果发现卖家无法或不会解决的重大问题，您仍然可以退出而不会受到处罚。
8. 锁定利率
利率，包括抵押贷款利率，可能会波动并可能发生变化。利率受多种因素影响，例如地理区域、房产类型、申请的贷款类型和申请人的信用评分。
如果可能，建议提前锁定贷款利率。这可以防止您受到市场波动的摆布，这可能会在您完成购房之前导致利率上升。即使加息 0.25% 也会显着增加您的每月供款和偿还抵押贷款所需的时间。
9. 消除意外情况
您的房地产报价应取决于以下五件事：
- 以不超过您能承受的利率获得融资
- 房屋检查未发现房屋有任何重大问题
- 卖方完全披露与房屋的任何已知问题
- 虫害检查未显示任何重大虫害或房屋损坏
- 卖方完成任何约定的维修
此类或有事项必须在您的购买报价中规定的特定日期以书面形式消除，这一过程称为主动批准。但是，在某些采购协议中，或有事项须经被动批准（也称为建设性批准）。这意味着如果您没有在指定的截止日期前提出抗议，他们就会被视为已获批准。买家必须了解审批流程，并在规定的日期前采取必要的行动。
10. 满足资金要求
您很可能在签署购买协议时存入了定金。保证金是向卖方支付的押金，表明买方对财产交易的诚意、认真和真正的兴趣。如果买方退出，定金将作为补偿给卖方。如果卖方退出，钱将退还给买方。
要完成购买，您必须将额外的资金存入托管。由于原始定金通常用于首付，因此在交易完成之前安排各种其他所需的付款至关重要。如果不这样做，可能会导致销售被取消，而定金将归卖家所有。此外，在交易破裂之前，您仍可能需要为您使用的各种服务付费。
11. 最后的演练
在您签署结账文件之前的最后一步之一应该是最后一次查看房产。您要确保自上次房屋检查以来没有发生任何损坏。您还应该验证卖家是否已完成所需的修复并且没有出现新问题。最后，检查是否删除了购买协议中包含的任何内容。
关闭房屋可能需要一周到 60 天，具体取决于房产类型以及您是支付现金还是为购买融资。
12. 了解文书工作
文书工作对于完成房地产交易至关重要。尽管有一堆文件充满了复杂的法律术语和行话，但您应该自己阅读所有内容。如果您有不明白的地方，请咨询房地产律师。您的代理人也将有助于理解任何复杂的法律语言。
尽管等待您签署文件的人（例如公证人或抵押贷款人）可能会给您带来压力，但请仔细阅读每一页，因为细则可能会对未来几年产生重大影响。
特别要确保利率正确，并明确提及所有其他商定条款。更一般地，将您的结算成本与您在流程开始时收到的善意估计进行比较。强烈反对您认为非法的任何费用。
关闭房子需要多长时间？
通常，关闭房屋需要 30 到 45 天，这取决于几个因素，例如进行房屋检查所需的速度以及您是否获得抵押贷款的预先批准。
买房前应该存多少钱？
买房前应该存多少钱取决于买房可能需要多少首付。如果您要购买的房屋成本为 200,000 美元，您可能需要 20% 的首付，例如 40,000 美元。
即使您不需要 20% 的首付，而且并非每个买家都需要，但有钱支付检查费和找房时可能出现的任何其他费用可能会很有用。
购买房屋时的结算成本是多少？
律师的过户费用有很多相关的费用，从评估费到您支付给起草合同的律师的费用。这些成本最多可占房屋购买价格的 2% 至 7%，通常在收盘时到期。
什么时候退出买房为时已晚？
如果你还没有签订买房合同，请随意走开。如果您与卖方“签订合同”购买房屋，则退出合同取决于合同中的意外情况，例如房屋检查或如果您无法获得融资，则在合同中进行了概述。如果您不考虑任何意外情况，您最终可能会没收您的定金。因此，如果您决定“不想要这个家”，那么您可能会遇到一些法律问题，因此最好与您的律师交谈。
归纳总结
虽然看起来关闭过程似乎需要做很多工作，但值得花时间和精力来把事情做好，而不是匆忙签署你不理解的交易。警惕任何快速完成交易的压力。房地产经纪人和其他帮助您的实体会想要他们的削减，但他们不会关心您从长远来看可能因糟糕交易而面临的问题。