房地產交易通常是一項漫長而緊張的工作，涉及許多步驟和程序手續。當您簽署將房子歸您所有的文件時，就會關閉房子，但在那決定性的一天到來之前，必須發生一長串事情。本文介紹了從您的報價被接受到您拿到新房鑰匙之間必須採取的 12 個步驟。
要點
- 房地產交易通常在幾周內完成，並且有許多活動部分。
- 交易從開設一個託管賬戶開始，到最後的演練結束，然後在虛線上簽名。
- 房地產交易的複雜性是聘請律師指導您完成整個過程的一個很好的理由。
- 不要對關閉成本感到驚訝，並向您的信貸員和房地產經紀人詢問所有潛在費用。
- 已獲得抵押貸款預先批准的買家通常能夠更快地關閉。
爲什麼抵押貸款預先批准是個好主意
除非您是全現金購買者，否則最好在開始尋找房屋之前獲得抵押貸款的預先批准。雖然完成交易不需要預先批准，但大多數賣家希望買家有預先批准信。擁有一個可以使過程更快，並在談判時爲您提供更多的議價能力。它向賣家發出信號，表明您有強大的財務支持。它還爲您提供利率鎖定，這意味着您更有可能獲得優惠的利率。
獲得抵押貸款的預先批准還可以讓您知道購買房產的上限。它可以節省時間和精力，讓您只搜索符合您預算的房地產。
最後，抵押貸款預先批准讓您有更多時間應對可能的歧視。假設您覺得潛在的貸方歧視您。在這種情況下，您可以從其他來源尋求融資並在以後採取法律行動。獲得預先批准可以防止單個有偏見的貸方破壞一筆好交易並延遲您的夢想。一旦您找到了完美的房子並且買家接受了您的報價，以下是您完成交易所需採取的步驟。
1. 開設託管賬戶
託管賬戶由第三方代表買賣雙方持有。房屋銷售涉及在幾周內採取的多個步驟。因此，防止賣方或買方受騙的最佳方法是引入中立的第三方。該第三方可以持有與交易相關的所有資金和文件，直到一切都得到解決。一旦所有程序手續結束，資金和文件就會從託管賬戶轉移到買賣雙方，從而保證交易安全。
2. 產權搜索和保險
產權搜索和產權保險提供安心和法律保障。他們確保當您購買房產時，沒有其他人可以在以後嘗試認領。產權搜索是對公共記錄的檢查，以確定和確認財產的合法所有權，並找出財產上存在的權利要求（如果有的話）。如果有任何索賠，可能需要在買方獲得財產之前解決。
產權保險是一種賠償保險，可保護持有人免受因產權缺陷而遭受的經濟損失。它保護房地產所有者和貸方免受因留置權、產權負擔或所有權缺陷而造成的損失或損害。
3.聘請律師
雖然獲得法律援助是可選的，但最好就您的結案文件獲得專業的法律意見。即使對於受過良好教育的人來說，其中複雜的術語也很難理解。只要支付適當的費用，經驗豐富的房地產律師的意見就可以提供多種好處，包括提示文書工作中的任何潛在問題。
在某些州，您可能需要聘請律師來處理結案。檢查您所在州的法律。
4. 協商結算成本
從開設託管賬戶到聘請房地產律師，所有涉及的服務和實體都需要花錢。如果您不小心，這些成本可能會滾雪球成大量現金。例如，家庭和害蟲檢查對於防止您購買存在隱藏且成本高昂的問題的房產至關重要。但許多此類服務通過收取高額費用來利用消費者的無知。甚至合法關閉服務的費用也可能被誇大。
垃圾費是貸款人在抵押貸款關閉時收取的費用，通常是借款人意料之外的費用，貸款人也沒有明確解釋。這些費用加起來可能是一筆鉅額賬單。垃圾費包括管理費、申請審查費、評估審查費、輔助費、處理費和結算費。
如果您願意大聲疾呼並堅持自己的立場，通常可以在關閉之前減少或消除垃圾費和其他費用。
5.完成房屋檢查
必須進行實際的房屋檢查，以發現該物業的任何潛在問題並瞭解其周圍環境。如果您在檢查期間發現房屋存在嚴重問題，您將有機會退出交易或要求賣方修復它。你也可以讓賣家付錢給你修理它（只要你的購買報價包括家庭檢查應急費用）。
6. 進行害蟲檢查
害蟲檢查與家庭檢查是分開的。它需要一名專家確保您的家中沒有任何破壞木材的昆蟲，例如白蟻或木蟻。害蟲可能對主要由木質材料製成的房產造成毀滅性的影響。許多抵押貸款公司要求在您完成交易之前解決即使是輕微的蟲害問題。
一個小的侵擾可以傳播成爲非常具有破壞性和修復成本高昂。可以消除破壞木材的害蟲，但您需要確保以合理的費用解決問題。更好的是，您可以在完成購買之前讓賣家付款並消除害蟲。害蟲檢查在某些州是法律要求的，而在其他州是可選的。
7. 重新協商報價
即使您的購買報價已被接受，您也可能需要重新協商價格，以反映檢查發現的任何必要維修的成本。您也可以保持購買價格不變，但嘗試讓賣方支付維修費用。即使您是“按原樣”購買房產，詢問也無妨。如果發現賣家無法或不會解決的重大問題，您仍然可以退出而不會受到處罰。
8. 鎖定利率
利率，包括抵押貸款利率，可能會波動並可能發生變化。利率受多種因素影響，例如地理區域、房產類型、申請的貸款類型和申請人的信用評分。
如果可能，建議提前鎖定貸款利率。這可以防止您受到市場波動的擺佈，這可能會在您完成購房之前導致利率上升。即使加息 0.25% 也會顯着增加您的每月供款和償還抵押貸款所需的時間。
9. 消除意外情況
您的房地產報價應取決於以下五件事：
- 以不超過您能承受的利率獲得融資
- 房屋檢查未發現房屋有任何重大問題
- 賣方完全披露與房屋的任何已知問題
- 蟲害檢查未顯示任何重大蟲害或房屋損壞
- 賣方完成任何約定的維修
此類或有事項必須在您的購買報價中規定的特定日期以書面形式消除，這一過程稱爲主動批准。但是，在某些採購協議中，或有事項須經被動批准（也稱爲建設性批准）。這意味着如果您沒有在指定的截止日期前提出抗議，他們就會被視爲已獲批准。買家必須瞭解審批流程，並在規定的日期前採取必要的行動。
10. 滿足資金要求
您很可能在簽署購買協議時存入了定金。保證金是向賣方支付的押金，表明買方對財產交易的誠意、認真和真正的興趣。如果買方退出，定金將作爲補償給賣方。如果賣方退出，錢將退還給買方。
要完成購買，您必須將額外的資金存入托管。由於原始定金通常用於首付，因此在交易完成之前安排各種其他所需的付款至關重要。如果不這樣做，可能會導致銷售被取消，而定金將歸賣家所有。此外，在交易破裂之前，您仍可能需要爲您使用的各種服務付費。
11. 最後的演練
在您簽署結賬文件之前的最後一步之一應該是最後一次查看房產。您要確保自上次房屋檢查以來沒有發生任何損壞。您還應該驗證賣家是否已完成所需的修復並且沒有出現新問題。最後，檢查是否刪除了購買協議中包含的任何內容。
關閉房屋可能需要一週到 60 天，具體取決於房產類型以及您是支付現金還是爲購買融資。
12. 瞭解文書工作
文書工作對於完成房地產交易至關重要。儘管有一堆文件充滿了複雜的法律術語和行話，但您應該自己閱讀所有內容。如果您有不明白的地方，請諮詢房地產律師。您的代理人也將有助於理解任何複雜的法律語言。
儘管等待您簽署文件的人（例如公證人或抵押貸款人）可能會給您帶來壓力，但請仔細閱讀每一頁，因爲細則可能會對未來幾年產生重大影響。
特別要確保利率正確，並明確提及所有其他商定條款。更一般地，將您的結算成本與您在流程開始時收到的善意估計進行比較。強烈反對您認爲非法的任何費用。
關閉房子需要多長時間？
通常，關閉房屋需要 30 到 45 天，這取決於幾個因素，例如進行房屋檢查所需的速度以及您是否獲得抵押貸款的預先批准。
買房前應該存多少錢？
買房前應該存多少錢取決於買房可能需要多少首付。如果您要購買的房屋成本爲 200,000 美元，您可能需要 20% 的首付，例如 40,000 美元。
即使您不需要 20% 的首付，而且並非每個買家都需要，但有錢支付檢查費和找房時可能出現的任何其他費用可能會很有用。
購買房屋時的結算成本是多少？
律師的過戶費用有很多相關的費用，從評估費到您支付給起草合同的律師的費用。這些成本最多可占房屋購買價格的 2% 至 7%，通常在收盤時到期。
什麼時候退出買房爲時已晚？
如果你還沒有簽訂買房合同，請隨意走開。如果您與賣方“簽訂合同”購買房屋，則退出合同取決於合同中的意外情況，例如房屋檢查或如果您無法獲得融資，則在合同中進行了概述。如果您不考慮任何意外情況，您最終可能會沒收您的定金。因此，如果您決定“不想要這個家”，那麼您可能會遇到一些法律問題，因此最好與您的律師交談。
綜述
雖然看起來關閉過程似乎需要做很多工作，但值得花時間和精力來把事情做好，而不是匆忙簽署你不理解的交易。警惕任何快速完成交易的壓力。房地產經紀人和其他幫助您的實體會想要他們的削減，但他們不會關心您從長遠來看可能因糟糕交易而面臨的問題。