众所周知，现在买房很贵。许多人可能没有意识到，卖一个也不便宜。无论房屋在市场上卖得怎样，卖家都不太可能带着接近全部金额的东西离开收盘台。本文概述了出售房屋的成本，并提供了一些防止它们失控的建议。
摘要
- 出售房屋有很多成本，其中一些是可选的或可以协商的。
- 对于大多数卖家来说，最大的费用是房地产经纪人佣金，他们通常必须同时支付他们的经纪人和买方的经纪人。
- 如果房屋以可观的利润出售，则卖方还可能对该金额的一部分缴纳资本利得税。
美化你的家
房地产经纪人经常提到房屋的遏制吸引力，这是它给潜在买家的第一印象。作为一个潜在的卖家，尽可能冷静地看看你家的外面是很重要的。油漆状态是否良好？灌木丛修剪了吗？花园被除草了吗？如果您的房屋在任何这些方面都未能通过测试，您将需要投入时间和金钱来补救这些问题。
一旦你让你的家足够吸引潜在买家想要走进去，就该美化室内了。油漆和壁纸好看吗？有什么明显需要修理的东西吗？
越来越多的卖家正在展示他们的房屋以增加他们的吸引力。这可能意味着从简单的整理到购买（或租用）新家具的一切。如果您有房地产经纪人，他们可以提供有关如何操作的提示、自己布置房屋或聘请专业的舞台布置师。根据 2021 年全国房地产经纪人协会 (NAR) 的报告，专业人士的服务费用可能约为 1,500 美元，在许多情况下，这将超过其自身的回报。在 NAR 的调查中，23% 的销售代理表示，分期付款使销售价格上涨了 1% 至 5%，而另外 29% 的销售代理表示上涨幅度在 6% 至 20% 以上。
根据 NAR，最常见的布置房间是客厅（90%）、厨房（80%）、主卧室（78%）和餐厅（69%）。
虽然一些较小且相对便宜的装修可以走很长的路，但较大的改造项目是另一回事。在 Remodeling Magazine 的 2021 年成本与价值报告中，研究的 22 个改造项目中没有一个能够在销售时收回其全部成本。例如，小型厨房改造平均收回约 72%，而大型厨房改造收回约 54%。最接近物有所值的项目是用新的钢制门更换车库门，从而收回了 94%。
对买家的激励
在强劲的房地产市场中，房屋可能会收到多个投标，卖家不必提供任何额外的激励措施来争夺潜在买家。然而，在疲软的市场中，一种或另一种激励措施可以产生影响。常见的激励措施包括为买方的抵押贷款支付积分（称为卖方支付积分），支付买方的部分成交费用，或留下一些家具和电器。
还清抵押贷款
如果您仍然欠您的抵押贷款，您将不得不使用一些销售收益来偿还它。为了使交易顺利进行，您需要贷方的付款信或声明。它将显示您欠贷方的金额，包括与交易相关的任何费用或预付罚款。
如果您在贷方有托管账户，贷方应将该金额用于您的未偿债务或将其退还给您。
房地产经纪人佣金
通常，出售房屋所涉及的最大成本是支付房地产经纪人的佣金。对于一些首次购房者来说，卖方通常负责向他们自己的代理人和买方的代理人付款，这可能会让他们感到惊讶。
传统上，6% 的佣金，由卖方和买方的代理人分摊，一直是标准。但是佣金是可以商量的，很多中介愿意降一点。根据收集房地产交易数据的 RealTrends 的数据，今天全国平均佣金约为 4.9%，低于十年前的 5.4%。
也有折扣经纪人向卖方收取较小百分比（通常为 1% 至 2%）或固定费用。其中包括本地代理和在线经纪网站。当然，存在权衡，您可能无法通过支付更高的费率获得所有服务或关注。此外，您可能仍需向买方代理支付标准佣金。
您还可以通过在没有代理的情况下出售房屋来节省佣金。同样，您可能仍然需要向买方代理支付费用，并且您将承担很多您自己的代理会为您处理的工作。不过，它适用于一些卖家。
房地产经纪人的佣金成本通常是卖方成交成本的大部分。有些人选择在没有代理的情况下出售房屋以节省费用，但您将承担大量工作，您可能仍需向买方代理支付费用。
聘请律师
您是否需要聘请律师来出售您的房屋因州而异，但无论哪种方式通常都是一个好主意。卖方的律师可以起草销售合同并在交割时代表卖方的利益。您支付的费用可能因地而异，但可能从几百美元到几千美元不等。
其他结算成本
支付房地产经纪人的佣金将占卖方负责的大部分成交费用，但也可能有其他一些费用。例如，通常要求卖方支付任何转让税，有些州在财产易手时征收。如果该物业是房主协会的一部分，该协会也可能会收取转让费。
这些规则也因州而异，作为合同的一部分，买方和卖方通常可以协商谁支付特定的成交费用。
所得税
如果您从出售房屋中获得足够大的利润，您可能需要缴纳联邦所得税。幸运的是，如果您满足以下两项测试，您就有资格排除部分利润：您拥有该房屋至少两年，并且您在过去五年中至少居住了两年。
假设您符合条件，您可以排除高达 250,000 美元的个人利润或 500,000 美元作为已婚夫妇提交联合纳税申报表的利润。请注意，您的利润不是基于您最初为房屋支付的费用，而是您调整后的成本基础。这包括您为房屋支付的费用以及您多年来所做的任何改进的费用。因此，例如，如果您添加了新屋顶、中央空调或地毯，这些费用将增加您的基础并降低您的利润。您也可以将购买房屋时的一些结算成本添加到基础上。
另请注意，您拥有房屋的时间长度将对您必须支付的资本利得税产生影响。如果您拥有该房屋至少一年，您的利润（如果有）将作为长期资本收益征税。如果您拥有它的时间不到一年，那么短期资本收益的税率可能会高得多。
购房者必须支付哪些成交费用？
结算成本可以免税吗？
大多数结账费用不能免税。例外情况是抵押贷款利息（包括积分）和房地产税，只有当买方或卖方在提交当年的纳税申报表时逐项列出扣除额时。但是，卖家可以在调整后的房屋成本基础上增加一些原始成交成本，这可以减少他们的纳税义务。
什么是无结算成本抵押贷款？
无结算成本抵押贷款是贷方将借款人的结算成本添加到贷款金额或收取更高利率以弥补它们的抵押贷款。换句话说，即使您最初不需要支付任何结算费用，但随着时间的推移，您仍然会支付这些费用。
结论
卖房子不是免费的。最大的单笔费用可能是房地产经纪人佣金，但也有其他成本和费用。如果您出售房屋以获取可观的利润，您可能还需要缴纳其中一部分的所得税。