当您自己出售房屋时（也称为“业主出售”（FSBO）），这似乎是节省数千美元的好方法。毕竟，标准房地产经纪人的佣金是 5% 到 6%——那是250,000 美元的房子需要 12,500 美元到 15,000 美元。鉴于这笔费用的规模，您可能会认为作为您自己的卖家代理肯定会物有所值。以下是您可能需要重新考虑的八个原因。
摘要
- 您可能会想避开房地产经纪人，节省佣金，然后自己出售房屋——也称为“业主出售”（FSBO）。
- 虽然很诱人，但在大多数情况下，单独行动的风险可能超过收益。
- 风险包括潜在买家很少（更不用说合格的买家）、做出情绪化的决定、不知道如何正确谈判以及没有足够的空闲时间专门寻找买家。
- FSBO 的最大风险之一是没有经验或专业知识来应对出售房屋所带来的所有法律和监管要求。
1. 房地产经纪人可能不会展示“业主出售”的房屋
在 FSBO 交易中，买方的代理人知道交易的另一端不会有专业的同事。即使客户坚持要去看你的房子，中介也可能不鼓励出价，理由是在没有专业代表卖家的情况下尝试完成交易会带来麻烦和风险——而且没有保证佣金。
“我展示 FSBO 的原因只有两个：没有其他可用库存或价格低得离谱，”位于亚特兰大附近乔治亚州阿尔法利塔的 RE/MAX Town & Country 的房地产经纪人布鲁斯·艾利恩 (Bruce Ailion)说。 Ailion 说，经验丰富的经纪人通常会因 FSBO 交易而被烧毁，在该交易中，卖方没有向带来买方的经纪人支付全部约定的佣金，或者根本没有支付任何佣金。 “FSBO 卖家被视为不切实际、不合理和难缠的卖家，专业房地产经纪人拒绝了，”他说。
尽管如此，仍有买家代理会在合适的条件下展示您的房产。这可能意味着与代理签订协议，说明您作为卖方将支付给代理的费用百分比。 （代理可能会指定 6% 的佣金，试图让买方和卖方双方都受益。相反，将总佣金协商到更合理的 2% 到 3%。）协议还应明确代理仅代表其工作的买方。它还可以规定，作为买方的代理人，房地产经纪人有义务向客户披露卖方提供给他们的所有信息，例如需要在某个日期之前出售。
如果您想被卖家代理认真对待，获得最优惠的价格，并确保您不会错过流程中的任何关键步骤 - 或冒着诉讼的风险 - 最好使用房地产经纪人而不是试图出售你自己的家。
2. 代理商避免情绪化销售
出售房屋通常是一个情绪化的过程。拥有代理可以让您远离一步，并减少您犯愚蠢错误的可能性，例如高估您的房屋，因为您被冒犯而拒绝拒绝低价报价，或者当您有销售的最后期限时太容易让步。 “房地产经纪人可以在不表达渴望或绝望感的情况下跟进；跟进是他们的工作，”Ailion 说。 “当卖家反复检查时，无论对错，它都表明愿意接受更低的价格。”
如果您放弃代理，每次买方代理告诉您客户不感兴趣时，您还必须直接处理拒绝。 “作为房主，听到买家以及他们的经纪人经常发表的一些评论可能会非常令人不安，”加利福尼亚州比佛利山庄Beverly & Co. 的房地产经纪人大卫基恩说。
代理人可以消除拒绝的刺痛，并对任何负面反馈进行正面评价。加州圣罗莎North Bay Capital 总裁兼创始人、房地产经纪人 Jesse Gonzalez表示：“[卖方] 很难将情绪排除在销售之外，因为没有第三方可以从中反弹。” . “例如，如果房产在市场上，房主不知道房子不卖的原因。”
“卖家的情绪永远存在，”冈萨雷斯补充道，“但如果有建设性的批评来自站在他们一边的经纪人，试图为他们争取到最好的利益，卖家会更容易消化。”
3. 房地产是一份全职工作
每次有人想看你家时，你能下班赶回家吗？每次您与潜在买家的电话响起时，您能否请假不开会？在漫长的工作日结束后，您是否有精力利用每一个可能的机会推销您的房屋？您是房屋营销专家吗？
你有这样做的经验吗？您对所有这些问题的回答可能都是“不”。代理人对所有这些问题的回答都是“是”。此外，通过代理，您将获得一个用于前门的密码箱，即使您不在，代理也可以显示您的家。
4. 代理访问大型网络
是的，您可以在 Zillow、Redfin、Craigslist 甚至代理商使用的多重上市服务 (MLS)上自己列出您的房屋。但这就足够了吗？即使您拥有庞大的个人或专业网络，这些人也可能没有兴趣宣传您的房屋待售。您没有与客户、其他代理商或房地产中介建立关系，无法将最大的潜在买家群体带到您的家中。潜在买家数量越少意味着对您的房产的需求越少，这可能意味着您要等待更长时间才能出售您的房屋，并且可能无法获得与您的房屋价值一样多的钱。
纽约市Barlavi Realty 的所有者兼首席执行官、房地产经纪人 Pej Barlavi说：“一个好的房地产经纪人应该有一个包含姓名和联系信息的通讯录，这样他们就可以快速传播他们刚刚列出的房产的信息。” “我有超过 3,500 名联系人的分发列表，他们在我们列出房产的 48 小时内收到了我的电子邮件。然后我开始在每个可用的网站、MLS 和房地产网站上推销该房产，以保持势头并 [保持] 持续展示。”
5.淘汰不合格的买家
经纪人可以查明想要看房的人是否真的是合格的买家，或者只是一个梦想家或好奇的邻居。每次您不得不暂停生活，让您的房子看起来完美，并展示您的家时，这都是大量的工作和重大的中断。您希望将这些麻烦限制在最有可能促成销售的展示上。
“房地产经纪人接受过培训，可以提出合格的问题，以确定潜在客户的严肃性、资格和动机，”Ailion 说。房地产经纪人还接受过培训，可以询问有关买家寻找多长时间的结案问题，他们是否看过任何其他适合他们需求的房屋，他们是否支付现金或已经通过资格预审，他们正在寻找什么学校等等上。他们可以将合格且有积极性的人带到购买点。他说，FSBO 卖家缺乏这种培训和技能。
当买家参观房屋时，让卖家而不是卖家的代理人在场也很尴尬。 “当展示房子时，主人永远不应该在场，”基恩说。 “没有什么比现在的主人在房子里更让潜在买家感到不舒服了。当有卖家在场时，大多数买家会冲过房子，不会注意到或记住他们所看到的东西。”
6. 价格谈判需要技巧
即使你有销售经验，你也没有谈判房屋销售的专业经验。买方的代理人会这样做，因此他们更有可能在谈判中取得成功，这意味着您口袋里的钱更少。 “一位经验丰富的销售代理可能已经协商了数百次购房，”基恩说。 “我们知道所有的游戏，一个紧张或不诚实的买家的警告信号。”
你不仅没有经验；你也可能对这个过程很情绪化，而且——如果你不理性的时候没有你自己的代理人指出——你更有可能做出糟糕的决定。根据基恩的说法，代理人不会对买家做出情绪化的、不恰当的回应，而是会说一些更专业的话，例如，“卖家拒绝了你最初的请求，但做出了以下还价”。
单独销售的卖家通常也不熟悉当地的习俗或市场状况。 “代理商了解市场脉搏以及推动需求的因素，这使他们通过了解哪些条款值得谈判以及哪些条款值得让对方获胜而获得优势，” Bushwick Real Estate 的所有者和指定经纪人 Rob McGarty说西雅图。
此外，冈萨雷斯说，经纪人了解当地出售房屋的习俗，例如买方或卖方通常是否支付转让税和成交费等费用。
7.你忽略了你家的缺陷
代理商是房屋销售方面的专家。他们可以和你一起走过你的家，并指出你需要做出哪些改变来吸引买家并获得最好的报价。他们可以看到您忽略的缺陷，因为您每天都看到它们，或者因为您根本不将它们视为缺陷。他们还可以帮助您确定在您将房屋投放市场后应该采取哪些潜在买家的反馈以提高其销售机会。
“任何决定出售自己房屋的人都应该聘请室内设计师或物业策划师来评估房屋的当前状况和市场吸引力，”基恩说。 “所有卖家都需要聘请专业的清洁服务人员对房屋进行深度清洁，然后再将其投放市场。良好的清洁将有助于去除居民无法闻到的任何明显气味，例如宠物，因为他们每天都和它们住在一起。”
8. 面临法律风险
房屋销售涉及大量法律文书工作，需要由专家正确完成。最重要的项目之一是卖方的披露。 LegalAdvice.com 的创始人兼首席执行官律师 Matthew Ryan Reischer表示：“房地产卖家有明确的义务披露任何对房产价值或可取性产生重大影响的事实。”如果卖方没有正确披露，他们可能要为欺诈、疏忽或违约承担责任。 “一个事实是否重要的问题通常在你所居住的州的判例法中确定，”赖舍尔说。
除非您是房地产律师，否则您的代理人可能比您更了解披露法。如果您未能披露危险、滋扰或缺陷——并且买家在搬入并发现问题后回来找你——买家可以起诉你。代理人也可能犯错误，但他们有专业的错误和遗漏保险来保护自己并给予买方追索权，因此买方可能不需要向卖方追索损害赔偿。
综述
学习如何在没有房地产经纪人的情况下出售房屋是一项艰巨的任务，而出售房屋可能是您一生中最大的交易之一。您可以尝试独自完成以节省资金，但聘请代理有很多优势。代理商可以为您的房产获得更广泛的曝光率，帮助您协商更好的交易，将更多时间用于您的销售，并防止您的情绪破坏它。代理人将很少有 FSBO 卖家拥有的专业知识带入具有许多潜在财务和法律陷阱的复杂交易中。