止赎是允许贷方通过出售或取得财产所有权来收回违约贷款所欠金额的过程。尽管止赎程序因州而异，但止赎程序有六个常见阶段。
重点摘要
- 当贷方由于未能付款而试图扣押用作贷款抵押品的财产时，就会发生止赎。
- 止赎过程通常有六个阶段，具体步骤因州而异。
- 在房屋被取消抵押品赎回权之前，业主有 30 天的时间来履行其抵押贷款义务。
阶段 1：付款违约
当借款人至少错过一笔抵押贷款付款时，就会发生付款违约——尽管技术定义可能因贷方而异。错过第一笔付款后，贷方将通过信件或电话联系。
通常，抵押贷款在每个月的第一天到期，许多贷方提供宽限期，直到每月 15 日。之后，贷方可能会收取滞纳金并发送未付款通知。
在拖欠付款的第二个月后，贷方可能会通过电话跟进。然而，在这一点上，贷方可能仍愿意与借款人合作，以安排追上付款，其中可能包括只支付一笔款项以防止进一步落后。
一旦借款人三个月未付款，贷方通常会发送一封要求函（或加速通知），说明拖欠金额，并且借款人有 30 天的时间来偿还抵押贷款。
违约抵押贷款可能有三种结果——恢复良好信誉、被修改，或者财产被收回或通过止赎或自愿放弃出售。
第 2 阶段：违约通知
拖欠付款的第四个月（逾期 90 天）后会发送违约通知(NOD)。该公告给借款人 30 天的时间来弥补逾期付款，然后才正式开始止赎程序。
大多数贷方在借款人逾期 90 天（连续三个未还款）之前不会发送违约通知。因此，很多时候借款人可能会落后一两个月而不会面临止赎。
一般来说，联邦法律禁止贷款人在借款人逾期超过 120 天之前开始止赎。
第 3 阶段：受托人出售通知
根据州的不同，启动止赎的过程是不同的。在某些州，可以进行非司法止赎，只需要向必要的法院提交文书工作即可启动该程序。有了这个，止赎e过程可以相当快地进行。其他州有司法止赎，每一步都需要法院批准——这意味着这个过程需要更长的时间。
一旦向法院提交表格或获得必要的批准，贷方的律师或止赎受托人将安排出售财产。然后将受托人出售通知（也称为出售通知）记录在财产所在的县，说明出售的具体时间和地点，以及财产的最低开盘价。
贷方通常还必须在拍卖前几周宣传该物业（报纸广告、标志等），表明该物业将在公开拍卖中出售。
从需求通知到拍卖日期的时间因州而异，但可能快至 2-3 个月。在拍卖日期之前，借款人仍然可以安排付款或支付到期金额，包括贷款人为启动该过程而产生的律师费。
第 4 阶段：受托人出售
该物业现在进行公开拍卖，并将授予满足所有要求的最高出价者。贷方（或代表贷方的公司）将根据未偿还贷款的价值和任何留置权、未缴税款和与销售相关的成本计算开盘价。
购买止赎财产时，由买方决定以前的所有者可以在他们以前的家中停留多长时间。
一旦确认最高出价者并完成销售，将向中标者提供受托人的销售契约。然后，该财产归买方所有，买方有权立即占有。
第 5 阶段：拥有的房地产 (REO)
贷方将设置最低出价，其中考虑到财产的评估价值、抵押贷款的剩余金额、任何其他留置权和律师费。如果在公开拍卖期间没有出售房产，贷方将成为所有者，并尝试通过经纪人或在房地产拥有(REO) 资产管理人的协助下出售房产。这些房产通常被称为“银行所有”，贷方可能会取消一些留置权和其他费用，以试图使房产更具吸引力。
阶段 6：驱逐
一旦拍卖结束并指定了新的所有者——如果房产没有售出，要么是拍卖赢家，要么是银行——如果借款人仍然住在房产中，他们就会收到撤离的命令。该驱逐通知要求居住在房屋中的任何人立即搬出房屋。
可能会提供几天时间，让居住者有足够的时间离开并移走任何个人物品。然后，通常情况下，当地治安官或执法部门将访问该财产并将其移走并扣押任何剩余的财物。
止赎和 COVD-19 救济
作为缓解 COVID-19 大流行的立法的一部分，如果借款人的贷款得到联邦政府的支持，他们可能能够避免丧失抵押品赎回权——如果您只是不申请初始暂缓，则可以得到长达 12 个月的暂缓期。
如果您的抵押贷款由房利美或房地美支持，则目前没有申请初始延期的截止日期。如果您的抵押贷款得到 HUD、FHA、USDA 或 VA 的支持，则申请初始延期的截止日期为 2021 年 9 月 30 日。
综述
在整个止赎过程中，许多贷方会尝试为借款人做出安排，以赶上贷款并避免止赎。如果借款人有机会赶上还款——例如，他们在失业一段时间后刚刚开始了一份新工作——值得与贷方交谈，以期做出安排或修改当前的贷款。