止贖是允許貸方通過出售或取得財產所有權來收回違約貸款所欠金額的過程。儘管止贖程序因州而異，但止贖程序有六個常見階段。
重點摘要
- 當貸方由於未能付款而試圖扣押用作貸款抵押品的財產時，就會發生止贖。
- 止贖過程通常有六個階段，具體步驟因州而異。
- 在房屋被取消抵押品贖回權之前，業主有 30 天的時間來履行其抵押貸款義務。
階段 1：付款違約
當借款人至少錯過一筆抵押貸款付款時，就會發生付款違約——儘管技術定義可能因貸方而異。錯過第一筆付款後，貸方將通過信件或電話聯繫。
通常，抵押貸款在每個月的第一天到期，許多貸方提供寬限期，直到每月 15 日。之後，貸方可能會收取滯納金併發送未付款通知。
在拖欠付款的第二個月後，貸方可能會通過電話跟進。然而，在這一點上，貸方可能仍願意與借款人合作，以安排追上付款，其中可能包括只支付一筆款項以防止進一步落後。
一旦借款人三個月未付款，貸方通常會發送一封要求函（或加速通知），說明拖欠金額，並且借款人有 30 天的時間來償還抵押貸款。
違約抵押貸款可能有三種結果——恢復良好信譽、被修改，或者財產被收回或通過止贖或自願放棄出售。
第 2 階段：違約通知
拖欠付款的第四個月（逾期 90 天）後會發送違約通知(NOD)。該公告給借款人 30 天的時間來彌補逾期付款，然後才正式開始止贖程序。
大多數貸方在借款人逾期 90 天（連續三個未還款）之前不會發送違約通知。因此，很多時候借款人可能會落後一兩個月而不會面臨止贖。
一般來說，聯邦法律禁止貸款人在借款人逾期超過 120 天之前開始止贖。
第 3 階段：受託人出售通知
根據州的不同，啓動止贖的過程是不同的。在某些州，可以進行非司法止贖，只需要向必要的法院提交文書工作即可啓動該程序。有了這個，止贖e過程可以相當快地進行。其他州有司法止贖，每一步都需要法院批准——這意味着這個過程需要更長的時間。
一旦向法院提交表格或獲得必要的批准，貸方的律師或止贖受託人將安排出售財產。然後將受託人出售通知（也稱爲出售通知）記錄在財產所在的縣，說明出售的具體時間和地點，以及財產的最低開盤價。
貸方通常還必須在拍賣前幾周宣傳該物業（報紙廣告、標誌等），表明該物業將在公開拍賣中出售。
從需求通知到拍賣日期的時間因州而異，但可能快至 2-3 個月。在拍賣日期之前，借款人仍然可以安排付款或支付到期金額，包括貸款人爲啓動該過程而產生的律師費。
第 4 階段：受託人出售
該物業現在進行公開拍賣，並將授予滿足所有要求的最高出價者。貸方（或代表貸方的公司）將根據未償還貸款的價值和任何留置權、未繳稅款和與銷售相關的成本計算開盤價。
購買止贖財產時，由買方決定以前的所有者可以在他們以前的家中停留多長時間。
一旦確認最高出價者並完成銷售，將向中標者提供受託人的銷售契約。然後，該財產歸買方所有，買方有權立即佔有。
第 5 階段：擁有的房地產 (REO)
貸方將設置最低出價，其中考慮到財產的評估價值、抵押貸款的剩餘金額、任何其他留置權和律師費。如果在公開拍賣期間沒有出售房產，貸方將成爲所有者，並嘗試通過經紀人或在房地產擁有(REO) 資產管理人的協助下出售房產。這些房產通常被稱爲“銀行所有”，貸方可能會取消一些留置權和其他費用，以試圖使房產更具吸引力。
階段 6：驅逐
一旦拍賣結束並指定了新的所有者——如果房產沒有售出，要麼是拍賣贏家，要麼是銀行——如果借款人仍然住在房產中，他們就會收到撤離的命令。該驅逐通知要求居住在房屋中的任何人立即搬出房屋。
可能會提供幾天時間，讓居住者有足夠的時間離開並移走任何個人物品。然後，通常情況下，當地治安官或執法部門將訪問該財產並將其移走並扣押任何剩餘的財物。
止贖和 COVD-19 救濟
作爲緩解 COVID-19 大流行的立法的一部分，如果借款人的貸款得到聯邦政府的支持，他們可能能夠避免喪失抵押品贖回權——如果您只是不申請初始暫緩，則可以得到長達 12 個月的暫緩期。
如果您的抵押貸款由房利美或房地美支持，則目前沒有申請初始延期的截止日期。如果您的抵押貸款得到 HUD、FHA、USDA 或 VA 的支持，則申請初始延期的截止日期爲 2021 年 9 月 30 日。
歸納總結
在整個止贖過程中，許多貸方會嘗試爲借款人做出安排，以趕上貸款並避免止贖。如果借款人有機會趕上還款——例如，他們在失業一段時間後剛剛開始了一份新工作——值得與貸方交談，以期做出安排或修改當前的貸款。