什么是 UPREIT？

UPREIT 是指伞式合伙房地产投资信托。 UPREIT 是一种独特的 REIT 结构，允许业主将其财产交换为 UPREIT 中的股份所有权。但是，UPREIT 通常受美国国内税收法(IRC) 第 721 条的交换。

了解 UPREIT

德怀特·艾森豪威尔 (Dwight D. Eisenhower) 推出了房地产投资信托(REIT) 作为另类房地产共同基金的一种。 REITs 是一种房地产投资组合，包括房地产和房地产融资资本。 REITs 是允许投资者为股权单位或企业股份进行投资的实体。

随着房地产投资信托基金在市场上的发展，已经开发了一些替代结构来为不同类型的投资者提供服务。 UPREIT 就是这样一种结构，主要以其允许以财产出资换取股份所有权而闻名。 DownREIT和其他一些替代方案也被创建为分支。

在其形成过程中，REITs 可以选择采用任何类型的业务结构。公开交易的房地产投资信托基金将被构建为公司。私人房地产投资信托基金通常会选择以信托或协会的形式构建，尽管它们也可能选择其他状态。与大多数非公司一样，私人实体也可以选择作为公司征税。

对于任何 REIT 而言，最重要的是它们符合 IRC 第 26 篇第 856-859 节的要求。当满足这些要求时，房地产投资信托基金可以将其所有收入转嫁给其股东。因此，转嫁收入被视为扣除，房地产投资信托基金缴纳的税款很少。主要要求是90%以上的业务属于房地产资产。

特别注意事项

业主可以将其贡献给 UPREIT 以换取单位，而不是出售财产。股份单位通常与出资财产具有相同的价值。由于出售给 REIT 的财产受 IRC 第 721 条的保护，因此该交易不会产生应税事件。

在财产到股份的转换中，UPREITs 可能会规定特殊条款。通常，交易所会为卖方提供特殊单位，允许房地产卖方选择他们希望如何归属于房地产投资信托基金。房地产卖家可能被允许立即将单位转换为 REIT 股票。其他选项也可能可用，例如持有股票至少一年，然后收到现金。

一旦投资者将其财产出售给 UPREIT，UPREIT 就拥有该财产以及与之相关的所有管理部门。由于第 721 条的交换选项以及新单位持有人附带的所有规定，UPREIT 管理可能比基本 REITs 复杂一些。 UPREIT 经理负责管理其 REIT 投资组合以产生回报。

UPREIT 的股票可能会根据管理活动、房地产估值、融资交易和发生的任何其他交易而波动。这可能会给股东带来波动。 UPREIT 股东通常拥有灵活的流动性，使他们可以随时选择轻松地将其股票转换为现金。

UPREITs 的好处

对于任何寻求出售其财产的业主来说，UPREITs 都是一个可行的选择。因此，它可以吸引个人业主和商业业主。任何选择将第 721 条交换为 UPREIT 的业主都可以以 UPREIT 单位的形式获得该物业的价值。

第 721 条交换到 UPREIT 不会产生应税事件。但是，单位持有人根据一般 REIT 税收标准征税。一些业主可能会选择将这种类型的投资用于遗产规划，因为它可能完全绕过税收。

对 UPREIT 的要求

UPREIT 是所有标准会计和税务准则下的 REIT。创建 UPREIT 是为了允许将财产投入 REIT 以换取所有权份额。因此，这种结构以 IRC 第 721 节的标准为指导，该节讨论了财产交换的税盾。一般来说，任何允许在 REIT 内进行第 721 条交换的 REIT 都可以被视为 UPREIT。

大多数房地产投资信托基金将专注于房地产市场的特定部分，尽管指导标准仅规定房地产和相关融资必须占业务的 90% 以上。 UPREIT 通常会遵循相同的投资策略，专注于有针对性的房地产利基市场。

第 721 条规定了释放股东单位以换取财产的指导标准。第 721 条可以替代 IRC 第 1031 条交换。第 1031 条交易允许财产所有者出售其财产并将收益投资于同类交易以避免税收。

然而，UPREITs 中不允许第 1031 条交换，因为它们需要同类交换，并且不允许财产共享所有权交换。因此，第 721 条交换为 UPREIT 可能很有吸引力。 721 和 1031 交换都允许业主推迟纳税。

UPREIT 与 DownREIT

UPREITs、DownREITs 和所有其他特殊的 REITs 实体只是其核心的 REITs，具有允许它们增加一些灵活性的特殊规定。 DownREIT 允许房地产投资者与 REIT 建立合资企业。在 DownREIT 中，单位交换主要基于合资企业中的财产价值，这可以为合资企业单位持有人创造更好的回报。

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