什麼是 UPREIT？

UPREIT 是指傘式合夥房地產投資信託。 UPREIT 是一種獨特的 REIT 結構，允許業主將其財產交換爲 UPREIT 中的股份所有權。但是，UPREIT 通常受美國國內稅收法(IRC) 第 721 條的交換。

瞭解 UPREIT

德懷特·艾森豪威爾 (Dwight D. Eisenhower) 推出了房地產投資信託(REIT) 作爲另類房地產共同基金的一種。 REITs 是一種房地產投資組合，包括房地產和房地產融資資本。 REITs 是允許投資者爲股權單位或企業股份進行投資的實體。

隨着房地產投資信託基金在市場上的發展，已經開發了一些替代結構來爲不同類型的投資者提供服務。 UPREIT 就是這樣一種結構，主要以其允許以財產出資換取股份所有權而聞名。 DownREIT和其他一些替代方案也被創建爲分支。

在其形成過程中，REITs 可以選擇採用任何類型的業務結構。公開交易的房地產投資信託基金將被構建爲公司。私人房地產投資信託基金通常會選擇以信託或協會的形式構建，儘管它們也可能選擇其他狀態。與大多數非公司一樣，私人實體也可以選擇作爲公司徵稅。

對於任何 REIT 而言，最重要的是它們符合 IRC 第 26 篇第 856-859 節的要求。當滿足這些要求時，房地產投資信託基金可以將其所有收入轉嫁給其股東。因此，轉嫁收入被視爲扣除，房地產投資信託基金繳納的稅款很少。主要要求是90%以上的業務屬於房地產資產。

特別注意事項

業主可以將其貢獻給 UPREIT 以換取單位，而不是出售財產。股份單位通常與出資財產具有相同的價值。由於出售給 REIT 的財產受 IRC 第 721 條的保護，因此該交易不會產生應稅事件。

在財產到股份的轉換中，UPREITs 可能會規定特殊條款。通常，交易所會爲賣方提供特殊單位，允許房地產賣方選擇他們希望如何歸屬於房地產投資信託基金。房地產賣家可能被允許立即將單位轉換爲 REIT 股票。其他選項也可能可用，例如持有股票至少一年，然後收到現金。

一旦投資者將其財產出售給 UPREIT，UPREIT 就擁有該財產以及與之相關的所有管理部門。由於第 721 條的交換選項以及新單位持有人附帶的所有規定，UPREIT 管理可能比基本 REITs 複雜一些。 UPREIT 經理負責管理其 REIT 投資組合以產生回報。

UPREIT 的股票可能會根據管理活動、房地產估值、融資交易和發生的任何其他交易而波動。這可能會給股東帶來波動。 UPREIT 股東通常擁有靈活的流動性，使他們可以隨時選擇輕鬆地將其股票轉換爲現金。

UPREITs 的好處

對於任何尋求出售其財產的業主來說，UPREITs 都是一個可行的選擇。因此，它可以吸引個人業主和商業業主。任何選擇將第 721 條交換爲 UPREIT 的業主都可以以 UPREIT 單位的形式獲得該物業的價值。

第 721 條交換到 UPREIT 不會產生應稅事件。但是，單位持有人根據一般 REIT 稅收標準徵稅。一些業主可能會選擇將這種類型的投資用於遺產規劃，因爲它可能完全繞過稅收。

對 UPREIT 的要求

UPREIT 是所有標準會計和稅務準則下的 REIT。創建 UPREIT 是爲了允許將財產投入 REIT 以換取所有權份額。因此，這種結構以 IRC 第 721 節的標準爲指導，該節討論了財產交換的稅盾。一般來說，任何允許在 REIT 內進行第 721 條交換的 REIT 都可以被視爲 UPREIT。

大多數房地產投資信託基金將專注於房地產市場的特定部分，儘管指導標準僅規定房地產和相關融資必須佔業務的 90% 以上。 UPREIT 通常會遵循相同的投資策略，專注於有針對性的房地產利基市場。

第 721 條規定了釋放股東單位以換取財產的指導標準。第 721 條可以替代 IRC 第 1031 條交換。第 1031 條交易允許財產所有者出售其財產並將收益投資於同類交易以避免稅收。

然而，UPREITs 中不允許第 1031 條交換，因爲它們需要同類交換，並且不允許財產共享所有權交換。因此，第 721 條交換爲 UPREIT 可能很有吸引力。 721 和 1031 交換都允許業主推遲納稅。

UPREIT 與 DownREIT

UPREITs、DownREITs 和所有其他特殊的 REITs 實體只是其核心的 REITs，具有允許它們增加一些靈活性的特殊規定。 DownREIT 允許房地產投資者與 REIT 建立合資企業。在 DownREIT 中，單位交換主要基於合資企業中的財產價值，這可以爲合資企業單位持有人創造更好的回報。

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