与任何资产一样，投资房地产的人经常面临购买、出售或持有的决定。这些决定取决于评估相关财产。使用贴现现金流或资本化方法评估房地产类似于评估股票或债券。唯一的区别是现金流来自租赁空间，而不是销售产品和服务。
房地产投资公司已经开发出复杂的估值模型来帮助他们做出决策。但是，通过使用电子表格工具，个人可以对大多数产生收入的房地产（包括作为住宅出租物业而购买的住宅房地产）进行适当的估值。
请继续阅读以了解任何投资者如何创造出令人满意的估值，以剔除潜在的投资机会。
个人估值
有些人认为，如果已完成认证评估，则无需进行评估。然而，出于多种原因，投资者的估值可能与评估师的不同。
投资者可能对房产吸引租户的能力或租户愿意支付的租金有不同的看法。作为准买家或卖家，投资者可能会觉得房产的风险高于或低于估价师。
评估师对价值进行单独的评估。其中包括更换房产的成本、近期和可比交易的比较以及收入方法。其中一些方法通常滞后于市场，在上升趋势中低估价值，在下降趋势中高估资产。
在房地产市场中寻找机会涉及寻找被市场错误估价的房产。这通常意味着将物业管理到超出市场预期的水平。估价应该提供一个人对房产真正创收潜力的估计。
房地产估价
评估房地产的收入方法类似于评估股票、债券或任何其他创收投资的过程。大多数分析师使用贴现现金流 (DCF) 方法来确定资产的净现值(NPV)。
NPV 是以今天的美元计算的资产价值，它将实现投资者的风险调整回报。 NPV 是通过按投资者要求的回报率 (RROR)对所有者可用的定期现金流进行贴现来确定的。由于 RROR 是投资者对所涉及风险的要求回报率，因此得出的价值是该个人投资者的风险调整值。通过将此值与市场价格进行比较，投资者能够做出买入、持有或卖出的决定。
股票价值是通过贴现股息得出的，债券价值是通过贴现息票支付得出的。物业的估值是通过贴现净现金流或从租赁收入中扣除所有费用后可供业主使用的现金。估价物业涉及估计所有租金收入，然后扣除执行和维护这些租约所需的所有费用。
分解租约
所有收入估计都直接来自租赁。租约是租户和房东之间的合同协议。所有租金和租金的合同增加（升级）都将在租约中详细说明，以及空间和租金优惠的选择。业主还从租户那里收回部分或全部财产费用。收取该收入的方式也在租赁合同中规定。租赁主要分为三种：
在全方位服务租赁中，租户除了租金外不支付任何费用。在净租约中，租户通常在搬入该物业后支付其增加的费用部分。在三网租赁中，租户按比例支付所有财产费用。
以下是准备收入估值时必须考虑的费用类型：
- 租赁成本
- 管理成本
- 资本成本
租赁成本是指吸引租户和执行租赁所需的费用。管理成本是指物业级别的费用，例如水电费、清洁费、税费等，以及管理物业的任何成本。收入减去营业费用等于净营业收入（NOI） 。 NOI是从物业的正常运营中产生的现金流量。然后通过从 NOI 中减去资本成本得出现金流量。资本成本是维护财产的任何定期资本支出。其中包括用于租赁佣金、租户改善或未来物业升级的资本储备。
估值示例
一旦确定了定期现金流量，就可以对其进行折现以确定财产价值。图 1 显示了一个简单的估价设计，可以对其进行调整以对大多数房产进行估价。
| 假设 | 价值 | 假设 | 价值 |
| 1-10 年收入增长（克） | 4% | 收入增长 Yr11+ (g) | 3% |
| 风险 (K) | 13% | 费用占收入的百分比 | 40% |
| 资本支出 | 10,000 美元 | 返还上限率 (Kg) | 10% |
图1
估值假设房产在第一年创造 100,000 美元的年租金收入，每年增长 4%，第 10 年后增长 3%。费用估计为收入的 40%。资本储备以每年 10,000 美元为模型。贴现率或 RROR 设定为 13%。确定该物业在第 10 年的恢复价值的资本化率估计为 10%。在金融术语中，这个资本化率等于 Kg，其中 K 是投资者的 RROR（要求的回报率），是收入的预期增长。公斤也称为投资者要求的收入回报，或收入提供的总回报金额。
第 10 年的财产价值是通过将第 11 年的估计 NOI 除以资本化率得出的。假设投资者要求的回报率保持在 13%，那么资本化将等于 10%，或 Kg (13% - 3%)。在图 2 中，第 11 年的 NOI 为 88,812 美元。计算出定期现金流后，再按折现率 (13%) 折现，得出 NPV 为 58,333 美元。
| 物品 | 第 1 年 | 第 2 年 | 第 3 年 | 4 岁 | 5 岁 | 6 岁 | 7 岁 | Yr8 | 9 岁 | 10 岁 | 11 岁 |
| 收入 | 100 | 104 | 108.16 | 112.49 | 116.99 | 121.67 | 126.54 | 131.60 | 136.86 | 142.33 | 148.02 |
| 花费 | -40 | -41.60 | -43.26 | -45 | -46.80 | -48.67 | -50.62 | -52.64 | -54.74 | -56.93 | -59.21 |
| 净营业收入 (NOI) | 60 | 62.40 | 64.896 | 67.494 | 70.194 | 73.002 | 75.924 | 78.96 | 82.116 | 85.398 | 88.812 |
| 首都 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | - |
| 现金流量（CF） | 50 | 52.40 | 54.90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65.92 | 68.96 | 72.12 | 75.40 | - |
| 反转 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 888.12 | - |
| 总现金流 | 50 | 52.40 | 54.90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65.92 | 68.96 | 72.12 | 963.52 | - |
| 股息收益率 | 9% | 9% | 9% | 10% | 10% | 11% | 11% | 12% | 12% | 13% | - |
图 2（单位：千美元）
图 2 提供了一种基本格式，可用于评估任何产生收入或出租的财产。购买住宅房地产作为出租物业的投资者应准备估值，以确定所收取的租金是否足以支持物业的购买价格。尽管估价师通常会默认使用 10 年的现金流量，但投资者应该产生反映假设购买房产的假设的现金流量。这种格式虽然简化了，但可以调整以评估任何属性，而不管复杂性如何。甚至酒店也可以这样估价。只需将每晚的房间租金视为一日租约。
买入、卖出或持有
在购买房产时，如果投资者的评估价值大于卖方的出价或评估价值，则可以购买该房产，获得 RROR 的概率很高。相反，在出售物业时，如果评估价值低于买方的报价，则应出售该物业。此外，如果评估值与市场一致，且 RROR 为所涉及的风险提供了足够的回报，则所有者可以决定持有投资，直到估值与市场价值之间出现不平衡。
价值可以定义为某人愿意为财产支付的最大金额。购买资产时，融资不应影响房产的最终价值，因为每个买家都有不同的融资选择。
但是，对于已经拥有已融资房产的投资者而言，情况并非如此。在决定合适的出售时间时，必须考虑融资问题，因为融资结构，例如预付罚款，可能会剥夺投资者的出售收益。在投资者获得市场上不再提供的有利融资条款的情况下，这一点很重要。与将预期销售收益再投资时相比，现有的债务投资可能会提供更好的风险调整回报。调整风险 RROR 以包括抵押债务的额外财务风险。
结论
无论是买入还是卖出，都有可能产生一个足够准确的估值模型来协助决策过程。创建模型所涉及的数学运算相对简单，并且在大多数投资者的掌握之中。在获得有关当地市场标准、租赁结构以及收入和支出如何在不同物业类型中运作的一些基本知识后，应该能够预测未来的现金流量。