什麼是來自運營的調整後資金 - AFFO？
調整後運營資金 (AFFO) 是指主要用於分析房地產投資信託基金(REIT) 的財務績效指標。 REIT 的 AFFO 儘管計算方法不同，但通常等於信託運營資金(FFO)，並對用於維持 REIT 基礎資產質量的經常性資本支出進行了調整。該計算考慮了對租金、租賃成本和其他重要因素的 GAAP 直線法的調整。
要點
- 調整後的運營資金 (AFFO) 是一種用於估算房地產投資信託 (REIT) 價值的財務指標。
- AFFO 基於運營資金 (FFO)，但被認爲更可取，因爲它考慮了成本，從而更準確地估計 REIT 的現值和支付股息的能力。
- 儘管沒有任何官方衡量標準，但 AFFO 公式大致爲 AFFO = FFO + 租金上漲 - 資本支出 - 日常維護金額。
瞭解運營調整後的資金 - AFFO
無論行業專業人士如何選擇計算調整後的運營資金 (AFFO)，它都被認爲比簡單的 FFO 更準確地衡量股東的剩餘現金流。儘管FFO很常用，但它並沒有扣除維持現有物業組合所需的資本支出，因此它並不能完全衡量真實的剩餘現金流。專業分析師更喜歡 AFFO，因爲它考慮了 REIT 產生的額外成本，以及額外的收入來源，例如租金上漲。因此，它在估計現值時提供了更準確的基數，並更好地預測了房地產投資信託基金未來支付股息的能力。這是一項非公認會計准則衡量標準。
計算運營調整後的資金 - AFFO
在計算 AFFO 之前，分析師必須首先確定 REIT 的運營資金 (FFO)。 FFO 衡量特定活動清單中的現金流量。 FFO反映了REIT租賃和收購活動以及利息成本的影響。 FFO考慮了REIT的淨收入，包括攤銷和折舊，但不包括房地產銷售的資本收益。這些收益未包括在內的原因是它們是一次性事件，通常不會對房地產投資信託基金的未來盈利潛力產生長期影響。
FFO的計算公式爲：
FFO = 淨收入 + 攤銷 + 折舊 - 房地產銷售的資本收益
一旦確定了 FFO，就可以計算 AFFO。儘管沒有一個官方公式，但 AFFO 的計算通常類似於：
AFFO = FFO + 租金上漲 - 資本支出 - 日常維護費用
用於評估股票的傳統指標，例如每股收益（EPS）和市盈率（P/E），在估計房地產投資信託基金的價值時並不可靠。
調整後的運營資金示例 —
AFFO計算
作爲 AFFO 計算的示例，假設如下：房地產投資信託基金在上一個報告期內的淨利潤爲 200 萬美元。在此期間，該公司通過出售其中一處房產賺取了 40 萬美元，並因出售另一處房產而損失了 10 萬美元。據報告，攤銷額爲 35,000 美元，折舊額爲 50,000 美元。在此期間，租金淨增長爲$40,000；資本支出爲75,000美元，日常維護費用爲30,000美元。
鑑於此信息，FFO 可以計算爲：
FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 - ($400,000 - $100,000) = $1,785,000
據此，AFFO 計算如下：
AFFO = FFO + $40,000 - $75,000 - $30,000 = $1,720,000