什麼時候是買房的最佳時機？
在投資房地產時，許多潛在購房者會試圖預測房屋價值是上漲還是下跌，同時關注抵押貸款利率。這些是判斷買房時機是否合適的重要指標。然而，最佳時機是當你有能力買房的時候。
關鍵點：
- 雖然監測房屋價值是上漲還是下跌是重要指標，但買房的最佳時機是你能夠負擔得起的時候。
- 如果借款人信用評分良好且債務較少，他們應該探索貸款選擇並利用低息貸款。
- 試圖把握市場時機並不是一個好主意。不過，自 2020 年 3 月以來，利率一直處於歷史低位，因此有準備的買家應該趁時機合適時買入。
如何購買房屋？
購房者選擇的貸款類型會影響長期的購房成本。抵押貸款有不同的選擇，但 30 年期固定抵押貸款利率是購房者最穩定的選擇。利率將高於 15 年期貸款（再融資的熱門選擇），但 30 年期固定利率不存在未來利率變動衝擊的風險。其他類型的抵押貸款包括優惠利率抵押貸款、次級抵押貸款和“Alt-A”抵押貸款。
根據美聯儲的規定，要獲得優質住宅抵押貸款的資格，借款人必須擁有較高的信用評分（通常爲 740 或更高），並且基本沒有債務。這種類型的抵押貸款還需要相當可觀的首付，約爲 10% 到 20%。由於信用評分高、債務少的借款人被認爲風險相對較低，因此這種類型的貸款通常具有相應的低利率，借款人在貸款期間可以節省數千美元。
另一方面，次級抵押貸款則提供給信用評級較低且FICO信用評分低於 640 的借款人（具體情況取決於貸款人）。由於貸款人的風險增加，這些貸款的利率可能遠高於提供給優質抵押貸款借款人的利率，從而在貸款期限內增加更多資金。可調利率抵押貸款(ARM) 就屬於此類。ARM 通常最初採用固定利率“誘人利率”，然後在貸款剩餘期限內轉換爲浮動利率加上保證金。這些貸款通常以低利率開始，但一旦貸款轉換爲更高的浮動利率，抵押貸款還款額就會大幅增加。
即使你獲得了貸款，如果你的信用評分良好，你仍然有資格從其他貸方獲得優惠利率的抵押貸款。
Alt-A 抵押貸款通常是低文件或無文件貸款，這意味着貸方只需要借款人提供最低限度的文件即可證明其償還貸款的能力。Alt -A借款人的信用評分通常至少爲 700。這些貸款往往允許較低的首付。這些貸款適用於那些收入充足但無法提供證明的人，因爲他們的收入不穩定。一些自僱人士可能屬於這一類。利率通常在 5.5% 到 8% 左右，具體取決於貸方和借款人的情況。
買家應該知道，如果你獲得了 Alt-A 或次級利率，並不意味着你無法從其他貸方獲得優惠利率抵押貸款。
負擔能力
美國目前正面臨住房負擔能力危機。住房短缺、低收入和嚴格的當地分區規定加劇了這一問題。
根據 NAHB/富國銀行住房機會指數，2012 年住房最便宜，當時根據收入和當前利率，78% 的新房和現有住房銷售對普通家庭來說是可以負擔得起的。到 2021 年底，這一分數爲 56.6%，這意味着只有 56% 的房屋銷售是可以負擔得起的，因爲房價和抵押貸款利率的上漲速度快於收入。
數據分析公司 CoreLogic 首席經濟學家弗蘭克·諾塔夫 (Frank Nothaft) 表示，2021 年每月抵押貸款還款額有所增加，導致面臨喪失抵押品贖回權的房主數量達到 2020 年初疫情爆發以來的最低水平。
當你能負擔得起時買房
決定何時買房的最佳方法是在您負擔得起時買房。不要試圖預測抵押貸款利率和房屋價值。它們幾乎是無法預測的。如果您找到了心儀的房子並且負擔得起，那就買吧。
當您購買房屋時，請考慮以下省錢祕訣：
- 如果您計劃將來轉售，請不要購買街區中最大和/或最昂貴的房屋。這些房屋通常升值最少，並且在尋找賣家時會面臨最大的挑戰。街區中最小和/或最便宜的房屋通常升值最多。
- 詢問財產稅、水電費以及業主協會費用。
- 在購買房屋之前聘請檢查員。這將花費您數百美元，但可能會爲您節省數千美元。
- 在購房前六個月內，不要購買任何大件物品（汽車、船隻等）或開辦新信用卡。這可能會增加貸款人的風險。
- 當您競標心儀的房屋時，請以每平方英尺的價格爲基礎，參考同類房屋。使用一個具體的數字，讓賣家知道您在確定房屋價值時做了充分的功課。
購買房屋時的特殊注意事項
華爾街有句俗語：“不要試圖把握市場時機。”這句話也適用於房地產。最重要的因素是你有能力買得起房子，而不會陷入困境。話雖如此，如果你想要獲得優勢，利率接近歷史低點，所以現在是購買房屋的最佳時機。