什么时候是买房的最佳时机？
在投资房地产时，许多潜在购房者会试图预测房屋价值是上涨还是下跌，同时关注抵押贷款利率。这些是判断买房时机是否合适的重要指标。然而，最佳时机是当你有能力买房的时候。
重点：
- 虽然监测房屋价值是上涨还是下跌是重要指标，但买房的最佳时机是你能够负担得起的时候。
- 如果借款人信用评分良好且债务较少，他们应该探索贷款选择并利用低息贷款。
- 试图把握市场时机并不是一个好主意。不过，自 2020 年 3 月以来，利率一直处于历史低位，因此有准备的买家应该趁时机合适时买入。
如何购买房屋？
购房者选择的贷款类型会影响长期的购房成本。抵押贷款有不同的选择，但 30 年期固定抵押贷款利率是购房者最稳定的选择。利率将高于 15 年期贷款（再融资的热门选择），但 30 年期固定利率不存在未来利率变动冲击的风险。其他类型的抵押贷款包括优惠利率抵押贷款、次级抵押贷款和“Alt-A”抵押贷款。
根据美联储的规定，要获得优质住宅抵押贷款的资格，借款人必须拥有较高的信用评分（通常为 740 或更高），并且基本没有债务。这种类型的抵押贷款还需要相当可观的首付，约为 10% 到 20%。由于信用评分高、债务少的借款人被认为风险相对较低，因此这种类型的贷款通常具有相应的低利率，借款人在贷款期间可以节省数千美元。
另一方面，次级抵押贷款则提供给信用评级较低且FICO信用评分低于 640 的借款人（具体情况取决于贷款人）。由于贷款人的风险增加，这些贷款的利率可能远高于提供给优质抵押贷款借款人的利率，从而在贷款期限内增加更多资金。可调利率抵押贷款(ARM) 就属于此类。ARM 通常最初采用固定利率“诱人利率”，然后在贷款剩余期限内转换为浮动利率加上保证金。这些贷款通常以低利率开始，但一旦贷款转换为更高的浮动利率，抵押贷款还款额就会大幅增加。
即使你获得了贷款，如果你的信用评分良好，你仍然有资格从其他贷方获得优惠利率的抵押贷款。
Alt-A 抵押贷款通常是低文件或无文件贷款，这意味着贷方只需要借款人提供最低限度的文件即可证明其偿还贷款的能力。Alt -A借款人的信用评分通常至少为 700。这些贷款往往允许较低的首付。这些贷款适用于那些收入充足但无法提供证明的人，因为他们的收入不稳定。一些自雇人士可能属于这一类。利率通常在 5.5% 到 8% 左右，具体取决于贷方和借款人的情况。
买家应该知道，如果你获得了 Alt-A 或次级利率，并不意味着你无法从其他贷方获得优惠利率抵押贷款。
负担能力
美国目前正面临住房负担能力危机。住房短缺、低收入和严格的当地分区规定加剧了这一问题。
根据 NAHB/富国银行住房机会指数，2012 年住房最便宜，当时根据收入和当前利率，78% 的新房和现有住房销售对普通家庭来说是可以负担得起的。到 2021 年底，这一分数为 56.6%，这意味着只有 56% 的房屋销售是可以负担得起的，因为房价和抵押贷款利率的上涨速度快于收入。
数据分析公司 CoreLogic 首席经济学家弗兰克·诺塔夫 (Frank Nothaft) 表示，2021 年每月抵押贷款还款额有所增加，导致面临丧失抵押品赎回权的房主数量达到 2020 年初疫情爆发以来的最低水平。
当你能负担得起时买房
决定何时买房的最佳方法是在您负担得起时买房。不要试图预测抵押贷款利率和房屋价值。它们几乎是无法预测的。如果您找到了心仪的房子并且负担得起，那就买吧。
当您购买房屋时，请考虑以下省钱秘诀：
- 如果您计划将来转售，请不要购买街区中最大和/或最昂贵的房屋。这些房屋通常升值最少，并且在寻找卖家时会面临最大的挑战。街区中最小和/或最便宜的房屋通常升值最多。
- 询问财产税、水电费以及业主协会费用。
- 在购买房屋之前聘请检查员。这将花费您数百美元，但可能会为您节省数千美元。
- 在购房前六个月内，不要购买任何大件物品（汽车、船只等）或开办新信用卡。这可能会增加贷款人的风险。
- 当您竞标心仪的房屋时，请以每平方英尺的价格为基础，参考同类房屋。使用一个具体的数字，让卖家知道您在确定房屋价值时做了充分的功课。
购买房屋时的特殊注意事项
华尔街有句俗语：“不要试图把握市场时机。”这句话也适用于房地产。最重要的因素是你有能力买得起房子，而不会陷入困境。话虽如此，如果你想要获得优势，利率接近历史低点，所以现在是购买房屋的最佳时机。