無論您有興趣購買房屋作爲主要住宅還是投資房產，該房產目前可能已被租戶佔用。如果是這種情況，在決定購買之前您應該考慮一些事項。請繼續閱讀，瞭解有關租戶權利、房東義務以及在購買有租戶的房屋時如何限制風險的快速介紹。
租戶權利
首先，重要的是要了解房產出售不會改變租戶的租賃條款。就像“與土地一起運行”的地役權（和其他契約）一樣，即它們與土地而不是所有者聯繫在一起，租約仍然“依附”在房屋上，即使所有權易手。結論：即使在您關閉房產之後，您購買房產之前簽訂的租約仍然有效，因此您不能僅僅因爲合法地提高租金、修改條款或協議或在租賃期限結束前將租戶踢出你是新主人。
如果您確實希望租戶搬出，您有幾種選擇。一種是在您關閉時房屋空置（即沒有租戶）的情況下提交房屋報價。這給賣方帶來了負擔，要麼終止租約，要麼激勵租戶提前離開。如果賣家無法（或不願意）這樣做，您可以走開並開始尋找另一所房子。另一種選擇是購買房產，然後終止租約、重新協商條款或自行“買斷”租戶。但在這種情況下，請記住，如果租戶擁有有效的租約，則他們沒有義務接受任何新條款，如果您違反租約或試圖強制驅逐，您可能會面臨訴訟。
房東的義務
作爲新業主，您繼承了房東的義務。作爲房東的一個重要部分是爲您的租戶維護安全且適宜居住的房產。一般來說，您必須（至少）：
- 保持所有公共區域（例如走廊和樓梯）安全且清潔。
- 確保結構元素安全且完好無損（地板、牆壁、樓梯、電梯和屋頂）。
- 確保電氣、管道、供暖/空調 (HVAC)、通風和衛生系統得到正確維護。
- 確保租戶能夠在合理的時間獲得合理數量的自來水、熱水和暖氣。
- 提供垃圾容器並安排垃圾清除。
- 管理已知的環境毒素，包括含鉛油漆粉塵和石棉。
- 消滅齧齒動物和其他害蟲。
您當地的法律可能會要求有關宜居性的額外要求 - 請查看這些要求以確保您遵守這些要求。此外，閱讀租約以瞭解您可能承擔的任何其他具體義務（例如修剪草坪或支付水電費）也很重要。
變更或終止租約
一般來說，如果租戶有按月租約，您（作爲新房東）可以在新月份開始之前終止租約或增加租金，前提是您發出適當的通知（通常爲 30 天，但這因州和租戶佔用房產的月數而異）。但是，如果簽訂了定期租約（例如六個月或 12 個月），則只要租約有效，租戶就（在大多數情況下）擁有佔用房屋的合法權利，無論房屋的所有者是誰。
在某些情況下，租約可以提前終止。一是租約中是否有明確規定業主（賣方）出售或轉讓財產時有權終止租約；在這種情況下，當您購買房屋時，租賃可以合法終止。另一個例外是，如果您因喪失抵押品贖回權而購買房產，在這種情況下，您可以遵循您所在州有關搬出通知的規定。例如，在華盛頓州，您必須提前 60 天通知租戶騰出止贖房產，然後才能開始驅逐行動。在某些情況下，租戶會同意提前搬出，並接受新業主、受託人或銀行的“現金換鑰匙”優惠。
最後，如果您計劃將該房屋用作主要住所（而不是出租房產），您可以使用業主搬入驅逐 (OMI) 來讓租戶搬出。各州對此的規定有所不同，但一般來說，您必須在被驅逐後規定的天數（通常爲 60 至 90 天）內搬入該房屋，並作爲您的主要住所居住至少年數（通常爲一年）。至五）。
結論
重要的第一步是在成交前審查租賃文件，這樣您就知道自己要做什麼，並確保租約寫得很好，結構符合當地租賃法。如果出現任何問題，請要求賣家修改語言，作爲成交的條件。同樣重要的是，不僅要獲取任何預付租金和保證金的記錄，還要獲取這筆錢（應在結案聲明中轉給您）。您可能必須將保證金存入信託賬戶（取決於您所在的州），並且成交代理人應按比例在您和賣方之間支付當前的租金。
另外，請確保賣方在租戶搬入之前提供有關房產狀況的文件——如果有損壞，如果沒有入住報告，您將很難證明租戶對此負責。如果可能，請在交房前與租戶會面，以便覈實房屋的當前狀況並討論租賃條款。
最後，確保您有適當的保險。標準的房主保單通常無法完成這項工作。通知您的保險公司該房屋正在出租，以便您在發生房客受傷、疏忽和其他損失時獲得承保。