抵押貸款有兩種主要形式——固定利率和可調利率——其中有一些混合組合和多種衍生工具。對利率和決定未來利率走勢的經濟影響有基本的瞭解，可以幫助您做出財務上合理的抵押貸款決策。此類決定包括在固定利率抵押貸款和可調整利率抵押貸款 (ARM) 之間進行選擇，或者決定是否從 ARM 再融資。
關鍵點
- 瞭解利率是做出財務合理的抵押貸款決策的關鍵。
- 利率是借款人爲獲得貸款特權而收取的金額。
- 抵押貸款利率由許多因素決定，包括總體經濟狀況和您的個人情況。
- 抵押貸款人通常將其利率與 10 年期國債收益率掛鉤。
- 在嘗試預測 ARM 的利率變化時，查看收益率曲線的形狀會有所幫助。
利率如何確定？
利率是貸款人爲使用資產而向借款人收取的在本金之上的金額。銀行收取的利率取決於許多因素，例如經濟狀況。一個國家的中央銀行設定利率，每家銀行使用該利率來確定他們提供的年利率 (APR)的範圍。
當通貨膨脹率高時，中央銀行傾向於提高利率，因爲更高的利率會增加債務成本，從而抑制借貸並減緩消費者需求。
抵押生產線
抵押貸款行業具有三個主要部分或業務：抵押貸款發起人、聚合者和投資者。
抵押貸款發起人
抵押貸款發起人是貸方。貸方有多種形式，例如信用合作社和銀行。抵押貸款發起人向消費者介紹、營銷和銷售貸款，並根據他們提供的利率、費用和服務水平相互競爭。他們收取的利率和費用決定了他們的利潤率。
大多數抵押貸款發起人不“組合”貸款（意味着他們不保留貸款資產）。相反，他們經常將抵押貸款出售給二級抵押貸款市場。他們向消費者收取的利率取決於他們的利潤率和他們可以將抵押貸款出售給二級抵押貸款市場的價格。
聚合器
聚合器從其他機構購買新發起的抵押貸款。它們是二級抵押貸款市場的一部分，其中大多數也是抵押貸款發起人。聚合器將許多類似的抵押貸款彙集在一起，形成抵押貸款支持證券 (MBS) ——這一過程被稱爲證券化。
MBS 是一種由基礎抵押貸款池支持的債券。 MBS 出售給投資者。它們可以出售給投資者的價格決定了聚合器將爲其他貸方新發起的抵押貸款支付的價格以及他們爲自己的抵押貸款發起向消費者提供的利率。
投資者
MBS的投資者衆多，包括養老基金、共同基金、銀行、對沖基金、外國政府、保險公司，以及政府資助的企業房地美和房利美。
當投資者試圖最大化回報時，他們經常在 MBS 和其他固定收益投資（如公司債券）之間進行相對價值分析。與所有金融證券一樣，投資者對 MBS 的需求決定了他們爲這些證券支付的價格。
投資者對抵押貸款利率的影響
在很大程度上，MBS 投資者決定了向消費者提供的抵押貸款利率。如上所述，抵押生產線以投資者購買的MBS形式結束。
自由市場決定了投資者將爲 MBS 支付的市場清算價格。這些價格在抵押貸款行業中蜿蜒曲折，以確定您在購買房屋時將獲得的利率。
16個或更多
根據全國房地產經紀人協會 2020 年的一份報告，45% 的購房者表示他們希望留在家中的年數。
固定利率抵押貸款
固定利率抵押貸款的利率在抵押貸款的整個期限內都是固定的。然而，平均而言，30 年期固定利率抵押貸款的壽命較短，因爲客戶轉移或再融資他們的抵押貸款。
過去的經驗法則是房主平均在家裏呆了七年。然而，那 數字一直在上升。根據房地產經紀公司 Redfin 的一項調查，到 2020 年，房主的平均在家居住時間爲 13 年，高於 2010 年的 8.7 年。更重要的是，根據美國全國房地產經紀人協會 (NAR)的 2020 年報告，幾乎一半的購房者 (45%) 表示他們預計會在家裏呆 16 年或更長時間。
MBS 價格與美國國債價格高度相關。通常，由 30 年期抵押貸款支持的 MBS 的價格會隨着美國 5 年期國債或美國 10 年期國債的價格變動，其基於稱爲久期的金融本金。在實踐中，30 年期抵押貸款的久期更接近於 5 年期債券，但市場傾向於以 10 年期債券爲基準。這也意味着向消費者提供的 30 年期固定利率抵押貸款的利率應該隨着美國 10 年期國債的收益率而上升或下降。
債券的收益率是其票面利率和價格的函數。經濟預期決定了美國國債的價格和收益率。債券最大的敵人是通貨膨脹，它會侵蝕未來債券支付的價值——包括息票支付和本金償還。因此，當通貨膨脹率高或預期上升時，債券價格下跌，這意味着它們的收益率上升——債券價格與其收益率之間存在反比關係。
美聯儲的作用
美聯儲（Fed）在通脹預期中扮演着重要角色。這是因爲債券市場對美聯儲通過管理短期利率控制通脹的能力的看法決定了長期利率，例如美國 10 年期國債的收益率。換句話說，美聯儲設定當前的短期利率，市場將其解釋爲確定長期利率，例如美國 10 年期國債的收益率。
請記住，30 年期抵押貸款的利率與美國 10 年期國債的收益率高度相關。如果您試圖預測未來 30 年期固定利率抵押貸款利率的走勢，請觀察並瞭解美國 10 年期國債（或 5 年期票據）的收益率，並關注市場走勢關於美聯儲貨幣政策的說法。
可調利率抵押貸款 (ARM)
浮動利率抵押貸款 (ARM) 的利率可能會每月、每六個月、每年或更少，這取決於抵押貸款的條款。利率由指數值加上保證金組成。這被稱爲完全指數化的利率。它通常四捨五入到一個百分點的八分之一。
指數值是可變的，而保證金在抵押期限內是固定的。例如，如果當前指數值爲 6.83%，保證金爲 3%，則四捨五入到最接近的八分之一百分點將使完全指數化的利率爲 9.83%。如果該指數跌至 6.1%，則完全指數化的利率將爲 9.1%。
ARM 的利率與指數掛鉤。有幾種不同的抵押貸款指數用於不同的 ARM，每一種都是使用一種交易活躍的金融證券、一種銀行貸款或一種銀行存款的利率構建的。所有不同的抵押貸款指數都廣泛地相互關聯。換句話說，隨着經濟狀況的變化，它們會朝着相同的方向向上或向下移動。
大多數抵押貸款指數被認爲是短期指數。 “短期”或“期限”是指用於構建指數的證券、貸款或存款的期限。通常，任何期限爲一年或更短的證券、貸款或存款都被認爲是短期的。大多數短期利率，包括那些用於構建抵押貸款指數的利率，都與稱爲聯邦基金利率的利率密切相關。
預測變化
如果您試圖預測 ARM 的利率變化，請查看收益率曲線的形狀。收益率曲線代表期限爲 3 個月至 30 年的美國國債收益率。
當曲線形狀平坦或向下傾斜時，意味着市場預期美聯儲將維持短期利率穩定或將利率下調。相反，當曲線向上傾斜時，市場預計美聯儲將提高短期利率。
曲線在任一方向上的陡峭程度表明市場預期美聯儲將在多大程度上提高或降低短期利率。聯邦基金期貨價格也是市場對未來短期利率預期的一個指標。
爲什麼利率對房地產市場很重要？
利率對房地產市場很重要，原因有幾個。它們決定了我們要借多少錢來購買房產，它們影響着房地產的價值。低利率往往會增加對房地產的需求，推高價格，而高利率通常會適得其反。
哪些因素會影響抵押貸款利率的設定方式？
有許多因素會影響抵押貸款的成本。貸方將首先考慮經濟中借貸的一般成本，該成本基於經濟狀況和政府貨幣政策。個人因素，例如信用記錄、收入以及您所尋求的貸款的類型和規模，將開始發揮作用，以確定您獲得貸款購買房屋需要支付的費用。
使用固定利率或可調利率抵押貸款 (ARM) 會更好嗎？
一般來說，當利率高且預期會下降時，ARM 更有意義。相反，如果可預測的付款對您很重要並且利率相對穩定或上升，那麼固定利率抵押貸款可能是您的最佳選擇。
衡量未來利率方向的流行方法包括研究收益率曲線、密切關注 10 年期國債收益率以及密切關注美聯儲的貨幣政策。
結論
瞭解影響當前和未來固定和可調整抵押貸款利率的因素可以幫助您做出財務上合理的抵押貸款決策。例如，它可以告知您選擇 ARM 而不是固定利率抵押貸款的決定，並幫助您決定何時從 ARM 再融資有意義。
不要相信你在電視上聽到的一切。在利率進一步上升之前，這並不總是“從可調整利率抵押貸款中再融資的好時機”。利率可能會進一步上升，也可能會下降。找出收益率曲線在做什麼。