利率對創收房地產的價值有着深遠的影響——就像它們對任何其他投資工具一樣。對於銀行同業拆借利率和國庫券（T-Bills）的利率尤其如此。因爲它們對個人購買住宅物業的能力（通過增加或減少抵押資本成本）的影響是如此深遠，所以許多人做出了錯誤的假設，即房地產估值的唯一決定因素是當前的抵押貸款利率。
但抵押貸款利率只是影響房產價值的一個與利息相關的因素。因爲利率也會影響資本流動、資本供求以及投資者要求的投資回報率，利率以多種方式推動房地產價格。
關鍵點
- 利率可以通過多種方式推動房地產價格。
- 與對股權和債券投資進行的貼現現金流分析類似，收益法將淨現金流考慮在內。
- 利率會影響融資成本和抵押貸款利率——資本流動的變化也會直接影響房產的供需動態。
- 利率對房地產價值最明顯的影響在於折現率或資本化率的推導，因爲它們等於無風險利率加上風險溢價。
估值基礎
房地產價值通常受物業供需以及開發新物業的重置成本的影響。但估值遠不止這些，尤其是當您考慮政府影響的利率、資本流動和融資利率如何影響房產價值時。要了解這些動態，重要的是對收益法有一個基本的瞭解——這是投資者最常用的估值技術。由商業地產評估師和承銷商爲房地產支持投資提供的收入方法與對股權和債券投資進行的貼現現金流分析非常相似。
估值從預測財產收入開始，其形式爲預期租賃付款，或者在酒店的情況下，預期入住率乘以每間客房的平均成本。在考慮了所有物業級別的成本後，分析師得出了淨營業收入 (NOI) 或在所有營業費用之後仍然存在的現金流量。
通過從 NOI 中減去任何相關的資本成本、維護或維修財產的投資資本以及其他非財產特定費用，我們最終得到淨現金流 (NCF)。由於物業通常不保留現金或有規定的股息政策，因此 NCF 等於投資者可用的現金——就像股息中的現金一樣——用於評估股權或固定收益投資。通過將股息資本化或通過對給定投資期間的現金流量（包括任何殘值）進行貼現，確定財產價值。
資本流動
利率會顯着影響融資成本和抵押貸款利率，從而影響房地產成本，從而影響價值。然而，資本和競爭性投資的供求對要求回報率(RRR) 和投資價值的影響最大。隨着美聯儲將重點從貨幣政策轉移到管理利率以刺激經濟或避免通貨膨脹，其政策對所有投資的價值產生了直接影響。
隨着銀行間匯率下降，資金成本降低，資金流入系統。相反，當利率上升時，可用資金減少。至於房地產，銀行同業拆借利率的變化或增加或減少可用於投資的資金量。資本數量和資本成本影響需求和供給——即可用於購買和開發房地產的資金。例如，當資本供應緊張時，資本提供者往往會按內在價值的百分比提供較少的貸款，或者不會在資本堆棧上放得那麼遠。這意味着貸款以較低的貸款價值比 (LTV) 發放，從而降低了槓桿現金流和財產價值。
資本流動的這些變化也會對房產的供需動態產生直接影響。資本成本和資本可用性通過爲房地產開發提供額外資本來影響供應，並影響尋求交易的潛在購買者的數量。這兩個因素共同作用來確定屬性值。
資本成本和資本可用性通過爲房地產開發提供額外資本來影響供應。
折扣率
利率對房地產價值最明顯的影響體現在折現率或資本化率的推導中。資本化率可以看作是投資者要求的股息率，而折現率等於投資者的總回報要求。 K通常表示RRR（要求回報率），而資本化率等於（Kg），其中g是預期的收入增長或資本增值的增長。
這些利率中的每一個都受到現行利率的影響，因爲它們等於無風險利率加上風險溢價。對於大多數投資者來說，無風險利率是美國國債的利率。由聯邦政府信貸擔保，它們被認爲是無風險的，因爲違約的可能性非常低。由於較高風險的投資必須實現相當高的回報以補償承擔的額外風險，因此在確定折現率和資本化率時，投資者在無風險利率上增加風險溢價，以確定所考慮的每項投資所需的風險調整後回報.
因爲貼現率 (K) 等於無風險利率加上風險溢價，所以資本化率等於無風險利率加上風險溢價減去預期的收入增長 (g)。儘管風險溢價因市場供求和其他風險因素而異，但貼現率會因構成它們的利率變化而變化。當競爭或替代投資的要求回報率上升時，房地產價值下降；相反，當利率下降時，房地產價格就會上漲。
綜述
關注抵押貸款利率很重要，因爲它們對房地產價格有直接影響。如果您是潛在的房主或房地產投資者，研究當前利率的一種簡單方法是使用抵押貸款計算器。
也就是說，重要的是要注意利率的變化會影響房地產的許多方面。除了新房的價格，利率還會影響資金的可用性和投資需求。這些資本流動會影響房地產的供求，從而影響房地產價格。
此外，利率也會影響替代投資的回報，並且價格會隨着房地產投資的固有風險而變化。房地產所需回報率的這些變化在信貸市場不穩定期間也會有所不同。隨着投資者預見未來利率的波動性增加或風險增加，風險溢價擴大，給房地產價格帶來更大的下行壓力。