什麼是成本法？
成本法是一種房地產估價方法，估計買方應爲某處房產支付的價格等於建造同等建築物的成本。在成本法中，房產的價值等於土地成本加上建築總成本，減去折舊。當房產是新的時，它比通過其他方法產生最準確的市場價值。
要點
- 房地產估價的成本法認爲價值應等於建造同等結構的總成本。
- 成本法考慮了土地成本，加上建築成本，減去折舊。
- 成本法被認爲不如其他房地產估價方法可靠，但在某些情況下可能很有用，例如評估新建建築或幾乎沒有可比較的獨特房屋時。
瞭解成本法
海岸法方法不是關注該地區其他類似房屋的售價或房產創收的能力，而是通過計算建築物被毀壞並需要更換時今天的成本來評估房地產價值。從開始到結束。它還考慮了土地的價值，並扣除任何價值損失，也稱爲折舊。
成本方法背後的邏輯是，對於買家來說，爲房產支付比從頭開始建造的成本更高的價格是沒有意義的。
成本法評估主要有兩種類型：
- 複製方法：該版本考慮了建造該房產的複製品的成本，並注重原始材料的使用。
- 更換方法。在這種情況下，假設新結構具有相同的功能，但採用更新的材料，利用當前的施工方法和更新的設計。
收集完所有估算後，成本法按以下方式計算：
成本 – 折舊 + 土地價值 = 財產價值。
成本法的優點和缺點
在實踐中，成本法可能不如收入法和可比方法可靠。它需要一定的假設，包括理所當然地認爲有足夠的可用土地供買方建造相同的房產。
此外，如果沒有可比較的空置土地，則必須估算其價值，這使得評估不太準確。缺乏類似的建築材料也降低了鑑定的準確性，增加了主觀性的空間。計算舊財產的折舊也不是簡單且容易衡量的。
儘管存在這些限制，但在某些情況下成本方法可能有用甚至是必要的。當處理新財產或以獨特方式與其他財產不同時，單獨評估房地產的各個組成部分尤其有用。
何時使用成本法
特殊用途屬性
成本方法是必需的，有時也是確定專用建築（例如圖書館、學校或教堂）價值的唯一方法。這些資源產生的收入很少，而且不經常上市，這使得收入和可比方法無效。
新建築
成本法也經常用於新建工程。建築貸款人要求採用成本法評估，因爲任何市場價值或收入價值都取決於項目標準和完工情況。項目在施工的各個階段都會進行重新評估，以便爲下一階段的竣工釋放資金。
保險
在承保房主保單或考慮索賠時，保險評估傾向於使用成本法，因爲只有改良价值纔可投保，並且土地價值與財產總價值分開。折舊價值與完全重置或複製價值之間的選擇是評估的決定因素。
商業地產
最後，有時會依靠成本法對商業地產進行估值，例如辦公樓、零售店和酒店。收入法是這裏使用的主要方法，儘管當設計、施工、功能效用或材料等級需要單獨調整時可以實施成本法。
特別注意事項
大多數住宅評估不使用成本法。相反，銷售比較通常會推動此類房產的市場估值。
當成本法評估低於市場定價時，這可能是市場過熱的跡象。相反，高於市場定價的定期評估可能預示着買入機會。
一個例外是，該房產對其鄰里的改善不足或過度改善。在這種情況下，對改進價值的準確估計增加了價值確定的精度，而僅使用可比較的方法是不可能實現的。