什麼是收入法？
收入法，有時也稱爲收入資本化法，是一種房地產評估方法，允許投資者根據財產產生的收入來估計財產的價值。它的使用方法是將收取的租金的淨營業收入 (NOI) 除以資本化率。
收入法如何運作
收入法通常用於產生收入的財產，是評估房地產的三種流行方法之一。其他的是成本法和比較法。房地產估值的收入方法類似於金融的貼現現金流 (DCF)。收益法按資本化率折現租金的未來價值。
在使用收入法購買出租物業時，投資者會考慮所產生的收入金額和其他因素，以確定在當前市場條件下該物業的售價。除了確定投資者是否可以從出租物業中獲利外，貸方還想知道如果向投資者提供抵押貸款，其潛在的還款風險。
在評估房地產的三種方法中，收益法被認爲是最複雜和最困難的。
特別注意事項
在使用收入法購買出租物業時，投資者還必須考慮物業的狀況。可能需要的潛在大修可能會大幅削減未來的利潤。
此外，投資者應考慮物業的運營效率。例如，房東可能會爲租戶減租以換取完成庭院工作或其他責任。也許特定租戶面臨經濟困難，應該會在未來幾個月內好轉，而房東不想驅逐他們。如果收取的租金不超過當前費用，投資者很可能不會購買該物業。
在收益法中，上限率和估計值呈反比關係——降低上限率會增加估計值
投資者還必須確定在任何給定時間平均有多少單位是空的。沒有從每個單位收到全額租金將影響投資者的財產收入。如果房產急需維修並且許多單元空置，這表明入住率較低，這一點尤其重要。如果單位沒有定期填充，租金收取將低於可能的水平，購買房產可能不符合投資者的最佳利益。
重點
- 收益法是一種房地產估值方法，它使用房地產產生的收入來估計公允價值。
- 它是通過將淨營業收入除以資本化率來計算的。
- 買方在使用收益法時應特別注意房產的狀況、經營效率和空置率。
收入法的例子
在收益法中，投資者使用可比資產的市場銷售額來選擇資本化率。例如，在評估特定縣的一棟四單元公寓樓時，投資者會查看同一縣內類似房產的近期售價。在計算資本化率後，投資者可以將出租物業的 NOI 除以該比率。例如，淨營業收入 (NOI) 爲 700,000 美元且選定資本化率爲 8% 的房產價值 875 萬美元。