當你想到房地產投資時，首先想到的可能是你的房子。當然，房地產投資者在選擇投資時還有很多其他選擇，而且它們並不都是實物資產。

過去 50 年來，房地產已成爲一種流行的投資工具。下面介紹一些個人投資者的主要選擇以及投資理由。

出租物業

如果您投資租賃物業，您就成爲了房東——因此您需要考慮自己是否適合擔任這一角色。作爲房東，您將負責支付抵押貸款、房產稅和保險、維護房產、尋找租戶以及處理任何問題。

除非你聘請物業經理來處理細節，否則當房東是一項親力親爲的投資。根據你的情況，照顧房產和租戶可能是一項全天候的工作——而且並不總是令人愉快的。然而，如果你仔細選擇房產和租戶，你可以降低出現重大問題的風險。

房東賺錢的一種方式是收取租金。租金多少取決於出租房所在的位置。不過，確定最佳租金可能很困難，因爲如果收取的租金太多，租戶就會被趕走；如果收取的租金太少，錢就白白浪費了。一種常見的策略是收取足夠的租金來支付費用，直到抵押貸款付清，此時大部分租金就變成了利潤。

房東賺錢的另一種主要方式是通過升值。如果您的房產升值，您可能能夠以盈利的方式出售（到時候）或以股權抵押進行下一次投資。雖然房地產確實有升值的趨勢，但並不能保證一定會升值。在房地產市場劇烈波動的時期尤其如此，包括最近在整個 COVID-19 疫情期間。在此期間，美國房地產中位價驚人地上漲了 24%。如此大幅的增長讓許多人懷疑房價是否會暴跌。

歷史價格

長期以來，房地產一直被認爲是一項穩健的投資，這是有充分理由的。2007 年之前，歷史住房數據表明房價似乎可以無限期地繼續上漲。除了少數例外，美國房屋的平均售價在 1963 年至 2007 年（大衰退開始）期間每年都在上漲。

聖路易斯聯邦儲備銀行的這張圖表顯示了 1963 年至 2019 年（最新可用數據）之間的平均銷售價格。淺灰色陰影區域表示美國經濟衰退。

當然，新冠疫情爆發前房地產市場最嚴重的下滑與大衰退同時發生。新冠疫情危機的長期影響尚待觀察。

房屋翻新

就像那些與買入並持有型投資者相差甚遠的日內交易者一樣，房地產炒賣者與買入並出租型房東完全不同。炒賣者購買房產的目的是短期持有——通常不超過三到四個月——然後迅速出售以賺取利潤。

轉賣房產主要有兩種方法：

1. 維修和更新。通過這種方法，您可以購買一處房產，您認爲通過某些維修和更新，房產的價值會上升。理想情況下，您會盡快完成這項工作，然後以超過您的總投資（包括裝修）的價格出售。
2. 持有並轉售。這種類型的轉售方式有所不同。您不是購買房產然後修繕，而是在快速上漲的市場中購買，持有幾個月，然後以盈利的方式出售。

無論哪種類型的轉手，您都面臨着無法以能盈利的價格出售房產的風險。這可能是一個挑戰，因爲轉手者通常沒有足夠的現金來支付長期的房產抵押貸款。不過，如果方法得當，轉手可以成爲一種有利可圖的房地產投資方式。

房地產投資信託基金

房地產投資信託 (REIT)是指成立一家公司（或信託）使用投資者的資金購買、運營和出售可產生收入的房地產。REIT可以在主要交易所買賣，就像股票和交易所交易基金 (ETF) 一樣。

要符合 REIT 的資格，實體必須將其應稅利潤的 90% 以股息的形式支付給股東。通過這種方式，REIT 可以避免繳納企業所得稅，而普通公司則需要就其利潤納稅，從而蠶食其可以分配給股東的回報。

與常規派息股票非常相似，REIT 適合那些希望獲得固定收入的投資者，儘管它們也提供了升值的機會。REIT 投資於各種物業，例如購物中心（約四分之一的 REIT 專門投資於這些物業）、醫療保健設施、抵押貸款和辦公樓。與其他類型的房地產投資相比，REIT 具有流動性高的優勢。

房地產投資集團

房地產投資集團 (REIG)有點像租賃物業的小型共同基金。如果您想擁有租賃物業，但又不想成爲房東，那麼房地產投資集團可能是您的解決方案。

一家公司會購買或建造一套建築，通常是公寓，然後讓投資者通過該公司購買，從而加入該集團。單個投資者可以擁有一個或多個獨立居住空間單元。但運營投資集團的公司會管理所有單元，並負責維護、廣告和尋找租戶。作爲這種管理的回報，該公司會從每月租金中抽取一定比例。

投資集團有幾種版本。在標準版本中，租賃權歸投資者所有，所有單元共同承擔一部分租金，以防偶爾出現空置。這意味着即使您的單元空置，您也能獲得足夠的錢來支付抵押貸款。

投資集團的質量完全取決於提供該服務的公司。理論上，這是進入房地產投資領域的一種安全方式，但投資集團可能會收取困擾共同基金行業的高額費用。與所有投資一樣，研究是關鍵。

房地產有限合夥企業

房地產有限合夥企業 (RELP)類似於房地產投資集團。它是爲了購買和持有房地產組合（有時僅購買一處房地產）而成立的實體。不過，RELP 的存在年限有限。

經驗豐富的物業經理或房地產開發公司擔任普通合夥人。然後尋求外部投資者爲房地產項目提供融資，以換取有限合夥人的部分所有權。合夥人可能會定期從 RELP 的物業產生的收入中獲得分配，但真正的回報是在物業出售時（如果幸運的話，可以獲得可觀的利潤），而 RELP 最終解散。

房地產共同基金

房地產共同基金主要投資於房地產投資信託基金 (REIT) 和房地產運營公司。它們能夠以相對較少的資本獲得多元化的房地產投資。根據其策略和多元化目標，它們爲投資者提供比通過購買單個 REIT 更廣泛的資產選擇。

與房地產投資信託基金一樣，這些基金的流動性也相當強。對於散戶投資者來說，另一個顯著優勢是基金提供的分析和研究信息。這些信息包括收購資產的詳細信息以及管理層對特定房地產投資和資產類別的可行性和業績的看法。投機性更強的投資者可以投資一系列房地產共同基金，策略性地加大某些房地產類型或地區的投資，以最大化回報。

爲什麼要投資房地產？

房地產可以增強投資者投資組合的風險和回報狀況，提供具有競爭力的風險調整回報。一般而言，房地產市場波動性較低，尤其是與股票和債券相比。

與更傳統的收入回報來源相比，房地產也更具吸引力。此類資產的交易收益率通常高於美國國債，在國債利率較低的環境下尤其具有吸引力。

多樣化和保護

投資房地產的另一個好處是其多元化潛力。房地產與其他主要資產類別的相關性較低，在某些情況下甚至爲負相關性——這意味着，當股市下跌時，房地產往往會上漲。這意味着將房地產添加到投資組合中可以降低其波動性並提供更高的單位風險回報。房地產投資越直接，對沖效果就越好：不太直接的公開交易工具（如房地產投資信託基金）將反映整個股市的表現。

由於有實體企業作爲後盾，直接投資房地產也具有較少的委託代理衝突，即投資者的利益在多大程度上取決於管理人員和債務人的誠信和能力。即使是更間接的投資形式也有一定的保護。例如，房地產投資信託基金 (REIT) 規定，最低百分比的利潤 (90%) 必須作爲股息支付。

通脹對沖

房地產的通脹對沖能力源於國內生產總值 (GDP)增長與房地產需求之間的正相關關係。隨着經濟擴張，房地產需求推動租金上漲，這反過來又轉化爲更高的資本價值。因此，房地產傾向於保持資本的購買力，將部分通脹壓力轉嫁給租戶，並以資本增值的形式吸收部分通脹壓力。

槓桿的力量

除房地產投資信託基金 (REIT) 外，投資房地產爲投資者提供了一種股票市場投資者無法使用的工具：槓桿。如果你想買入股票，你必須在下單時支付股票的全額價值——除非你是以保證金購買。即便如此，你能借到的百分比仍然比房地產要低得多，這要歸功於抵押貸款這一神奇的融資方式。

大多數傳統抵押貸款要求支付 20% 的首付。但是，根據您居住的地方，您可能會發現抵押貸款只需要支付 5% 的首付。這意味着您只需支付總價值的一小部分即可控制整個房產及其所持有的權益。當然，抵押貸款的數額會影響您對房產的實際所有權，但您在簽署文件後就可以控制它。

這也讓房地產炒家和房東都膽大包天。他們可以爲自己的房屋辦理二次抵押貸款，併爲另外兩三處房產支付首付。無論他們是將這些房產出租以便租戶支付抵押貸款，還是等待機會出售獲利，他們都控制着這些資產，儘管他們只支付了總價值的一小部分。

歸納總結

房地產是一項不錯的投資，它有潛力提供穩定的收入並積累財富。然而，投資房地產的一個缺點是缺乏流動性：將資產轉換爲現金和將現金轉換爲資產相對困難。

與股票或債券交易（可在幾秒鐘內完成）不同，房地產交易可能需要數月才能完成。即使有經紀人的幫助，僅僅找到合適的交易對手也需要數週的時間。當然，房地產投資信託基金和房地產共同基金提供了更好的流動性和市場定價。但它們的代價是波動性更高、分散化收益更低，因爲它們與整體股市的相關性比直接房地產投資高得多。

與任何投資一樣，請保持您的期望切合實際，並確保在做出任何決定之前做好功課和研究。

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