在您直接投入並將資金投入特定投資之前，您應該考慮許多不同的事情。對潛在投資的價值進行分析可以幫助您確定它是否是一個好的選擇。這個過程稱爲估值，它可以幫助投資者確定資產的當前和預計價值。對投資價值進行分析意味着您需要了解公司的一些指標以及有關公司管理層的一些信息。這適用於包括房地產在內的任何行業的公司。本文着眼於市盈率(P/E) 以及它們在房地產行業中的衡量方式。
要點
- 鑑於公司產生的每股收益，市盈率可以幫助投資者確定合適的股票價格。
- 成熟的房地產公司通常以 35 倍至 45 倍的預期收益進行交易，因爲與其他公司相比，REIT 採用不同的指標進行評估。
- 投資者應記住，房地產折舊可能會扭曲房地產投資信託基金的收益數據。
什麼是市盈率？
市盈率 (P/E) 是基本面分析的重要組成部分。這是一個常用的估值指標，可以幫助投資者根據公司產生的每股收益 (EPS) 確定合適的股價。市盈率水平因增長率和宏觀經濟狀況等多種因素而異，且估值因行業而異。市盈率的收益部分可以指追蹤或遠期估計收益，而預測收益通常對估值更有影響。
市盈率往往是一種受歡迎的分析方法，因爲它給收益一個相對的價格標籤。這有助於確定何時有折扣或股價是否變得太難以承受。
追蹤市盈率
追蹤市盈率是基於前 12 個月實際收益的估值。爲了計算它，我們將當前股價除以過去 12 個月的追蹤每股收益。這個收益數字可以在年度報告和損益表中找到。一些投資者和分析師更喜歡使用這個數字，因爲它更準確，因爲它使用的是實際數字。但請記住，過去的表現並不一定指向未來
遠期市盈率
遠期市盈率不是使用過去的實際數據，而是使用未來收益的指導，是一個前瞻性指標。它允許投資者比較當前和未來的收益，並提供公司未來可能報告的收益類型的良好畫面，而無需任何調整或更改。但這種方法可能存在缺陷，因爲公司的估計可能相當保守或慷慨。
遠期市盈率可能存在缺陷，因爲公司的估計可能過於保守或慷慨。
市盈率和房地產
確定房地產投資的價值取決於所討論的投資類型。在評估實物財產時，人們傾向於通過評估來進行評估，評估財產及其所在土地的價值。這是通過衡量一些標準來完成的，包括可比較的房屋和附近的可用設施。
但是房地產公司可以使用市盈率來評估，就像任何其他行業的公司一樣。房地產行業雖然沒有統一定義，但一般包括房地產收益信託（REITs）、物業經理和房地產開發商。成熟的房地產公司通常以 35 至 45 倍的預期收益進行交易，這在很大程度上是因爲與其他類型的公司（例如運營資金）相比，REIT 使用不同的指標進行評估。
在查看房地產公司的市盈率時，一個重要的考慮因素是折舊，尤其是房地產投資信託基金。這是房產價值隨着年齡增長而下降的數量。因爲公司被允許允許一定數量的財產隨着時間的推移而折舊並註銷這些金額，這可能會扭曲收益數據。
不同的市盈率模型
您可以求助於幾個不同的地方，以獲得已經爲房地產和其他行業計算的平均市盈率。這裏有兩個。
紐約大學斯特恩學校
紐約大學斯特恩學院發佈不同行業的市盈率數據，將房地產分爲四類，並列出截至 2020 年 1 月的當前市盈率如下：
- 房地產投資信託基金：91.36
- 房地產開發：145.60
- 綜合及多元化房地產：31.37
- 房地產運營和服務：23.20
這些數據將所有 REITs 合併到一個保護傘下——總共 234 家公司。如上所述，學校的最新數據是截至 2020 年 1 月發佈的。平均追蹤市盈率爲 59.79，遠期市盈率爲 32.23。房地產開發商的平均預期市盈率爲 21.5 倍。一般和多元化房地產公司的預期市盈率爲 11.53 倍。從事房地產服務和運營的公司的追蹤市盈率爲 33.99，遠期市盈率爲 32.46。
Finviz.com
Finviz.com 上的股票篩選工具將房地產公司劃分爲不同的行業類別。截至 2019 年 11 月，房地產開發商的預期市盈率中值爲 19.07。物業經理的預期市盈率爲 33.26。
對於整個房地產投資信託基金，市盈率中位數爲 19.73。 REITs 類別中的子集包括零售、住宅、辦公、工業、酒店、醫療保健和多元化。 REIT 領域內特定行業的市盈率中值介於 -53.22 至 41.99 之間。