投資者可以購買兩種主要類型的房地產投資信託（REIT） ：股權 REIT 和抵押 REIT。股權型房地產投資信託基金擁有並經營房產，而抵押型房地產投資信託基金投資於抵押貸款和相關資產。
要點
- 房地產投資信託基金是擁有、經營或融資創收財產的公司。
- 股權型房地產投資信託基金擁有並經營房產，主要通過租金收入產生收入。
- 抵押型 REIT 投資於抵押貸款、抵押貸款支持證券和相關資產，並通過利息收入產生收入。
什麼是房地產投資信託基金？
房地產投資信託基金是公司擁有並通常經營房地產或房地產相關資產的一種證券。 REITs 類似於股票，在主要市場交易所進行交易。房地產投資信託基金允許公司利用投資者池的聯合投資購買房地產或抵押貸款。這種類型的投資允許大小投資者都擁有房地產股份，而無需自己購買、經營或融資房地產。
REIT 通常要求至少有 100 名投資者，而法規則防止出現潛在的邪惡變通辦法：讓少數投資者擁有 REIT 的大部分權益。
REIT 至少 75% 的資產必須是房地產，並且其總收入的至少 75% 必須來自租金、抵押貸款利息或出售房產的收益。
此外，法律要求房地產投資信託基金以股息的形式向股東支付至少 90% 的年度應稅收入（不包括資本利得）。然而，這一限制限制了房地產投資信託基金利用內部現金流實現增長目的的能力。
股權型房地產投資信託基金
股權房地產投資信託是最常見的房地產投資信託類型。他們收購、管理、建造、翻新和銷售創收房地產。他們的收入主要來自其持有的房地產的租金收入。
股權型房地產投資信託基金可以廣泛投資，也可以專注於特定領域。根據全國房地產投資信託協會 (Nareit) 的數據，以下是 2019 年各細分市場表現的概要：
數據來源：Nareit。
一般來說，股權型房地產投資信託基金提供穩定的收入。由於這些房地產投資信託基金通過收取租金來產生收入，因此它們的收入相對容易預測，並且往往會隨着時間的推移而增加。
抵押房地產投資信託基金
抵押房地產投資信託基金（也稱爲 mREIT）投資於抵押貸款、抵押貸款支持證券 (MBS)和相關資產。股權型房地產投資信託基金通常通過租金產生收入，而抵押型房地產投資信託基金則通過投資利息賺取收入。
例如，假設公司 ABC 符合 REIT 資格。它用投資者籌集的資金購買辦公樓並出租辦公空間。 ABC 公司擁有並管理該房地產，並每月向租戶收取租金。因此，ABC 公司被視爲股權型 REIT。
另一方面，假設 XYZ 公司符合房地產投資信託基金的資格並向房地產開發商借錢。與 ABC 公司不同，XYZ 公司通過貸款利息賺取收入。因此，XYZ 公司是抵押房地產投資信託基金。
與股權型 REIT 一樣，抵押型 REIT 的大部分利潤都以股息的形式支付給投資者。當利率上升時，抵押型房地產投資信託基金的表現往往優於股票型房地產投資信託基金。
股權和抵押房地產投資信託基金的風險
與所有投資一樣，股權型 REIT 和抵押型 REIT 也有一定的風險。以下是投資者應注意的一些事項：
- 股權房地產投資信託基金本質上具有周期性，並且可能對衰退和經濟衰退時期敏感。
- 對於股權型房地產投資信託基金，供應過多（例如，酒店客房數量超出市場所能支持的數量）可能會導致空置率上升和租金收入下降。
- 利率變化可能會影響抵押房地產投資信託基金的收益。同樣，較低的利率可能會導致更多借款人進行再融資或償還抵押貸款，而房地產投資信託基金必須以較低的利率進行再投資。
- 房地產投資信託基金購買的大多數抵押貸款證券均由聯邦政府支持，這限制了信用風險。然而，某些 mREIT 可能面臨較高的信用風險，具體取決於具體投資。
綜述
房地產投資信託基金爲投資者提供了一種進入房地產市場的方式，而無需自己擁有、經營或融資房地產。股權型和抵押型 REIT 都需要以股息的形式向股東支付 90% 的收入，這一比例通常高於股票。
一般來說，股權型房地產投資信託基金可能對尋求增長和收入結合的買入並持有投資者有吸引力。另一方面，抵押房地產投資信託基金可能更適合尋求最大收入、不太關注資本增值的風險承受能力的投資者。