投资者可以购买两种主要类型的房地产投资信托（REIT） ：股权 REIT 和抵押 REIT。股权型房地产投资信托基金拥有并经营房产，而抵押型房地产投资信托基金投资于抵押贷款和相关资产。

什么是房地产投资信托基金？

房地产投资信托基金是公司拥有并通常经营房地产或房地产相关资产的一种证券。 REITs 类似于股票，在主要市场交易所进行交易。房地产投资信托基金允许公司利用投资者池的联合投资购买房地产或抵押贷款。这种类型的投资允许大小投资者都拥有房地产股份，而无需自己购买、经营或融资房地产。

REIT 通常要求至少有 100 名投资者，而法规则防止出现潜在的邪恶变通办法：让少数投资者拥有 REIT 的大部分权益。

REIT 至少 75% 的资产必须是房地产，并且其总收入的至少 75% 必须来自租金、抵押贷款利息或出售房产的收益。

此外，法律要求房地产投资信托基金以股息的形式向股东支付至少 90% 的年度应税收入（不包括资本利得）。然而，这一限制限制了房地产投资信托基金利用内部现金流实现增长目的的能力。

股权型房地产投资信托基金

股权房地产投资信托是最常见的房地产投资信托类型。他们收购、管理、建造、翻新和销售创收房地产。他们的收入主要来自其持有的房地产的租金收入。

股权型房地产投资信托基金可以广泛投资，也可以专注于特定领域。根据全国房地产投资信托协会 (Nareit) 的数据，以下是 2019 年各细分市场表现的概要：

一般来说，股权型房地产投资信托基金提供稳定的收入。由于这些房地产投资信托基金通过收取租金来产生收入，因此它们的收入相对容易预测，并且往往会随着时间的推移而增加。

抵押房地产投资信托基金

抵押房地产投资信托基金（也称为 mREIT）投资于抵押贷款、抵押贷款支持证券 (MBS)和相关资产。股权型房地产投资信托基金通常通过租金产生收入，而抵押型房地产投资信托基金则通过投资利息赚取收入。

例如，假设公司 ABC 符合 REIT 资格。它用投资者筹集的资金购买办公楼并出租办公空间。 ABC 公司拥有并管理该房地产，并每月向租户收取租金。因此，ABC 公司被视为股权型 REIT。

另一方面，假设 XYZ 公司符合房地产投资信托基金的资格并向房地产开发商借钱。与 ABC 公司不同，XYZ 公司通过贷款利息赚取收入。因此，XYZ 公司是抵押房地产投资信托基金。

与股权型 REIT 一样，抵押型 REIT 的大部分利润都以股息的形式支付给投资者。当利率上升时，抵押型房地产投资信托基金的表现往往优于股票型房地产投资信托基金。

股权和抵押房地产投资信托基金的风险

与所有投资一样，股权型 REIT 和抵押型 REIT 也有一定的风险。以下是投资者应注意的一些事项：

• 股权房地产投资信托基金本质上具有周期性，并且可能对衰退和经济衰退时期敏感。
• 对于股权型房地产投资信托基金，供应过多（例如，酒店客房数量超出市场所能支持的数量）可能会导致空置率上升和租金收入下降。
• 利率变化可能会影响抵押房地产投资信托基金的收益。同样，较低的利率可能会导致更多借款人进行再融资或偿还抵押贷款，而房地产投资信托基金必须以较低的利率进行再投资。
• 房地产投资信托基金购买的大多数抵押贷款证券均由联邦政府支持，这限制了信用风险。然而，某些 mREIT 可能面临较高的信用风险，具体取决于具体投资。

结论

房地产投资信托基金为投资者提供了一种进入房地产市场的方式，而无需自己拥有、经营或融资房地产。股权型和抵押型 REIT 都需要以股息的形式向股东支付 90% 的收入，这一比例通常高于股票。

一般来说，股权型房地产投资信托基金可能对寻求增长和收入结合的买入并持有投资者有吸引力。另一方面，抵押房地产投资信托基金可能更适合寻求最大收入、不太关注资本增值的风险承受能力的投资者。

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