什么是预止赎？
止赎前是指法律程序的第一阶段，最终可以从违约借款人手中收回财产。由于借款人超过了拖欠付款的合同条款，贷方在取消抵押品赎回权之前就该财产提交了违约通知。
违约通知通知借款人，贷方正在采取法律行动取消抵押品赎回权。如果借款人发现自己处于止赎前，他们有一些选择。贷款人甚至可能愿意与他们谈判以避免进入止赎阶段。
重点
- 止赎前是在贷款人收回财产之前发生的法律程序。
- 如果房主迟交一定数量的付款，贷方可能会发出违约通知，将房屋置于止赎前。
- 抵押贷款借款人在止赎前可能仍有一些选择来挽救他们的房屋。
- 贷方有义务通过法庭程序来敲定止赎和驱逐通知。
- 一些贷方将让您还款以摆脱预赎。
止赎前的工作原理
当购房者通过贷款购买房产时，他们会与贷款机构签订合同，根据合同协议偿还抵押贷款，通常是按月分期付款。每月付款通常用于支付抵押贷款的部分本金和利息。
如果借款人连续三个月未能付款，标准抵押合同通常会违约。那时，贷方通常被合同授权开始止赎。发生这种情况时，借款人会通过向法院提交的文件收到违约通知的副本，该通知也将成为公共记录。这一行动开始了预止赎程序，这可能需要数周到一年多的时间，因为它因州而异，并受法院程序的约束。
止赎程序有几个标准步骤。违约通知启动了预止赎阶段的程序。一般来说，贷款人需要法院批准，这必须由法官给予，才能获得财产的留置权。
贷方通常更愿意在程序的止赎前阶段就延期付款和可能的贷款修改进行谈判，以避免支付可能是大量的止赎程序费用。如果止赎被授予并且止赎驱逐通知被授权，那么贷方可以进行公开拍卖或受托人出售。
止赎前房屋的卖空
借款人出售的止赎前房屋通常称为卖空。出售可以是房主和买方之间的私人交易，但买方的报价通常必须在出售完成之前获得银行的批准。购买价格可能低于未偿还的贷款余额，这就是销售被称为空头的原因。
请记住，并非所有卖空都是预先止赎。知道自己陷入困境的房主有时会选择在止赎之前以任何可能的方式出售他们的房产。买家可以在提出要约之前对预先取消赎回权的房屋进行检查。买方可能是投资者，希望以低于其公平市场价值 (FMV) 的价格购买该物业，然后以更高的价格出售以获取利润。
如果房主通过房地产经纪人列出待售房产，那么潜在买家将联系上市代理。在任何卖空行为中，贷款银行都可能需要参与其中，并可能聘请一名或多名房地产经纪人或他们自己的律师，特别是准备经纪人价格意见。
面临丧失抵押品赎回权的房主可以致电 888-995-HOPE (888-995-4673) 联系联邦“平价住房计划”，寻求帮助以保留他们的房屋，或者，如果不可能，请搬迁到新家。
止赎前销售的优缺点
房屋可以在止赎前阶段出售，这对所有相关方来说都是一个胜利。通过出售，房主避免了止赎对他们的信用记录造成的损害。买方通常可以以低于市场价值的价格收购该物业。贷款机构不必支付止赎程序的费用或出售财产本身。
但独立出售房产并不一定容易，主要是因为卖方必须遵守合法性和披露要求。预止赎房屋的购买者需要了解房屋的任何财产留置权或未缴税款，因为这些可能会在没有完全披露或适当记录的条款的情况下转移给新所有者。
如果房主在止赎前期间没有支付逾期（和持续的）抵押贷款、协商修改或出售房屋，贷方最终将获得对其财产留置权的授权。发生这种情况时，他们可以驱逐业主，随后出售房产。此时，银行拥有房产，更有可能尝试以更低的价格出售房产，而不是维持其持续的费用，例如税收和保险。
优点
出售房屋可以保护房主免于破产
房主可能能够在出售后购买负担得起的房屋
缺点
在止赎前出售可能并不容易
未能弥补逾期付款可能导致止赎
让您的房屋处于止赎前可能会带来情绪压力
COVID-19 抵押贷款减免
采取了一系列措施来保护在 2020 年和 2021 年受 COVID-19 大流行影响的苦苦挣扎的房主。
- 《冠状病毒援助、救济和经济安全 (CARES) 法案》于 2020 年 3 月 27 日签署成为法律，在 2020 年 12 月 31 日之前暂停对政府支持的抵押贷款进行驱逐和止赎。
- 该期限延长至 2021 年 1 月 31 日。
- 总统乔·拜登（Joe Biden）在上任的第一天就通过行政命令进一步延长了暂停期，至少到 2021 年 3 月 31 日。
- 2021 年 2 月 16 日，暂停期延长至 2021 年 6 月 30 日。
- 6月24日，最后一次延长至2021年7月31日。
该行政命令还使符合条件的多户业主有资格获得宽容。如果索赔获得批准，则允许政府支持的抵押贷款借款人将付款推迟最多 360 天，避免滞纳金，避免被驱逐出家，推迟任何已经在进行中的止赎程序，并暂停预止赎阶段任何新的诉讼程序。
此外，建议私人贷方与借款人合作，使贷款修改更容易获得。 2021 年，利率降至史无前例的低点，对于任何在过去几个月内没有进行过再融资的抵押贷款借款人来说，再融资成为一个可行的选择，并且根据其当前的抵押贷款条款，合同允许他们这样做。然而，美联储主席杰罗姆·鲍威尔曾表示，利率将在 2022 年春季上调。
止赎前是什么意思？
止赎前是贷方为试图获得抵押贷款所欠款项而采取的行动。止赎是警告，如果债务没有解决，可能会发生止赎。
我的房子在止赎前吗？
在您的房屋进入预止赎之前，您将收到违约的法律通知，提醒您您的房屋最终处于止赎前的风险。如果您在三个多月内没有支付抵押贷款，您的房屋也很可能会陷入止赎。
止赎和预止赎有什么区别？
当在获得法院批准后发出违约通知时，房屋就会发生预止赎。在此阶段，房主通常可以通过偿还债务与贷方进行谈判以保护房屋。如果贷方获得向拖欠借款人提供止赎驱逐通知的授权，然后进行公开拍卖以出售该财产，则会发生止赎。
结论
止赎前可能是一个重要阶段，因为贷方可能愿意就借款人的拖欠债务进行最后权利谈判。借款人通常有最后的机会通过补交逾期付款、协商修改或可能选择在最终取消抵押品赎回权之前出售房产来扭转违约状态。