什麼是預止贖？
止贖前是指法律程序的第一階段，最終可以從違約借款人手中收回財產。由於借款人超過了拖欠付款的合同條款，貸方在取消抵押品贖回權之前就該財產提交了違約通知。
違約通知通知借款人，貸方正在採取法律行動取消抵押品贖回權。如果借款人發現自己處於止贖前，他們有一些選擇。貸款人甚至可能願意與他們談判以避免進入止贖階段。
要點
- 止贖前是在貸款人收回財產之前發生的法律程序。
- 如果房主遲交一定數量的付款，貸方可能會發出違約通知，將房屋置於止贖前。
- 抵押貸款借款人在止贖前可能仍有一些選擇來挽救他們的房屋。
- 貸方有義務通過法庭程序來敲定止贖和驅逐通知。
- 一些貸方將讓您還款以擺脫預贖。
止贖前的工作原理
當購房者通過貸款購買房產時，他們會與貸款機構簽訂合同，根據合同協議償還抵押貸款，通常是按月分期付款。每月付款通常用於支付抵押貸款的部分本金和利息。
如果借款人連續三個月未能付款，標準抵押合同通常會違約。那時，貸方通常被合同授權開始止贖。發生這種情況時，借款人會通過向法院提交的文件收到違約通知的副本，該通知也將成爲公共記錄。這一行動開始了預止贖程序，這可能需要數週到一年多的時間，因爲它因州而異，並受法院程序的約束。
止贖程序有幾個標準步驟。違約通知啓動了預止贖階段的程序。一般來說，貸款人需要法院批准，這必須由法官給予，才能獲得財產的留置權。
貸方通常更願意在程序的止贖前階段就延期付款和可能的貸款修改進行談判，以避免支付可能是大量的止贖程序費用。如果止贖被授予並且止贖驅逐通知被授權，那麼貸方可以進行公開拍賣或受託人出售。
止贖前房屋的賣空
借款人出售的止贖前房屋通常稱爲賣空。出售可以是房主和買方之間的私人交易，但買方的報價通常必須在出售完成之前獲得銀行的批准。購買價格可能低於未償還的貸款餘額，這就是銷售被稱爲空頭的原因。
請記住，並非所有賣空都是預先止贖。知道自己陷入困境的房主有時會選擇在止贖之前以任何可能的方式出售他們的房產。買家可以在提出要約之前對預先取消贖回權的房屋進行檢查。買方可能是投資者，希望以低於其公平市場價值 (FMV) 的價格購買該物業，然後以更高的價格出售以獲取利潤。
如果房主通過房地產經紀人列出待售房產，那麼潛在買家將聯繫上市代理。在任何賣空行爲中，貸款銀行都可能需要參與其中，並可能聘請一名或多名房地產經紀人或他們自己的律師，特別是準備經紀人價格意見。
面臨喪失抵押品贖回權的房主可以致電 888-995-HOPE (888-995-4673) 聯繫聯邦“平價住房計劃”，尋求幫助以保留他們的房屋，或者，如果不可能，請搬遷到新家。
止贖前銷售的優缺點
房屋可以在止贖前階段出售，這對所有相關方來說都是一個勝利。通過出售，房主避免了止贖對他們的信用記錄造成的損害。買方通常可以以低於市場價值的價格收購該物業。貸款機構不必支付止贖程序的費用或出售財產本身。
但獨立出售房產並不一定容易，主要是因爲賣方必須遵守合法性和披露要求。預止贖房屋的購買者需要了解房屋的任何財產留置權或未繳稅款，因爲這些可能會在沒有完全披露或適當記錄的條款的情況下轉移給新所有者。
如果房主在止贖前期間沒有支付逾期（和持續的）抵押貸款、協商修改或出售房屋，貸方最終將獲得對其財產留置權的授權。發生這種情況時，他們可以驅逐業主，隨後出售房產。此時，銀行擁有房產，更有可能嘗試以更低的價格出售房產，而不是維持其持續的費用，例如稅收和保險。
優點
出售房屋可以保護房主免於破產
房主可能能夠在出售後購買負擔得起的房屋
缺點
在止贖前出售可能並不容易
未能彌補逾期付款可能導致止贖
讓您的房屋處於止贖前可能會帶來情緒壓力
COVID-19 抵押貸款減免
採取了一系列措施來保護在 2020 年和 2021 年受 COVID-19 大流行影響的苦苦掙扎的房主。
- 《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全 (CARES) 法案》於 2020 年 3 月 27 日簽署成爲法律，在 2020 年 12 月 31 日之前暫停對政府支持的抵押貸款進行驅逐和止贖。
- 該期限延長至 2021 年 1 月 31 日。
- 總統喬·拜登（Joe Biden）在上任的第一天就通過行政命令進一步延長了暫停期，至少到 2021 年 3 月 31 日。
- 2021 年 2 月 16 日，暫停期延長至 2021 年 6 月 30 日。
- 6月24日，最後一次延長至2021年7月31日。
該行政命令還使符合條件的多戶業主有資格獲得寬容。如果索賠獲得批准，則允許政府支持的抵押貸款借款人將付款推遲最多 360 天，避免滯納金，避免被驅逐出家，推遲任何已經在進行中的止贖程序，並暫停預止贖階段任何新的訴訟程序。
此外，建議私人貸方與借款人合作，使貸款修改更容易獲得。 2021 年，利率降至史無前例的低點，對於任何在過去幾個月內沒有進行過再融資的抵押貸款借款人來說，再融資成爲一個可行的選擇，並且根據其當前的抵押貸款條款，合同允許他們這樣做。然而，美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾曾表示，利率將在 2022 年春季上調。
止贖前是什麼意思？
止贖前是貸方爲試圖獲得抵押貸款所欠款項而採取的行動。止贖是警告，如果債務沒有解決，可能會發生止贖。
我的房子在止贖前嗎？
在您的房屋進入預止贖之前，您將收到違約的法律通知，提醒您您的房屋最終處於止贖前的風險。如果您在三個多月內沒有支付抵押貸款，您的房屋也很可能會陷入止贖。
止贖和預止贖有什麼區別？
當在獲得法院批准後發出違約通知時，房屋就會發生預止贖。在此階段，房主通常可以通過償還債務與貸方進行談判以保護房屋。如果貸方獲得向拖欠借款人提供止贖驅逐通知的授權，然後進行公開拍賣以出售該財產，則會發生止贖。
綜述
止贖前可能是一個重要階段，因爲貸方可能願意就借款人的拖欠債務進行最後權利談判。借款人通常有最後的機會通過補交逾期付款、協商修改或可能選擇在最終取消抵押品贖回權之前出售房產來扭轉違約狀態。