業主出售什麼 (FSBO)？

業主出售 (FSBO) 是一個術語，指的是一種列出待售物業的方法。當房子有 FSBO 上市時，這意味着業主在沒有上市代理或經紀人幫助的情況下出售房產。賣家選擇此選項的一個原因是避免向房地產經紀人支付銷售佣金。

業主出售 (FSBO) 的運作方式

儘管每筆房地產交易的細節各不相同，但以下是賣方在 FSBO 交易中負責的一些任務：

• 通過研究具有類似特徵（又名comps ）的房屋的鄰里房產價值來確定要價，例如臥室數量和房屋的平方英尺。
• 準備出售房屋並進行必要的維修。
• 管理營銷，包括廣告、在線列表、小冊子、傳單以及在多重列表服務 (MLS)上列出房屋。
• 安排和主持所有的放映和約會。
• 在提出並接受要約後協商銷售價格和條款。
• 準備法律文件，例如銷售合同、住宅物業披露表、礦產和石油權利表、佔用協議和含鉛油漆披露（如果房屋建於 1978 年之前）。賣家可能還需要追蹤其他文件，包括房產調查、許可證、佔用證明 (CO)、貸款文件、水電費賬單、房產稅賬單、房主協會契約和協議以及房產所有權。
• 準備契約（例如，退出索賠、擔保或其他類型的契約），並確保其已簽署、見證和公證。
• 關閉銷售。根據州的不同，關閉將在產權公司或房地產律師辦公室進行。

當房屋由業主出售時，誰起草合同？

在 FSBO 交易中，可以通過多種方式制定採購合同。有些人 使用他們通過基本 Google 搜索在 Internet 上找到的可填寫 PDF 合同，或作爲“所有者出售”合法審查文件包的一部分，以便在 ForSaleByOwner.com 等網站上出售。有時買賣雙方都會找當地的房地產律師來撰寫和審查這些合同。律師通常根據市場和他們在交易中所做的工作量收取每筆交易 800 至 1,200 美元的固定費率。然而，在大多數房屋爲 FSBO 的交易中，買家的代理人是最終起草大部分合同的人。

買方代理如何獲得業主出售的報酬？

在 FSBO 交易中，買家的代理人幾乎總是從銷售收益中獲得報酬。代理商通常會在初始購買報價中包含 2% 到 3% 的佣金。如果賣家拒絕支付房地產經紀人佣金，許多買家不會向他們的客戶展示 FSBO 列表。事實上，ForSaleByOwner.com 特別敦促賣家在他們的列表中包含“支付給買家代理的 X% 佣金”的措辭，以便代理向他們的客戶展示列表，而不必擔心失去佣金。

作爲 FSBO 上市的好處

通過房地產經紀人或經紀人可以爲房主節省大量時間和頭痛。但是，佣金會降低賣方的利潤。根據研究公司 Real Trends 的數據，2020 年的平均房地產佣金（可獲得的最新數據）爲 4.96%，低於 2018 年的 5.03%。

250,000 美元的銷售額的 5% 佣金將達到 12,500 美元。如果賣家自己處理銷售，他們將保留全部 250,000 美元——差不多。請記住，佣金通常包含在銷售價格中，這意味着買方最終支付了費用。當然，無需擔心佣金，賣方可以要求更低的價格——而買方可以獲得更好的交易。

特別注意事項

節省數千美元的佣金可能很誘人。儘管如此，重要的是要記住，當賣方不僱用房地產經紀人時，賣方承擔完成交易的所有責任。

如果賣家不熟悉購房和銷售流程，任何錯誤都可能造成巨大的損失。例如，如果賣家將掛牌價格設置得太高，那麼考慮房屋的買家就會減少。同樣，過低的要價意味着賣家可以把錢留在桌子上——可能比出售 FSBO 節省的錢更多。

此外，如果銷售的法律文件沒有正確起草或房屋存在未充分披露的問題，則通過 FSBO 出售房屋可能會帶來法律風險。根據賣方的經驗，避免佣金可能是一個明智的財務決定。然而，對房地產交易知之甚少的賣家可能會覺得這種情況壓力很大，最好與合格的房地產經紀人合作。

歸納總結

當房產的所有者選擇在不使用上市代理或經紀人的服務的情況下出售時，它被稱爲所有者出售 (FSBO)。以這種方式出售的一個好處是避免向房地產經紀人支付任何佣金。這可能節省數千美元。 FSBO的缺點是賣方承擔了完成銷售的所有責任和法律風險，更不用說出售房產的所有工作了。

除了展示房產外，業主還必須管理通常由代理人或經紀人完成的無數任務：確定可行的要價、出售房屋以及管理營銷。營銷可以包括廣告、在線列表、小冊子、傳單以及在多重列表服務 (MLS) 上列出房屋。選擇 FSBO 需要權衡可能節省的好處與實際營銷和銷售的勞動力，以及對所有者充分執行這些任務的能力的誠實評估。

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