由於全國許多市場的房地產庫存仍然緊張，作為潛在的購房者，您希望在競爭中保持領先。這就是非市場房源的來源。也稱為安靜房源或袖珍房源，這些房屋可能正在出售，但未在多個上市服務(MLS) 上列出。這意味著出售這些房產的房地產經紀人必須自己尋找買家。
在過去，將房屋掛出市場有點罕見，但近年來受到房主的青睞，使這些掛牌成為二級市場的一部分——尤其是在需求不斷增長的情況下。
對於賣家來說，場外上市似乎違反直覺。畢竟，需求多於庫存，這意味著競價戰在許多社區很常見。那麼，為什麼賣家要進行秘密列表，而您（買家）如何找到它們呢？
摘要
- 場外列表是待售但未在多個列表服務中列出的屬性。
- 一些賣家希望在場外上市來試水、維護隱私、節省佣金或營造一種可能導致更高售價的排他性。
- 對於買家來說，場外掛牌提供了獲得額外庫存的機會，如果佣金較低，則有機會節省，並有機會避免在理想地區的房產競爭。
- 僅涉及一名代理商的場外銷售有時可以為希望談判價格的買家提供很小的迴旋餘地。
- 要訪問這些列表，買家可以直接聯繫代理商或房主，或嘗試上網。
賣家的優勢
一些房屋賣家選擇場外掛牌來試水，而另一些賣家則希望有一個更私密的銷售流程或有機會協商較低的銷售佣金，因為只涉及一名代理商。
某些房主認為袖珍清單會產生一種吸引力，從而使他們獲得更高的價格。畢竟，如果房屋上市並最終在市場上停留超過 30 天，那麼潛在買家很有可能會嘗試低價出價。如果沒有“上市天數”的行情，賣家被削弱的可能性就不大了。
買家如何獲勝
對於作為買家的您來說，場外上市的好處是雙重的。首先，它使您可以訪問其他購房者沒有看到的庫存。如果您在特別火爆的市場買房，袖珍房源可能是購買房屋的唯一途徑。在正常的市場環境中，您可能會達成交易，部分原因是賣方必須支付的佣金較低。
並非所有購房者都在尋找主要住所。您可能正在尋找投資物業，或為了獲利而購買和翻轉的房屋。在一個很棒的社區進行場外上市可能是實現這一目標的絕佳方式。
美國全國房地產經紀人協會的一項名為“MLS 聲明 8.0”的新政策極大地限制了場外掛牌。
MLS 聲明 8.0 明確的合作政策
全國房地產經紀人協會最近通過了“MLS 聲明 8.0 明確的合作政策”，這是場外上市的一個重大障礙。該政策於 2020 年 1 月 1 日生效，並在 2020 年 5 月 1 日之前強制執行，要求任何參與多重掛牌服務的房地產經紀人在向公眾推銷該物業的一個工作日內將其掛牌提交給 MLS。
MLS 聲明 8.0 的實際影響
值得注意的是，MLS Statement 8.0並不是傳統意義上的法律。根據俄亥俄州代頓 RE/MAX Victory + Affiliates 的房地產經紀人Doug Wagner的說法，“全國房地產經紀人協會是一個管理協會，而不是一個法律實體，但該協會的所有成員 MLS、經紀人和代理人都必須遵守新的政策。”
瓦格納指出，非房地產經紀人（不是全國房地產經紀人協會 (NAR) 成員）的持牌經紀人不受該政策的約束。但是，鑑於 2020 年，88% 的購房者使用房地產經紀人或經紀人，實際影響是，聲明 8.0 適用於大多數住宅房地產交易。
場外上市仍然存在
幸運的是，MLS 聲明 8.0 並不意味著場外上市的終結。 NAR 的新政策具有內置選項，允許會員代理和經紀人維持有限和完整的場外列表。
例如，根據 MLS 聲明 8.0，賣家可以選擇退出 MLS IDX 或互聯網顯示。想要維護隱私的賣家也可以使用另一種選擇，稱為“辦公室專屬”列表。在辦公室獨占的情況下，代理商可以與辦公室內的其他代理商共享列表或與買家一對一。
聲明 8.0 不再允許以前通過經紀人提供的某些其他場外選項，例如“私人上市網絡”。其他，包括“即將推出”和“延遲展示”將由當地 MLS 控制，但將包括阻止代理商與買家分享的新限制。
根據 Wagner 的說法，Zillow 從 MLS 數據中獲取列表，但不是 NAR 的成員，不排除繼續進行內部場外計劃，例如“即將推出”和“FSBO”。
聯繫房地產經紀人
尋找一個傳統的、獨家的、非市場的家需要一點功課和大量的網絡。確定要購買的社區後，您需要提供一份頂級房地產經紀人名單，並就他們可能擁有的任何辦公室獨家房源與他們聯繫。
上網
除了直接聯繫房地產經紀人外，買家還可以使用在線工具來查找非 MLS 列表，例如業主出售(FSBO)、報紙分類廣告，甚至是 Craigslist。如上所述，在線網站 Zillow 有幾個可供潛在賣家和買家使用的場外計劃。
接近房主
如果您對某個地區或社區特別感興趣，一種選擇是直接與房主聯繫。您可以通過敲門或發送郵件找到線索。儘管這會花費你時間和金錢——並且不能保證成功——但至少有一個人會做出回應的可能性很小。
不要排除被忽視的財產，特別是如果您知道自己有能力進行維修。也許有一個房主對維護成本如此不堪重負——而且他從不相信他能賣掉——以至於主動提供的報價將被視為一種祝福。
為了不至於破產，請確保打印既便宜又有效的郵件。畢竟，您希望在方法上看起來盡可能專業。在你問之前你永遠不會知道。
了解流程
尋找場外上市只是成功的一半。看到交易完成是最後的結果，這就是為什麼場外上市的買家必須了解這個過程的來龍去脈。一旦你簽訂合同，這是一個標準的交易，但由於代理人可能代表你們雙方，它可能會有點模糊。
被稱為雙重代理銷售——雖然完全合法——買方很難判斷代理是否考慮到他們的最大利益。銷售價格越高，代理商的佣金就越高。如果您在庫存很少的市場上購買，只要您買了房子，您是否獲得最優惠的價格可能並不重要，但了解任何利益衝突是值得的。
歸納總結
全國多地房地產市場依然火爆，需求大於庫存。被競標出房屋的沮喪的買家需要他們可以獲得的任何優勢。儘管 MLS 聲明 8.0 嚴格限制了對場外上市的訪問，但它並沒有完全禁止它們。做好功課，意識到存在風險，並知道通過場外上市尋找下一個家是值得的。