什麼是房地產結算程序法 (RESPA)？
美國國會於 1975 年頒佈了《房地產結算程序法》(RESPA)，爲購房者和賣方提供完整的結算成本披露。還引入了 RESPA，以消除房地產結算過程中的濫用行爲，禁止回扣，並限制託管賬戶的使用。 RESPA 是現在由消費者金融保護局 (CFPB)監管的聯邦法規。
重點
- 房地產結算程序法 (RESPA) 適用於大多數購買貸款、再融資、物業改善貸款和房屋淨值信貸額度 (HELOC)。
- RESPA 要求貸款人、抵押貸款經紀人或住房貸款服務商向借款人披露有關房地產交易、結算服務和消費者保護法的信息。
- RESPA 禁止貸款服務商要求過大的託管賬戶，並限制賣方委託產權保險公司。
- 原告有長達一年的時間提起訴訟，以強制執行在和解過程中發生回扣或其他不當行爲的違規行爲。
- 原告有長達三年的時間對其貸款服務商提起訴訟。
瞭解房地產結算程序法 (RESPA)
RESPA 最初於 1974 年由國會通過，於 1975 年 6 月 20 日生效。多年來，RESPA 受到了一些變化和修正的影響。執法最初屬於美國住房和城市發展部 (HUD)的管轄範圍。 2011 年之後，由於《多德-弗蘭克華爾街改革和消費者保護法》 ，這些責任由 CFPB 承擔。
從一開始，RESPA 就對附屬於一到四戶住宅物業的抵押貸款進行監管。 RESPA 的目標是讓借款人瞭解他們的結算成本，並消除可能會增加獲得抵押貸款成本的回扣做法和推薦費。 RESPA 涵蓋的貸款類型包括大多數購買貸款、假設、再融資、物業改善貸款和房屋淨值信貸額度 (HELOC) 。
重要的
RESPA 不適用於向政府、政府機構或機構提供信貸，或借款人計劃將財產或土地主要用於商業、商業或農業目的的情況。
RESPA 要求
RESPA 要求貸款人、抵押貸款經紀人或房屋貸款服務商向借款人披露有關房地產交易的任何信息。信息披露應包括結算服務、相關消費者保護法以及與房地產結算過程成本相關的任何其他信息。關閉服務提供商和與結算過程相關的其他各方之間的業務關係也應向借款人披露。
RESPA 禁止什麼？
RESPA 禁止特定的做法，例如回扣、推薦和不勞而獲的費用。例如，第 8 條禁止任何人給予或接受有價物以換取結算服務業務的推薦。它還規範了託管賬戶的使用——例如禁止貸款服務商要求過大的託管賬戶——並限制賣家委託產權保險公司。
筆記
RESPA 確實允許一個例外，即經紀人和代理人可以交換合理的付款以換取其他結算服務提供商提供的商品或服務，只要這些安排符合法律和監管準則。
營銷和贊助
RESPA 不禁止房地產經紀人和貸方之間的聯合市場努力，只要各方支付的廣告費用與可能作爲回報的任何商品或服務的價值相關。但禁止一方支付超過一定比例的廣告費用的交易。如果一方使用活動來推銷或宣傳其服務，則贊助活動也可能被視爲禁止行爲。
如果一方就營銷材料向另一方收取的費用超過所提供營銷服務的公平市場價值，則房地產經紀人和產權代理人不得簽訂市場服務協議。除非支付公平的市場價值，否則結算服務提供商不得向另一家結算服務提供商租用空間。
推薦費
房地產經紀人不能向代理人支付費用以將客戶推薦給經紀人的附屬抵押公司。經紀人不能向其他經紀人提供介紹費，以引導客戶進入他們的業務。這些合作費是被禁止的，本質上被視爲一種回扣。抵押貸款人不能向當地房地產經紀人提供任何類型的推薦獎勵，以將購房者推薦給他們的貸款產品。
附屬業務安排
房地產經紀人不能在不向客戶披露這種關係的情況下將業務轉介給附屬產權公司。該披露必須詳細說明產權公司對其服務要求的費用以及經紀人在產權公司中的經濟利益。還必須讓客戶知道，他們不需要使用他們被推薦的所有權公司。房地產經紀人和產權保險公司不能創建關聯公司來從推薦人那裏收取紅利。
貸方不能要求借款人使用特定的附屬結算服務提供商。但是，他們可以爲此提供經濟激勵。例如，購房者可能能夠以折扣價利用附屬服務。
違反 RESPA 的執法程序
原告有長達一年的時間提起訴訟，以強制執行在和解過程中發生回扣或其他不當行爲的違規行爲。
如果借款人對其貸款服務機構有不滿，則在提起任何訴訟之前，他們必須遵循特定的步驟。借款人必須以書面形式聯繫其貸款服務機構，詳細說明其問題的性質。服務機構必須在收到投訴後 20 個工作日內以書面形式回覆借款人的投訴。服務商有 60 個工作日的時間來糾正問題或說明帳戶當前狀態的有效性的原因。借款人應繼續支付所需的款項，直到問題得到解決。
小費
如果您在整個房地產交易過程中沒有聘請律師，如果您認爲發生了 RESPA 違規行爲，最好立即聯繫律師。房地產律師將能夠幫助您瀏覽法律程序。
原告有長達三年的時間就其貸款服務商的特定不當行爲提起訴訟。如果法院位於財產所在的地區或發生涉嫌違反 RESPA 的地區，則可以在任何聯邦地區法院提起任何這些訴訟。
對RESPA的批評
RESPA 的批評者說，該法律旨在消除的一些濫用行爲仍然存在，包括回扣。這方面的一個例子是向與之合作的產權保險公司提供專屬保險的貸方。 （專屬保險公司是一家大型公司的全資子公司，其任務是爲母公司編寫保險單，不爲任何其他公司提供保險。）
批評人士說，這本質上是一種回扣機制，因爲客戶通常會選擇使用已經與其貸方或房地產經紀人關聯的服務提供商（儘管客戶必須簽署文件，說明他們可以自由選擇任何服務提供商）。
由於這些批評，已經有許多嘗試對 RESPA 進行更改。一項提議涉及取消客戶選擇爲每項服務使用任何服務提供商的選項。取而代之的是捆綁服務的系統，但房地產經紀人或貸方負責直接支付所有其他費用。該系統的優勢在於貸方（他們總是擁有更大的購買力）將被迫爲所有房地產結算服務尋找最低價格。
房地產結算程序法 (RESPA) 保護誰？
房地產結算程序法 (RESPA) 旨在保護尋求獲得抵押貸款資格的消費者。但是，RESPA 並不保護所有類型的貸款。 RESPA 不涵蓋以房地產爲商業或農業目的的貸款。
RESPA 需要披露哪些信息？
RESPA 要求借款人在不同時間收到各種披露。首先，貸方或抵押貸款經紀人必須向您估計您可能需要支付的總結算服務費用。 （此估計是善意的估計；但是，實際成本可能會有所不同。）貸款人或抵押貸款經紀人還必須在您申請貸款時或在接下來的三個工作日內提供書面披露，如果他們預計其他人將收取您的抵押貸款付款（也稱爲償還貸款）。
如有必要，您的貸方或抵押貸款經紀人必須提供附屬業務安排披露。此披露表明，您的和解中的貸方、房地產經紀人或其他參與者已將您推薦給關聯公司以獲得和解服務。 （附屬公司是由共同的母公司控制的企業。）在您結清貸款前一個工作日，您有權檢查您的美國住房和城市發展部 (HUD) HUD-1 結算聲明。 HUD-1 和解聲明包括消費信貸抵押交易中對買方和賣方的所有費用和信貸的明細清單。
爲什麼RESPA通過了？
RESPA 的通過是爲了限制託管賬戶的使用，並禁止房地產行業的濫用行爲，例如回扣和推薦費。
歸納總結
購買房屋時，與可以指導您完成整個過程的信託、持牌房地產經紀人或經紀人合作會很有幫助。同樣，如果您要爲現有抵押貸款再融資或以您的房屋淨值借款，通過信譽良好的貸方很重要。 RESPA 以及其他監管指南旨在幫助保護購房者和現有房主在與房地產經紀人、經紀人、貸方和附屬公司打交道時免受不公平的做法。