什么是资本化率？

资本化率（也称为上限率）在商业房地产领域用于表示房地产投资物业预期产生的回报率。该衡量标准是根据物业预期产生的净收入计算的，并通过将净营业收入除以物业资产价值来计算，并以百分比表示。它用于估计投资者在房地产市场投资的潜在回报。

虽然上限利率可用于快速比较市场上类似房地产投资的相对价值，但不应将其用作投资实力的唯一指标，因为它没有考虑杠杆、货币时间价值和除其他因素外，来自物业改善的未来现金流量。上限利率的好坏没有明确的范围，它们在很大程度上取决于房地产和市场的背景。

了解资本化率

上限利率是评估房地产投资的盈利能力和回报潜力的最流行的衡量标准。上限利率仅代表房产在一年时间范围内的收益率，假设房产是以现金而非贷款购买的。资本化率表示资产的内在、自然和非杠杆回报率。

资本化率公式

有几个版本用于计算资本化率。在最流行的公式中，房地产投资的资本化率是通过将房产的净营业收入 (NOI)除以当前市场价值来计算的。数学上，

资本化率 = 净营业收入 / 当前市值

在哪里，

净营业收入是物业产生的（预期）年收入（如租金），是通过扣除管理物业产生的所有费用得出的。这些费用包括为设施的定期维护支付的费用以及财产税。

资产的当前市场价值是根据现行市场价格的财产的当前价值。

在另一个版本中，该数字是根据原始资本成本或财产的购置成本计算的。

资本化率 = 净营业收入 / 购买价格

但是，由于两个原因，第二个版本不是很受欢迎。首先，它对几年/几十年前以低价购买的旧房产给出了不切实际的结果，其次，它不能应用于继承财产，因为它们的购买价格为零，因此无法分割。

此外，由于房地产价格波动很大，与使用固定价值原始购买价格的第二个版本相比，使用当前市场价格的第一个版本更准确地表示。

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资本化率示例

假设一个投资者有 100 万美元，他正在考虑投资两种可用的投资选择之一——一种，他可以投资政府发行的年利率为 3% 的国债，被认为是最安全的投资；第二种，他可以购买一栋有多个租户的商业建筑，这些租户需要支付固定租金。

在第二种情况下，假设每年收到的总租金为 90,000 美元，投资者需要支付总计 20,000 美元的各种维护费用和财产税。它使房地产投资的净收入为70,000美元。假设在第一年，房产价值保持稳定在 100 万美元的原始购买价格。

资本化率将计算为（净营业收入/财产价值）= 70,000 美元/100 万美元 = 7%。

房地产投资所产生的 7% 回报比无风险国债的 3% 标准回报要好。额外的 4% 代表投资者通过投资房地产市场所承担的风险回报，而不是投资于零风险的最安全国债。

房地产投资是有风险的，并且在多种情况下，以资本化率衡量的回报率可能会有很大差异。

例如，一些租户可能会搬出，物业的租金收入可能会减少到 40,000 美元。减少 20,000 美元用于各种维护成本和财产税，并假设财产价值保持在 100 万美元，资本化率达到 (20,000 美元/100 万美元) = 2%。这个价值低于无风险债券的回报。

在另一种情况下，假设租金收入保持在最初的 90,000 美元，但维护成本和/或财产税显着增加，例如 50,000 美元。资本化率将是（40,000 美元/100 万美元）= 4%。

在另一种情况下，如果物业本身的当前市场价值减少，例如 800,000 美元，而租金收入和各种成本保持不变，则资本化率将增加到 70,000 美元/800,000 美元 = 8.75%。

从本质上讲，物业产生的不同收入水平、与物业相关的费用以及物业的当前市场估值都会显着改变资本化率。

房地产投资者在理论上可以获得超出国债投资的盈余回报，可归因于导致上述情况的相关风险。风险因素包括：

• 财产的年龄、位置和状态
• 物业类型——多户型、办公室、工业、零售或休闲
• 租户的偿付能力及定期租金收入
• 租户租约的期限和结构
• 物业整体市价及影响估值的因素
• 该地区的宏观经济基本面以及影响租户业务的因素

解释资本化率

由于上限利率是基于对未来收入的预计估计，因此它们的差异很大。然后，了解什么构成投资物业的良好上限利率变得很重要。

该比率还表示收回投资金额所需的时间。例如，上限率为 10% 的房产需要大约 10 年才能收回投资。

不同物业之间的不同上限率，或同一物业不同时间范围内的不同上限率，代表不同的风险水平。查看公式表明，对于产生较高净营业收入且估值较低的物业，上限利率值将更高，反之亦然。

比如说，除了地理上的不同之外，有两个属性在所有属性中都相似。一个位于豪华的市中心地区，另一个位于城市的郊区。在所有条件相同的情况下，与第二个相比，第一个房产将产生更高的租金，但这些将被更高的维护成本和更高的税收部分抵消。与第二个相比，市中心房产的上限率相对较低，因为其市场价值非常高。

这表明较低的上限利率值对应于更好的估值和更好的回报前景以及较低的风险水平。另一方面，较高的上限利率意味着房地产投资回报的前景相对较低，因此风险水平较高。

虽然上述假设示例使投资者可以轻松选择市中心的房产，但现实世界的情况可能并不那么简单。根据上限利率评估房产的投资者面临着为给定风险水平确定合适上限利率的艰巨任务。

上限利率的 Gordon 模型表示

上限利率的另一种表示来自戈登增长模型，也称为股息贴现模型（DDM） 。它是一种独立于当前市场情况计算公司股价内在价值的方法，股票价值计算为股票未来股息的现值。数学上，

股票价值=预期年度股息现金流/（投资者要求的回报率-预期股息增长率）

重新排列方程并将公式推广到股息之外，

（所需回报率 - 预期增长率）= 预期现金流 / 资产价值

上述表示与上一节中提到的资本化率的基本公式相吻合。预期现金流量值代表净营业收入，资产价值与物业当前市场价格相匹配。这导致资本化率等于所需回报率与预期增长率之间的差异。也就是说，上限利率只是所需的回报率减去增长率。

这可用于评估投资者预期的给定回报率的财产估值。例如，假设某物业的净营业收入为 50,000 美元，预计每年增长 2%。如果投资者的预期回报率为每年 10%，则净上限率为 (10% - 2%) = 8%。在上述公式中使用它，资产估值为 ($50,000 / 8%) = $625,000。

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