私募股权房地产基金允许高净值个人和机构（如捐赠基金和养老基金）投资于房地产资产的股权和债务持有。采用积极的管理策略，私募股权房地产采取多元化的财产所有权方式。普通合伙人投资于不同地点的各种物业类型。所有权策略的范围可以从新开发和原始土地持有到现有房产的完全重建或现金流入陷入困境的房产。
以下是投资者如何参与私募股权房地产，以及行业机遇、风险和限制的概述。
寻找理想的私募股权房地产基金
首先，普通人无法参与私募股权房地产投资。传统的私募股权基金要求投资者至少向基金注资 250,000 美元，尽管大多数经理正在寻找愿意为与其他投资者的长期集体投资计划提供超过 2000 万至 2500 万美元的个人或机构。
由于对私募股权房地产基金几乎没有监管，因此机会传统上仅限于“合格投资者”。这意味着投资者必须拥有至少 100 万美元的个人或联合资产（不包括其主要居民的价值），或者个人的年收入必须至少为 200,000 美元。在过去两年中总收入至少为 300,000 美元的夫妇 - 并且“合理预期”他们的收入水平将在本年度保持在这一水平 - 也有资格。
寻求投资私募股权房地产的个人或夫妇应找到一家专门从事该学科的公司。在检查私募股权公司的基金选择时，他们应该了解每个私募股权基金结构的性质，通常是有限合伙。
加入基金时，外部投资者将成为有限合伙人，这意味着他们对投资于基金的资金承担责任，并且对普通合伙人(GP) 选择的财产没有否决权。有限合伙人的资金将与其他参与的投资者合并，基金经理将建立一个旨在最大化盈利能力和最小化财务风险的资产组合。
了解基金的成本和投资结构
私募股权房地产基金有一些必须由投资者支付的管理和业绩费用。私募股权基金通常要求每年收取投资资本 2% 的费用，以支付公司工资、交易采购和法律服务、数据和研究成本、营销以及额外的固定和可变成本。但是，这些投资者费用没有限制。
个人在投资之前应该很好地掌握这些成本，因为这会限制投资的总回报。例如，如果一个私募股权房地产基金筹集了 5 亿美元，它每年将收取 1000 万美元来支付相关费用。在其 10 年周期的持续时间内，一个基金将收取 1 亿美元的费用，这意味着在这十年中实际投资的只有 4 亿美元。
私募股权基金经理还获得“套利”，这是传统上占基金超额毛利润 20% 的业绩费。投资者通常愿意支付这些费用，因为基金有能力帮助缓解公司治理和管理问题这可能会对上市公司产生负面影响。
大多数私募股权房地产基金被认为是“基于需求”的投资，这意味着合伙人根据需要分期向普通合伙人承诺资本。当 GP 找到潜在的投资物业时，该基金将向有限合伙人在周期开始时向房地产基金承诺的资本发送正式申请。被称为“资本呼吁”，这是有限合伙人必须履行的法律义务。
如果有限合伙人未能满足资本要求，基金可能会迫使该个人或机构违约并没收其全部所有权份额。如果发生此类违约，其他有限合伙人通常有机会购买任何被没收的股份。
私募股权房地产策略的类型
在投资私募股权房地产时，传统上有四种投资策略：
- 核心是最保守的策略，可能只包括提供较低风险和较低潜在回报的房产，因为它们位于人口稠密或旅游胜地。该策略还可能重点投资于只需要很少重新开发或维护的高质量、高价值物业。这些物业提供可预测的现金流，通常由完全租赁的多租户结构组成。
- Core-plus需要更多的风险，但可以提供比核心策略更高的回报。这些属性需要适度的增值活动或对位置的增强。
- 增值是一种中高回报、中等风险的策略，更侧重于房地产开发和市场时机。在这种策略中，投资组合经理购买房产，进行某种程度的重建，并在市场表现良好时出售。增值物业通常需要改变管理、改善实物或解决资本限制。这些步骤包括建筑翻新和寻找提高租金以改善市场的方法。增值策略还包括使倒闭的运营公司扭亏为盈或为控制基础资产而承担债务。
- 机会主义提供最高水平的回报，但承担最大的风险。通过这种策略，管理人员购买的物业包括未开发的土地或表现不佳或交易量少的市场。
接受风险和长期展望
私募股权房地产的投资者应该明白，通过投资基金，他们必须愿意接受他们的资本可能会被捆绑一段可能持续多年的预定时期。
此外，房地产市场存在多重风险，在个人现金流量较低的情况下，可能需要在资本调用期间进行大量投资。许多普通合伙人将他们的基金构建为长达十年或更长时间的投资，他们为投资者提供的提取或赎回资金的机会很少或根本没有。私募股权基金的非流动性要求投资者了解长期持有资金的风险。
私募股权基金结构的性质使得评估基金的财务业绩或所持有的财产变得非常困难。由于存在对私募股权房地产基金的有限监管，普通合伙人无需向投资者提供有关潜在投资、投资组合估值或与投资相关的任何其他附加信息的任何更新。投资私募股权房地产需要有限合伙人投入大量资金，并完全相信基金经理将在不具备任何所需透明度的情况下实现其投资目标。然而，基金经理通常会向他们的投资者发送更新信息，并且可能选择对业绩保持透明，以灌输对任何当前或未来基金的信心。
综述
在投资私募股权房地产之前，个人必须确定他们是否有资格参与该过程。那些有资格的人会想要探索他们的个人投资目标、流动性要求和房地产市场的风险承受能力。在与财务顾问交谈后，投资者应研究各种不同的基金，以更好地了解普通合伙人的管理策略以及其他房地产基金的过往表现。