度假房主可以选择出租其房产以抵消所有权费用或产生收入。因此，度假屋业主可能有权享受某些税收优惠，这可能有助于使他们的度假屋更便宜。

然而，税收减免取决于满足多项要求，包括每年出租房产的天数。提前了解税收规则可以帮助度假房主利用税收减免并避免在纳税时出现代价高昂的意外情况。

了解租赁度假屋的税务规则

如果房主获得有偿租金收入，则该收入将由国税局 (IRS)征税。然而，房主通常可以扣除某些费用。费用总额减少了业主的应税租金收入。

度假屋业主必须遵守特定规则，以便业主能够扣除与出租房产相关的费用。以下是度假屋减税要求和规则的概述。

14 天或 10% 规则

业主可能享有的税收优惠取决于每年出租房产的天数以及业主在房屋中度过的时间。如果度假屋仅供业主个人享用（并且一年中任何时候都没有出租），业主通常可以扣除房地产税和住房抵押贷款利息。

与主要住宅一样，与保险、维护和公用事业相关的成本不能被注销。如果房屋用于出租目的，房主将属于以下三类之一。

每年出租房产的时间不超过 14 天

根据国税局规定，度假房产每年最多可出租两周（14 晚），无需报告租金收入。在这种情况下，该房屋仍被视为个人住宅，因此业主可以根据标准第二套住房规则在附表 A上扣除抵押贷款利息和财产税。但是，业主不能将任何费用作为租金费用扣除。

这项税收减免有时被称为“大师赛免税”，因为奥古斯塔国家高尔夫俱乐部附近的房主可以在年度锦标赛期间出租房屋赚取高达 20,000 美元的收入，而无需在纳税申报表上报告收入。

租期超过15天，使用不足14天

在这种情况下，该房产被视为租赁房产，租赁活动被视为一项业务。所有租金收入必须向国税局报告，业主可以扣除某些租金费用，包括以下费用：

• 支付给物业经理的费用
• 保险费
• 维修费用
• 抵押贷款利息
• 财产税
• 公用事业
• 折旧

可以扣除的租金费用金额基于度假屋出租的天数百分比（称为“租赁天数”）。可扣除费用的计算方法是将房屋出租天数除以房屋使用总天数：租赁天数加上个人使用天数。

例如，如果度假屋的总使用天数为 120 天，其中 100 天为租赁天数，则可以从租金收入中扣除 83% 的费用（100 个租赁天数/120 个总使用天数）。费用中超过租金收入的租金部分不能扣除。业主将无法扣除剩余17%的租金费用。

除了扣除租金费用外，业主每年还可以扣除最多 25,000 美元的损失，具体取决于业主的调整后总收入 (AGI) ，如果他们自己管理房产，则被动损失可以被冲销。被动损失是指如果纳税人没有实质性参与租赁财产，则可以扣除的损失。

业主使用房屋的时间超过 14 天或房屋出租总天数的 10%

如果个人居住天数超过 14 天或房屋租赁天数的 10%（以较大者为准），IRS 会将该房产视为个人住宅，并且不能扣除租金损失。租金费用（最高可达租金收入水平）以及财产税和抵押贷款利息仍然可以扣除。

由于 14 天的截止日期会对税收产生巨大影响，因此跟踪和记录个人使用天数与维修和维护使用天数非常重要。根据美国国税局的规定，个人使用天数可以包括：

您花大量全职时间修理和维护（而不是改善）您的财产的任何一天都不算作个人使用的一天。即使家庭成员在同一天将该财产用于娱乐目的，也不要将这一天算作个人使用日。

结论

出租度假屋的业主可能能够利用某些税收优惠，从而使第二套住房更加便宜。税法提供了截然不同的福利，具体取决于每年出租房产的天数和业主使用房屋的时间。

由于税法可能很复杂且经常变化，因此咨询合格的税务专家可能会有所帮助，以全面了解税法并确定出租度假屋的最佳方法。

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