什么是止赎行动？
“止赎诉讼”一词是指在借款人拖欠抵押贷款后，贷方发起的法律诉讼。当借款人未能支付抵押贷款或履行抵押协议中规定的义务时，贷款人可以通过止赎来行使他们的权利。
止赎行动是由贷方发布的公告发起的。如果抵押人仍然无法及时更新贷款，那么抵押公司可能会进行止赎程序，之后它可以出售房产以收回欠款。
摘要
- 止赎行动是在借款人拖欠抵押贷款后由贷方发起的法律程序。
- 发布公告后，贷方给借款人一个宽限期，以允许抵押人及时更新贷款。
- 如果借款人无法做出安排，该行动将进入止赎前。
- 拍卖允许贷方出售房屋。
- 加强对借款人的保护禁止贷方在拖欠 120 天之前提交第一次通知。
- 为应对 2020 年的经济衰退以帮助陷入困境的房主，美国政府将抵押止赎的暂停期最后一次延长至 2021 年 7 月 31 日，并允许抵押贷款延期的登记期延长至 2021 年 9 月 30 日。
止赎行动如何运作
大多数人没有钱用现金购买房屋或房产。要为购买提供资金，消费者需要获得抵押贷款。贷款人在批准贷款之前会考虑几个因素，包括借款人的信用记录和收入，以及房产价值。如果获得批准，贷方和借款人将签署抵押合同，其中概述了付款频率和金额。
但是，如果借款人无法履行义务会怎样？当借款人违约（至少拖欠四个月）或不遵守合同条件时，他们的贷方可能会在用尽所有其他途径并且付款逾期超过 120 天后采取止赎行动。第一步是向县记录办公室（或类似名称的县政府办公室）提交公告。该通知表明借款人拖欠抵押贷款。在某些州，该通知称为违约通知，而其他州则称为未决通知。
此时，借款人进入预止赎。这是一个宽限期，允许房主拿出钱来保持他们的贷款或安排出售房屋。如果借款人仍然无法拿出资金或其他安排，那么贷方可以继续进行止赎程序。
下一步涉及设置止赎拍卖的日期。贷方在县记录员办公室记录受托人出售通知，为财产做广告，并通知借款人即将进行的出售。拍卖通常在县法院、受托人办公室或财产本身进行。
一些州允许借款人赎回权，以便将他们的贷款更新到房产被拍卖的那一刻。
止赎行动规则
非常具体和详细的法定程序要求适用于止赎，必须遵守，以避免止赎销售无效。必须向债务人和公众发出止赎出售的适当通知，但具体程序可能因州而异。
大萧条之后，美国政府为寻求取消抵押品赎回权的贷款人发布了新规则。这些新规则由消费者金融保护局 (CFPB)于 2013 年制定，为处于止赎边缘的房主提供服务，并保护他们免受掠夺性贷款的侵害。这些规则包括：
- 双重跟踪的限制。当贷方继续进行止赎时，就会发生这种情况，而他们同时与借款人合作以避免止赎。第一次通知只能在抵押贷款拖欠 120 天后提交。
- 在抵押人连续两次未还款后为抵押人提供选择权。这些选项包括止赎的替代方案。
- 在贷方采取任何此类行动之前，探索所有替代止赎的方法。
这些规则在 2016 年得到了扩展。CFPB 指示贷方在贷款过程中不止一次地为借款人提供更多保护。该机构还包括已故借款人的幸存家庭成员，并要求贷方在损失缓解申请（贷方与借款人合作的尝试）用尽时向借款人提供建议。
止赎中的行动类型
止赎过程因州而异，但它们有两种基本类型。美国大约一半的州规定使用一种类型，另一半使用另一种类型。一些州允许两者。
司法止赎是 22 个州的常态。基本上，这意味着贷方必须提起正式诉讼并获得法院的许可才能取消您的赎回权。与任何法律诉讼一样，您必须收到正式的书面传票和诉讼投诉，并有机会作出回应和提出异议。
非司法止赎意味着贷方不必通过法院。相反，它可以通过在您的抵押贷款合同中援引所谓的销售权条款来取消抵押品赎回权，该条款授权它在您拖欠贷款时没收并出售您的财产。显然，贷款人喜欢非司法止赎，因为它比司法止赎进行得更快且更便宜，但他们仍然必须仔细遵循州法规中描述的一系列步骤才能完成该过程。
如何竞争止赎行动
打击止赎行动是可能的。程序有所不同，取决于止赎是司法的还是非司法的。
处理司法取消抵押品赎回权要简单一些：由于贷方必须在法庭上对您提起诉讼，并向您发送书面通知，您只需在一定时间内回复投诉（传票将指明期间——通常是 20 到 30 天）。您必须以书面形式这样做。虽然举证责任由贷方承担，但您需要提交详细而明确的辩护。
您的回答应包括对贷方在其投诉中提出的每项索赔的答复，顺序相同。您还可以提出肯定的抗辩，指出贷方的任何错误（例如未能发出较早的警告或通知）或争辩说一开始就不应该提起诉讼。
对于非司法止赎，您必须更加积极主动。由于非司法止赎是在法庭外进行的，因此您必须提起诉讼才能让法官停止诉讼。举证责任将由您承担，因为取消抵押品赎回权的权利将是您签署的抵押合同的一部分。
从技术上讲，在提起诉讼时，您会要求两件事：临时限制令动议，以及在您的案件诉讼期间停止止赎出售的初步禁令。通常，房主也会向法院申请永久禁令。在初步禁令听证会上，您将提出您的立场——类似于您在回应司法止赎传票时会提出的论点——提供任何支持文件。
止赎和大流行
由 COVID-19 大流行引发的 2020 年经济衰退影响了世界各地的房主。联邦政府根据《冠状病毒援助、救济和经济安全 (CARES) 法案》在美国提供了额外的保护，宣布暂停取消抵押品赎回权并为房主提供经济救济。这些规则保护拥有联邦政府支持的抵押贷款或由房利美和房地美等政府资助企业 (GSE)支持的房主。
政府暂停止赎，允许房主在健康危机期间留在家中。借款人必须与贷方联系以了解他们的选择。一些贷方可能会向借款人提供宽容，这使他们可以保留或减少还款。另一种选择是付款减免，允许抵押人将付款推迟一段时间。由于宽容而错过的付款和延期付款不会被消除。相反，他们必须在期限结束后支付。
在 2021 年 1 月 20 日上任后，拜登总统要求将止赎和驱逐禁令延长至 2021 年 3 月 31 日，随后又多次延长，最终延长至 2021 年 6 月 24 日，延长至 7 月 31 日, 2021 年。
综述
止赎诉讼是指在借款人拖欠抵押贷款后，由贷方发布的公告启动的法律程序。发布公告后，贷方给借款人一个宽限期，以允许抵押人及时更新贷款。如果抵押人仍然无法及时更新贷款，那么抵押公司可能会进行止赎程序，之后它可以出售房产以收回欠款。
为应对 2020 年的经济低迷，美国政府将抵押止赎的暂停期延长至 2021 年 7 月 31 日，以帮助陷入困境的房主，并允许抵押延期的登记期延长至 2021 年 9 月 30 日。