什麼是信託契約？

信託契約（也稱爲信託契約）是有時在美國房地產交易中使用的文件。當一方從另一方貸款購買房產時，該文件就會發揮作用。信託契約代表借款人和貸款人之間的協議，由中立和獨立的第三方以信託方式持有財產，直到還清貸款。

儘管信託契約不像以前那麼普遍，但在購買房地產涉及融資時，大約 20 個州仍然強制使用信託契約，而不是抵押貸款。信託契約在阿拉斯加、亞利桑那、加利福尼亞、科羅拉多、愛達荷、伊利諾伊、密西西比、密蘇里、蒙大拿、北卡羅來納、田納西、德克薩斯、弗吉尼亞和西弗吉尼亞很常見。一些州——如肯塔基州、馬里蘭州和南達科他州——允許使用信託契約和抵押貸款。

瞭解信託契約

在房地產交易中——比如購買房屋——貸款人給借款人錢以換取與信託契約相關的一張或多張期票。該契約將不動產的合法所有權轉讓給公正的受託人，通常是所有權公司、託管公司或銀行，後者將其作爲期票的抵押品。公平的所有權——獲得完全所有權的權利——仍然屬於借款人，以及對財產的充分使用和責任。

這種情況在整個貸款還款期內持續存在。受託人持有法定所有權，直到借款人全額償還債務，此時財產的所有權變爲借款人的所有權。如果借款人拖欠貸款，受託人將完全控制財產。

信託契約與抵押

信託契約和抵押貸款都用於銀行和私人貸款，以對房地產進行留置權，並且通常在財產所在的縣記錄爲債務。

但是，抵押涉及兩方：借款人（或抵押人）和貸方（或抵押權人）。相比之下，信託契約涉及三方：借款人（或委託人）、貸方（或受益人）和受託人。受託人爲貸款人的利益持有留置權；如果借款人違約，受託人將根據貸款人的要求啓動並完成止贖程序。

止贖和信託契約

抵押和信託契約有不同的止贖程序。司法止贖是當貸方對借款人違約抵押貸款提起訴訟時執行的法院監督程序。該過程耗時且昂貴。

此外，如果止贖財產拍賣沒有帶來足夠的錢來償還期票，貸方可能會對借款人提出不足判決，並就餘額提起訴訟。但是，即使在房產被出售後，借款人也有贖回權：他們可以在規定的時間內償還貸款人並獲得房產所有權。

相比之下，信託契約允許貸方開始更快、更便宜的非司法止贖，繞過法院系統並遵守信託契約和州法律中概述的程序。如果借款人沒有使貸款成爲當前貸款，則該財產將通過受託人的出售進行拍賣。

出售後，所有權通過受託人的契約從受託人轉移給新所有者。當受託人出售沒有投標人時，財產通過受託人的契約歸還給貸方。房產一經售出，借款人無權贖回。

此外，受託人有責任在出售完成後將出售所得款項支付給借款人和貸方。受託人將向貸方支付剩餘的債務金額，並向借款人支付超過該金額的任何款項，從而允許貸方購買該物業。

投資信託契約的利弊

尋求高收益的投資者有時會轉向房地產行業——尤其是信託契約。

在信託契約投資中，投資者將錢借給從事房地產項目的開發商。投資者的名字以貸款人的身份出現在信託契約上。投資者收取貸款利息；項目完成後，他的本金全額退還給他。信託契約經紀人通常會促成交易。

什麼樣的開發商會加入這種安排？銀行通常不願意向某些類型的開發項目提供貸款，例如中型商業項目——對大貸方來說太小，對小貸方來說太大——或者業績記錄不佳或貸款過多的開發商。在項目開始或完成的最後期限緊迫的情況下，謹慎的貸方也可能對開發商行動太慢。

像這樣的開發人員經常有點緊張。出於這些原因，信託契約投資者可能經常期望他們的資金獲得高利率。他們無需成爲房地產建設或管理方面的專家，就可以從多元化到不同的資產類別中獲益：這是一種被動投資。

信託契約投資具有一定的風險和劣勢。與股票不同，房地產投資沒有流動性，這意味着投資者無法按需取回資金。此外，投資者只能期望貸款產生的利息；任何額外的資本增值都不太可能。

被投資方可能會利用信託契約中的任何法律差異，造成可能危及投資的代價高昂的法律糾紛。經驗不足的典型投資者可能會遇到困難，因爲需要特定的專業知識才能找到可信和值得信賴的開發商、項目和經紀人。

信託契約的真實示例

德克薩斯州奧斯汀縣使用的一份簡短的信託契約文件涵蓋了大多數貸方的要求。該表格首先定義了借款人、貸方和受託人填寫其姓名的術語和空格。還需要借款金額和房產地址。

在本節之後，該文件繼續詳細說明財產權利的轉讓和統一契約，包括：

• 支付本息明細
• 託管資金
• 留置權
• 財產保險和結構維護
• 結構佔用——規定借款人必須在 60 天內獲得居住權

該表格還包括不統一的契約，其中規定了違約或違反任何協議條款。它指定文件處理的貸款不是房屋淨值貸款——即借款人將從中獲得現金的貸款——而是用於購買房產的貸款。

信託契約以借款人簽名的空間結束，該簽名必須在公證人和兩名見證人在場的情況下完成，他們也簽名。

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