考慮購買投資物業？房地產產生了許多世界上最富有的人，因此有很多理由認爲這是一項合理的投資。然而，專家們同意，與任何投資一樣，在投入數十萬美元之前，最好先精通。以下是您在購買第一個出租物業之前應該考慮的因素和挑戰。
概要
- 投資出租物業可能是有利可圖的，但也可能帶來許多挑戰。
- 借款人通常需要爲出租房產抵押獲得至少 20% 的首付。
- 作爲房東需要廣泛的技能，從瞭解基本的租戶法到修理漏水的水龍頭。
- 專家建議有一個財務緩衝，以防您不出租房產，或者如果租金收入不能支付抵押貸款。
決定你是否適合做房東
成爲房東可能是賺取房地產收入的好方法，但這並不容易或光鮮亮麗。除了選擇合適的房產、準備單位、尋找可靠的租戶外，總是有維護的麻煩和頭疼的問題。
你知道如何使用工具箱嗎？你在修理石膏板或疏通馬桶方面做得如何？當然，您可以請人爲您做這件事，或者您可以聘請物業經理，但這會侵蝕您的利潤。擁有一兩間房屋的業主通常會自己修繕以節省資金。
當然，隨着您向投資組合中添加更多屬性，這種情況會發生變化。加利福尼亞州雷東多海灘的 King Harbour Wealth Management 總裁勞倫斯·佩雷拉 ( Lawrence Pereira ) 住在西海岸，但在東海岸擁有房產。作爲一個說他一點都不方便的人，他讓它發揮了作用。如何？ “我組建了一支由清潔工、雜工和承包商組成的堅實團隊，”佩雷拉說。
如果您不是方便的類型並且沒有太多閒錢，那麼做房東可能不適合您。
償還個人債務
精明的投資者可能會將債務作爲其投資組合投資策略的一部分，但普通人應該避免這樣做。如果您有學生貸款、未付醫療費或即將上大學的孩子，那麼購買出租房產可能不是目前的正確選擇。
佩雷拉同意謹慎是關鍵，他說：“如果您從房地產中獲得的回報大於債務成本，則無需償還債務。這是您需要進行的計算。”佩雷拉建議有一個現金緩衝。 “不要讓自己處於缺乏現金償還債務的境地。始終保持安全邊際。”
確保 20%（或更大）的首付
投資物業通常需要比自住物業更高的首付；他們有更嚴格的審批要求。您可能已經爲您目前居住的房屋支付的 3% 不適用於投資物業。鑑於出租物業不提供抵押貸款保險，您將需要至少20% 的首付。但是，您可以通過銀行融資（例如個人貸款）獲得首付。
找到合適的位置
您最不想要的就是被困在一個正在下降而不是穩定或上升的地區的出租物業。人口增長和振興計劃正在進行的城市或地區代表了潛在的投資機會。
在選擇有利可圖的出租物業時，請尋找房產稅低、學區良好、便利設施豐富的地點，如餐廳、咖啡店、購物區、小徑和公園。此外，犯罪率低、公共交通便利且就業市場不斷增長的社區可能意味着更多的潛在租戶。
你應該購買還是融資？
用現金購買還是爲您的投資物業融資更好？這取決於你的投資目標。支付現金有助於產生正的每月現金流。以購買價值 100,000 美元的出租物業爲例。加上租金收入、稅收、折舊和所得稅，現金購買者可以看到 9,500 美元的年收益——或 100,000 美元投資的 9.5% 年回報率。
另一方面，融資可以爲您帶來更大的回報。例如，假設投資者將 20% 的房子首付，抵押貸款的複利爲 4%。扣除運營費用和額外利息後，每年的收入加起來約爲 5,580 美元。投資者的現金流量較低，但 20,000 美元投資的 27.9% 年回報率遠高於現金購買者所賺取的 9.5%。
如何獲得出租物業的抵押貸款
儘管出租物業抵押貸款與主要住宅抵押貸款基本相同，但仍存在一些關鍵差異。首先，出租物業貸款的違約率較高，因爲面臨財務困難的借款人往往首先關注主要房屋的抵押貸款。增加的風險意味着貸方通常對出租物業收取更高的利率。
然後是承保標準，這往往對出租物業更加嚴格。一般來說，抵押貸款人關注借款人的信用評分、首付和債務收入比。同樣的因素也適用於出租房產抵押貸款，但借款人可能會面臨更嚴格的信用評分和 DTI 門檻——以及更高的最低首付。此外，貸方可能會仔細查看借款人的工作經歷和收入，並希望瞭解之前作爲房東的經驗。
一般來說，貸方要求借款人批准出租物業抵押貸款：
- 信用評分：最低分數爲 620，分數爲 740 或更高時提供更優惠的費率和條款。
- 首付：對於主要住宅的傳統抵押貸款可以低至 3%，但如果首付低於 20%，借款人必須支付私人抵押貸款保險 (PMI) 。 PMI 不適用於出租物業的抵押貸款，因此借款人一般至少要首付 15% 至 20%。
- 債務收入比 (DTI)： DTI代表借款人每月收入中用於償還債務的百分比。雖然主要住宅抵押貸款的限制更加靈活，但借款人的 DTI 應該在 36% 到 45% 之間，纔有資格獲得出租房產抵押貸款。
- 儲蓄：除了表現出良好的債務收入比外，借款人還應該在銀行有足夠的資金來支付三到六個月的抵押貸款，包括本金、利息、稅收和保險。
謹防高利率
2021 年借貸成本可能相對便宜，但投資物業的利率通常高於傳統抵押貸款的利率。如果您決定爲您的購買提供資金，您需要一筆不會過多地消耗您的月利潤的低抵押貸款付款。
抵押貸款歧視是非法的。如果您認爲您因種族、宗教、性別、婚姻狀況、使用公共援助、國籍、殘疾或年齡而受到歧視，您可以採取一些措施。其中一個步驟是向消費者金融保護局或美國住房和城市發展部 (HUD) 提交報告。
計算你的利潤
購買不良資產的華爾街公司的目標是獲得 5% 到 7% 的回報，因爲除其他費用外，他們還需要支付員工工資。個人應設定 10% 回報的目標。每年按物業價值的 1% 估算維護成本。其他費用包括房主保險、可能的房主協會費用、財產稅、蟲害防治和景觀美化等每月費用，以及維修的定期維護費用。
投資房東保險
保護您的新投資：除了房主保險外，出租物業的所有者應始終購買房東保險。這種類型的保險通常涵蓋財產損失、租金收入損失和責任保護——以防租戶或訪客因財產維護問題而受傷。
請記住，標準的房主保險政策可能不涵蓋房屋出租期間發生的損失。請聯繫您的保險代理人以確保您有足夠的保險。
爲了降低您的成本，請調查保險公司是否允許您將房東保險與房主保險單捆綁在一起。
意外成本因素
不僅僅是維護和保養費用會侵蝕您的租金收入。總是有可能發生緊急情況——例如，颶風造成的屋頂損壞，或者破壞廚房地板的管道爆裂。計劃爲這些類型的費用預留 20% 到 30% 的租金收入，以便您有足夠的資金來支付及時維修費用。
避免使用 Fixer-Upper
尋找可以以便宜的價格買到的房子並轉爲出租物業是很誘人的。但是，如果這是您的第一個財產，那可能是個壞主意。除非你有一個承包商以便宜的價格完成高質量的工作——或者你擅長大規模的家居裝修——否則你可能會花太多錢來裝修。相反，尋找價格低於市場且只需要小修的房屋。
計算運營費用
您的新物業的營業費用將佔您總營業收入的 35% 到 80% 之間。如果您收取 1,500 美元的租金，而您的費用爲每月 600 美元，那麼您的運營費用爲 40%。爲了更容易計算，請使用 50% 規則。如果您收取的租金是每月 2,000 美元，則預計將支付 1,000 美元的總費用。
確定你的回報
對於您投資的每一美元，您的回報是多少？股票可能會提供 7.5%的現金回報，而債券可能會支付 4.5%。作爲房東的第一年 6% 的回報被認爲是健康的，尤其是因爲這個數字會隨着時間的推移而上升。
購買廉價房屋
房子越貴，你的日常開支就越大。一些專家建議從一個新興社區的 150,000 到 200,000 美元的房屋開始。此外，專家建議永遠不要購買街區裏最好的房子，而同樣購買街區裏最差的房子。
購買公寓是一項好的投資嗎？
公寓對於租房者來說可能是一個不錯的選擇，因爲它們往往比可比的單戶住宅更實惠，而且它們通常位於理想的位置（想想：在海灘或滑雪勝地）。此外，公寓的維護需求通常較少，因爲業主不負責照顧地面或建築物的外部。
儘管如此，爲公寓融資可能比爲單戶住宅獲得抵押貸款更棘手。例如，大多數貸方要求至少 50% 的單位是自住的，並且房主協會狀況良好。考慮潛在的特殊評估也很重要。您可能可以毫無問題地支付每月會費，但如果建築物需要新屋頂，您可能需要一次性支付數千（或數萬）美元的特殊費用。
瞭解您的法律義務
出租業主需要熟悉他們所在州和地區的房東-租戶法律。例如，重要的是要了解您的租戶在保證金、租賃要求、驅逐規則、公平住房等方面的權利和義務，以避免法律糾紛。
何時聘請物業經理
出租物業的業主可以自己管理物業或聘請物業經理。這可能是一個艱難的決定，因爲物業經理通常會收取所收租金的 8% 到 12%，這確實會侵蝕利潤。
儘管如此，聘請一位經驗豐富的物業經理還是物有所值的。畢竟，這對您來說意味着更少的工作和更少的麻煩，因爲您可以利用他們的行業專業知識。一般來說，物業經理會：
- 知道如何推銷房產
- 瞭解當地的租賃市場並確保爲您定價
- 向潛在租戶展示該物業（因此您不必這樣做）
- 篩選租戶（例如，進行信用檢查和驗證參考資料）
- 代您收取租金並將錢存入您的銀行賬戶
- 處理逾期租金並導航驅逐過程
- 處理租戶投訴
- 安排維護和維修工作
- 支付與財產相關的賬單，例如財產稅、水電費和保險
要確定聘請物業經理是否對您有經濟意義，請問自己以下問題：
- 我有時間自己管理物業嗎？如果您有另一份全職工作，您可能沒有時間或精力自己管理房產。如果您擁有多個屬性，則尤其如此。
- 出租物業離我家有多近？遠離出租屋會佔用您更多的時間，並使得管理日常和緊急問題變得更加困難。
- 我願意與租戶打交道嗎？即使你做好了篩選工作，你也可能在某些時候不得不處理不合理的租戶、遲交的租金和驅逐。這是你願意做的事情嗎？
- 我的出租物業是短期租戶還是長期租戶？如果您正在尋找長期租房者，自我管理可能會更容易。但如果是短期租賃（例如Airbnb ），您將與許多不同的租戶打交道，並且可能會遇到很多投訴和維護問題。
- 你需要控制嗎？如果您難以移交諸如選擇租戶和執行維護任務等責任，您最好自己管理房產。
權衡風險與回報
在每個財務決策中，您必須確定回報是否值得所涉及的潛在風險。投資房地產對你有意義嗎？
獎勵
因爲您的收入是被動的，儘管有初始投資和維護成本，您可以在將大部分時間和精力投入到日常工作中的同時賺錢。
如果房地產價值增加，您的投資也會升值。
您可以將房地產放入自主 IRA (SDIRA)中。
租金收入不包括在您需要繳納社會保障稅的收入中。
您爲投資房產貸款支付的利息可以免稅。
如果沒有另一場危機，房地產價值通常比股市更穩定。
與投資您看不到或觸摸不到的股票或其他金融產品不同，房地產是有形的實物資產。
風險
儘管租金收入是被動的，但除非您使用物業管理公司，否則租戶可能會很痛苦。
如果您的調整後總收入 (AGI)超過 200,000 美元（單身）或 250,000 美元（已婚共同申報），您可能需要對淨投資收入（包括租金收入）繳納 3.8% 的附加稅。
租金收入可能無法支付您的抵押貸款總額。
與股票不同，如果市場惡化或您需要現金，您無法立即出售房地產。
進入和退出成本可能很高。
如果您沒有租戶，您仍然需要支付所有費用。
我應該尋找房地產投資夥伴嗎？
如果您想投資出租物業，但沒有資金（或專業知識）來實現，您可能需要考慮建立房地產合作伙伴關係。簡單來說，投資夥伴幫助爲交易提供資金以換取利潤的一部分。
請記住，合作關係不是一個“簡單的按鈕”，它不會讓你失去任何工作。你仍然需要做功課，練習推銷，並準備好向潛在合作伙伴展示投資具有財務意義。
我如何找到房地產投資夥伴？
您無需與華爾街有聯繫即可找到與之合作的房地產投資者。相反，您可以詢問自己的家人和朋友網絡，尋找當地的房地產投資俱樂部，考慮房地產衆籌，或搜索針對房地產投資者的社交媒體羣組。
購買投資房產需要多少首付？
在出租物業方面，貸方通常有更嚴格的指導方針。雖然您可以以低至 3% 的首付購買一手房，但大多數借款人需要首付 15% 至 20% 才能購買出租物業。出租物業抵押貸款的違約率較高，因爲陷入財務困境的借款人往往首先關注其主要住房的抵押貸款。
我應該投資公寓嗎？
公寓通常比類似的單戶住宅便宜，而且維護要求也更少。但是，爲公寓融資可能會更加困難，您必須考慮正在進行的協會會費和昂貴的特殊評估的可能性。在考慮投資公寓時，請務必調查房主協會的財務狀況以及整個建築的當前狀況，而不僅僅是單個單元。
結論
對你的期望保持現實。與任何投資一樣，出租房產不會立即產生大筆月薪，選擇錯誤的房產可能是一個災難性的錯誤。儘管如此，出租物業仍然是投資房地產的一種有利可圖的方式。對於您的第一個出租物業，請考慮與經驗豐富的合作伙伴合作。或者，將自己的房屋出租一段時間，以測試您成爲房東的傾向。