考虑购买投资物业？房地产产生了许多世界上最富有的人，因此有很多理由认为这是一项合理的投资。然而，专家们同意，与任何投资一样，在投入数十万美元之前，最好先精通。以下是您在购买第一个出租物业之前应该考虑的因素和挑战。
重点
- 投资出租物业可能是有利可图的，但也可能带来许多挑战。
- 借款人通常需要为出租房产抵押获得至少 20% 的首付。
- 作为房东需要广泛的技能，从了解基本的租户法到修理漏水的水龙头。
- 专家建议有一个财务缓冲，以防您不出租房产，或者如果租金收入不能支付抵押贷款。
决定你是否适合做房东
成为房东可能是赚取房地产收入的好方法，但这并不容易或光鲜亮丽。除了选择合适的房产、准备单位、寻找可靠的租户外，总是有维护的麻烦和头疼的问题。
你知道如何使用工具箱吗？你在修理石膏板或疏通马桶方面做得如何？当然，您可以请人为您做这件事，或者您可以聘请物业经理，但这会侵蚀您的利润。拥有一两间房屋的业主通常会自己修缮以节省资金。
当然，随着您向投资组合中添加更多属性，这种情况会发生变化。加利福尼亚州雷东多海滩的 King Harbour Wealth Management 总裁劳伦斯·佩雷拉 ( Lawrence Pereira ) 住在西海岸，但在东海岸拥有房产。作为一个说他一点都不方便的人，他让它发挥了作用。如何？ “我组建了一支由清洁工、杂工和承包商组成的坚实团队，”佩雷拉说。
如果您不是方便的类型并且没有太多闲钱，那么做房东可能不适合您。
偿还个人债务
精明的投资者可能会将债务作为其投资组合投资策略的一部分，但普通人应该避免这样做。如果您有学生贷款、未付医疗费或即将上大学的孩子，那么购买出租房产可能不是目前的正确选择。
佩雷拉同意谨慎是关键，他说：“如果您从房地产中获得的回报大于债务成本，则无需偿还债务。这是您需要进行的计算。”佩雷拉建议有一个现金缓冲。 “不要让自己处于缺乏现金偿还债务的境地。始终保持安全边际。”
确保 20%（或更大）的首付
投资物业通常需要比自住物业更高的首付；他们有更严格的审批要求。您可能已经为您目前居住的房屋支付的 3% 不适用于投资物业。鉴于出租物业不提供抵押贷款保险，您将需要至少20% 的首付。但是，您可以通过银行融资（例如个人贷款）获得首付。
找到合适的位置
您最不想要的就是被困在一个正在下降而不是稳定或上升的地区的出租物业。人口增长和振兴计划正在进行的城市或地区代表了潜在的投资机会。
在选择有利可图的出租物业时，请寻找房产税低、学区良好、便利设施丰富的地点，如餐厅、咖啡店、购物区、小径和公园。此外，犯罪率低、公共交通便利且就业市场不断增长的社区可能意味着更多的潜在租户。
你应该购买还是融资？
用现金购买还是为您的投资物业融资更好？这取决于你的投资目标。支付现金有助于产生正的每月现金流。以购买价值 100,000 美元的出租物业为例。加上租金收入、税收、折旧和所得税，现金购买者可以看到 9,500 美元的年收益——或 100,000 美元投资的 9.5% 年回报率。
另一方面，融资可以为您带来更大的回报。例如，假设投资者将 20% 的房子首付，抵押贷款的复利为 4%。扣除运营费用和额外利息后，每年的收入加起来约为 5,580 美元。投资者的现金流量较低，但 20,000 美元投资的 27.9% 年回报率远高于现金购买者所赚取的 9.5%。
如何获得出租物业的抵押贷款
尽管出租物业抵押贷款与主要住宅抵押贷款基本相同，但仍存在一些关键差异。首先，出租物业贷款的违约率较高，因为面临财务困难的借款人往往首先关注主要房屋的抵押贷款。增加的风险意味着贷方通常对出租物业收取更高的利率。
然后是承保标准，这往往对出租物业更加严格。一般来说，抵押贷款人关注借款人的信用评分、首付和债务收入比。同样的因素也适用于出租房产抵押贷款，但借款人可能会面临更严格的信用评分和 DTI 门槛——以及更高的最低首付。此外，贷方可能会仔细查看借款人的工作经历和收入，并希望了解之前作为房东的经验。
一般来说，贷方要求借款人批准出租物业抵押贷款：
- 信用评分：最低分数为 620，分数为 740 或更高时提供更优惠的费率和条款。
- 首付：对于主要住宅的传统抵押贷款可以低至 3%，但如果首付低于 20%，借款人必须支付私人抵押贷款保险 (PMI) 。 PMI 不适用于出租物业的抵押贷款，因此借款人一般至少要首付 15% 至 20%。
- 债务收入比 (DTI)： DTI代表借款人每月收入中用于偿还债务的百分比。虽然主要住宅抵押贷款的限制更加灵活，但借款人的 DTI 应该在 36% 到 45% 之间，才有资格获得出租房产抵押贷款。
- 储蓄：除了表现出良好的债务收入比外，借款人还应该在银行有足够的资金来支付三到六个月的抵押贷款，包括本金、利息、税收和保险。
谨防高利率
2021 年借贷成本可能相对便宜，但投资物业的利率通常高于传统抵押贷款的利率。如果您决定为您的购买提供资金，您需要一笔不会过多地消耗您的月利润的低抵押贷款付款。
抵押贷款歧视是非法的。如果您认为您因种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄而受到歧视，您可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部 (HUD) 提交报告。
计算你的利润
购买不良资产的华尔街公司的目标是获得 5% 到 7% 的回报，因为除其他费用外，他们还需要支付员工工资。个人应设定 10% 回报的目标。每年按物业价值的 1% 估算维护成本。其他费用包括房主保险、可能的房主协会费用、财产税、虫害防治和景观美化等每月费用，以及维修的定期维护费用。
投资房东保险
保护您的新投资：除了房主保险外，出租物业的所有者应始终购买房东保险。这种类型的保险通常涵盖财产损失、租金收入损失和责任保护——以防租户或访客因财产维护问题而受伤。
请记住，标准的房主保险政策可能不涵盖房屋出租期间发生的损失。请联系您的保险代理人以确保您有足够的保险。
为了降低您的成本，请调查保险公司是否允许您将房东保险与房主保险单捆绑在一起。
意外成本因素
不仅仅是维护和保养费用会侵蚀您的租金收入。总是有可能发生紧急情况——例如，飓风造成的屋顶损坏，或者破坏厨房地板的管道爆裂。计划为这些类型的费用预留 20% 到 30% 的租金收入，以便您有足够的资金来支付及时维修费用。
避免使用 Fixer-Upper
寻找可以以便宜的价格买到的房子并转为出租物业是很诱人的。但是，如果这是您的第一个财产，那可能是个坏主意。除非你有一个承包商以便宜的价格完成高质量的工作——或者你擅长大规模的家居装修——否则你可能会花太多钱来装修。相反，寻找价格低于市场且只需要小修的房屋。
计算运营费用
您的新物业的营业费用将占您总营业收入的 35% 到 80% 之间。如果您收取 1,500 美元的租金，而您的费用为每月 600 美元，那么您的运营费用为 40%。为了更容易计算，请使用 50% 规则。如果您收取的租金是每月 2,000 美元，则预计将支付 1,000 美元的总费用。
确定你的回报
对于您投资的每一美元，您的回报是多少？股票可能会提供 7.5%的现金回报，而债券可能会支付 4.5%。作为房东的第一年 6% 的回报被认为是健康的，尤其是因为这个数字会随着时间的推移而上升。
购买廉价房屋
房子越贵，你的日常开支就越大。一些专家建议从一个新兴社区的 150,000 到 200,000 美元的房屋开始。此外，专家建议永远不要购买街区里最好的房子，而同样购买街区里最差的房子。
购买公寓是一项好的投资吗？
公寓对于租房者来说可能是一个不错的选择，因为它们往往比可比的单户住宅更实惠，而且它们通常位于理想的位置（想想：在海滩或滑雪胜地）。此外，公寓的维护需求通常较少，因为业主不负责照顾地面或建筑物的外部。
尽管如此，为公寓融资可能比为单户住宅获得抵押贷款更棘手。例如，大多数贷方要求至少 50% 的单位是自住的，并且房主协会状况良好。考虑潜在的特殊评估也很重要。您可能可以毫无问题地支付每月会费，但如果建筑物需要新屋顶，您可能需要一次性支付数千（或数万）美元的特殊费用。
了解您的法律义务
出租业主需要熟悉他们所在州和地区的房东-租户法律。例如，重要的是要了解您的租户在保证金、租赁要求、驱逐规则、公平住房等方面的权利和义务，以避免法律纠纷。
何时聘请物业经理
出租物业的业主可以自己管理物业或聘请物业经理。这可能是一个艰难的决定，因为物业经理通常会收取所收租金的 8% 到 12%，这确实会侵蚀利润。
尽管如此，聘请一位经验丰富的物业经理还是物有所值的。毕竟，这对您来说意味着更少的工作和更少的麻烦，因为您可以利用他们的行业专业知识。一般来说，物业经理会：
- 知道如何推销房产
- 了解当地的租赁市场并确保为您定价
- 向潜在租户展示该物业（因此您不必这样做）
- 筛选租户（例如，进行信用检查和验证参考资料）
- 代您收取租金并将钱存入您的银行账户
- 处理逾期租金并导航驱逐过程
- 处理租户投诉
- 安排维护和维修工作
- 支付与财产相关的账单，例如财产税、水电费和保险
要确定聘请物业经理是否对您有经济意义，请问自己以下问题：
- 我有时间自己管理物业吗？如果您有另一份全职工作，您可能没有时间或精力自己管理房产。如果您拥有多个属性，则尤其如此。
- 出租物业离我家有多近？远离出租屋会占用您更多的时间，并使得管理日常和紧急问题变得更加困难。
- 我愿意与租户打交道吗？即使你做好了筛选工作，你也可能在某些时候不得不处理不合理的租户、迟交的租金和驱逐。这是你愿意做的事情吗？
- 我的出租物业是短期租户还是长期租户？如果您正在寻找长期租房者，自我管理可能会更容易。但如果是短期租赁（例如Airbnb ），您将与许多不同的租户打交道，并且可能会遇到很多投诉和维护问题。
- 你需要控制吗？如果您难以移交诸如选择租户和执行维护任务等责任，您最好自己管理房产。
权衡风险与回报
在每个财务决策中，您必须确定回报是否值得所涉及的潜在风险。投资房地产对你有意义吗？
奖励
因为您的收入是被动的，尽管有初始投资和维护成本，您可以在将大部分时间和精力投入到日常工作中的同时赚钱。
如果房地产价值增加，您的投资也会升值。
您可以将房地产放入自主 IRA (SDIRA)中。
租金收入不包括在您需要缴纳社会保障税的收入中。
您为投资房产贷款支付的利息可以免税。
如果没有另一场危机，房地产价值通常比股市更稳定。
与投资您看不到或触摸不到的股票或其他金融产品不同，房地产是有形的实物资产。
风险
尽管租金收入是被动的，但除非您使用物业管理公司，否则租户可能会很痛苦。
如果您的调整后总收入 (AGI)超过 200,000 美元（单身）或 250,000 美元（已婚共同申报），您可能需要对净投资收入（包括租金收入）缴纳 3.8% 的附加税。
租金收入可能无法支付您的抵押贷款总额。
与股票不同，如果市场恶化或您需要现金，您无法立即出售房地产。
进入和退出成本可能很高。
如果您没有租户，您仍然需要支付所有费用。
我应该寻找房地产投资伙伴吗？
如果您想投资出租物业，但没有资金（或专业知识）来实现，您可能需要考虑建立房地产合作伙伴关系。简单来说，投资伙伴帮助为交易提供资金以换取利润的一部分。
请记住，合作关系不是一个“简单的按钮”，它不会让你失去任何工作。你仍然需要做功课，练习推销，并准备好向潜在合作伙伴展示投资具有财务意义。
我如何找到房地产投资伙伴？
您无需与华尔街有联系即可找到与之合作的房地产投资者。相反，您可以询问自己的家人和朋友网络，寻找当地的房地产投资俱乐部，考虑房地产众筹，或搜索针对房地产投资者的社交媒体群组。
购买投资房产需要多少首付？
在出租物业方面，贷方通常有更严格的指导方针。虽然您可以以低至 3% 的首付购买一手房，但大多数借款人需要首付 15% 至 20% 才能购买出租物业。出租物业抵押贷款的违约率较高，因为陷入财务困境的借款人往往首先关注其主要住房的抵押贷款。
我应该投资公寓吗？
公寓通常比类似的单户住宅便宜，而且维护要求也更少。但是，为公寓融资可能会更加困难，您必须考虑正在进行的协会会费和昂贵的特殊评估的可能性。在考虑投资公寓时，请务必调查房主协会的财务状况以及整个建筑的当前状况，而不仅仅是单个单元。
综述
对你的期望保持现实。与任何投资一样，出租房产不会立即产生大笔月薪，选择错误的房产可能是一个灾难性的错误。尽管如此，出租物业仍然是投资房地产的一种有利可图的方式。对于您的第一个出租物业，请考虑与经验丰富的合作伙伴合作。或者，将自己的房屋出租一段时间，以测试您成为房东的倾向。