投资者经常忽视的一个投资领域是物业税留置权。股票市场的波动性不断增加，再加上利率仍处于历史低位，许多投资者都在寻求这种替代途径，以获得可观的回报率。在某些情况下，这种独特的机会可以为知识渊博的投资者提供极好的回报率。
财产留置权也可能带来巨大风险，这意味着新手买家需要了解此类资产的规则和潜在陷阱。本文讨论了税收留置权、如何投资税收留置权以及此类投资工具的缺点。
重点摘要
- 税收留置权是当业主未能缴纳财产税时政府对财产提出的要求。
- 留置权在拍卖会上出售，有时会引发竞价战。
- 如果您需要取消赎回权，可能还存在针对该财产的其他留置权，阻止您占有该财产。
- 如果您获得该房产，可能会产生不可预见的开支，例如维修，甚至驱逐现有居住者。
- 您还可以投资财产留置权基金。
什么是税收留置权？
税收留置权是对未能向政府缴纳税款的个人或企业财产的合法要求。例如，当土地所有者或房主未能缴纳其财产的税款时，该财产所在的城市或县有权对该财产设置留置权。留置权是对财产的合法要求，要求其偿还所欠的未付金额。附有留置权的财产在税款支付和留置权解除之前不得出售或再融资。
签发留置权时，市政当局会创建一份税收留置权证书，其中反映了该房产所欠金额以及应付利息或罚款。这些证书随后被拍卖给出价最高的投资者。如果房产规模很小，投资者只需花费数百美元即可购买税收留置权。然而，大多数房产的价格要高得多。
投资者可以从市政当局购买房产税留置权，这样他们就可以作为留置权的新所有者向房产所有者收取利息和付款。在某些情况下，他们可以取消抵押品赎回权并获得房产所有权。
税收留置权的数字
首先，让我们来谈谈不断增长的房产税价值。在华盛顿州金县，房产价值从 2021 年到 2022 年增长了 9%。因此，2022 年征收的房产税总额为 67.9 亿美元，比前一年增加了近 2 亿美元。在德克萨斯州的一些县，超过 95% 的德克萨斯州住宅物业在 2022 年的价值至少增长了 20%。总的来说，政府正在征收越来越多的房产税。据估计，2021 年全美额外征收了 3280 亿美元的房产税。
由于一些原因，很难评估全国范围内的房产税留置权数字。没有一个单一的管理机构来管理所有房产税；县评估员评估您的房产，县财务主管负责征收。此外，虽然存在汇总报告，但它们需要大量汇总数据，而这些数据在汇总所有信息时可能已经过时。
尽管如此，美国国家税收留置权协会估计，美国每年拖欠的房产税约为 210 亿美元。该协会还估计，每年有 40 亿至 60 亿美元的房产被挂牌出售给私营部门。
私人报告还显示，过去十年来，美国的税收拖欠率一直在相对下降。根据 CoreLogic 的数据，2021 年有 6.3% 的纳税人拖欠房产税，不过这一比例在 2021 年下降到 5.9%。房产税最高的州是密西西比州、特拉华州和弗吉尼亚州，而北达科他州、明尼苏达州和威斯康星州的拖欠率最低。
我如何投资税收留置权？
投资者可以像在拍卖会上买卖实际房产一样购买房产税留置权。拍卖会在实体场所或网上举行，投资者可以压低留置权的利率，也可以抬高他们愿意支付的溢价。接受最低利率或支付最高溢价的投资者将获得留置权。买家经常会为某一房产展开竞价战，这会降低中标买家获得的回报率。
购买有税收留置权的房产的买家需要了解维修费用，以及他们获得房产所有权后可能需要支付的任何其他隐性费用。这些房产的所有者可能不得不处理一些不愉快的任务，例如驱逐现有住户，这可能需要昂贵的物业经理或律师的帮助。
任何有意购买税收留置权的人都应首先决定他们想要留置的财产类型——住宅、商业、未开发土地或经过改良的财产。然后，他们可以联系其所在城市或县的财务主管办公室，了解下一次拍卖的时间、地点和方式。财务主管办公室可以告诉投资者在哪里可以获得计划拍卖的财产留置权清单，以及如何进行拍卖的规则。这些规则将概述任何预注册要求、可接受的付款方式和其他相关细节。
税收留置权买家须知
买家还需要对可用房产进行尽职调查。在某些情况下，房产的当前价值可能低于留置权金额。投资者可以通过将拖欠税款留置权的面值除以房产的市场价值来分析风险，比率计算越高，风险越大。此外，房产上可能还有其他留置权，这将阻止竞标者获得房产所有权。
特定县内每块有税收留置权的房地产都会在其各自的地块内分配一个编号。买家可以通过编号查找这些留置权，以便从县政府获取有关它们的信息，这通常可以在网上完成。对于每个编号，县政府都有房产地址、房主姓名、房产评估价值、法律描述、房产状况明细以及房屋内的任何建筑物。
不要投资税收留置权并期望从中获得财产；大约 98% 的房主在止赎程序开始之前就赎回了财产。
如何从留置权中获利
有意寻找税收留置权投资机会的投资者应联系当地负责征收财产税的税务官员。目前有 2,500 个辖区、城市、乡镇或县出售公共税收债务。
虽然并非每个州都规定公开拍卖拖欠的房产税，但如果该州允许公开拍卖未缴纳的房产税账单，投资者应该能够决定何时何地公布这些税款以供公众审查。房产税销售必须在销售前的特定时间内进行广告宣传。通常，广告会列出房产所有者、法律描述以及要出售的拖欠税款金额。
购买房产税留置权的投资者通常需要立即向签发留置权的市政当局偿还全部留置权金额。除两个州外，税收留置权签发人都会收取本金、利息和任何罚款；向留置权证书持有人付款，然后收回留置权证书（如果证书未存档）。房产所有者必须向投资者偿还全部留置权金额和利息，利息在各州有所不同 - 但通常在 10% 到 12% 之间。如果投资者为留置权支付了溢价，在某些情况下，这笔溢价可能会加到偿还金额中。
还款期限通常为六个月至三年。在大多数情况下，业主能够全额支付留置权。如果业主无法在截止日期前支付留置权，投资者有权取消该房产的赎回权，就像市政当局一样，尽管这种情况很少发生。
通过机构投资者进行被动投资
税收留置权投资需要大量的研究和尽职调查，因此，考虑通过 NTLA 成员机构投资者进行被动投资可能是值得的。大约 80% 的税收留置权证书出售给 NTLA 成员。
要获得 NTLA 会员资格，申请人必须通过背景审查程序，以确保遵守 NTLA 道德规范。会员还必须根据会员类型缴纳不同数额的会费。会员可以参加仅限会员参加的网络研讨会，获得认证税收留置权专业人士认证，并使用协会的在线目录与其他行业专家联系。
投资房地产税留置权的缺点
尽管房产税留置权可以产生可观的利率，但投资者在涉足这一领域之前需要做好功课。税收留置权通常不适合新手投资者或对房地产经验或知识不足的人。
建议投资者不要购买对环境造成损害的财产的留置权，例如加油站倾倒危险物质的财产。
被忽视的属性
投资者还需要非常熟悉被设定留置权的实际房产。这可以帮助他们确保他们确实能够从业主那里收回资金。位于贫民窟中心的破旧房产可能不值得购买，无论承诺的利率如何。房产所有者可能完全无法或不愿意支付所欠的税款。受到任何环境损害的房产，例如存放在那里的化学品或危险材料，通常也是不受欢迎的。
不是被动投资
留置权人需要知道在收到证书后他们的责任是什么。通常，他们必须在规定的时间内以书面形式通知业主购买情况。如果到那时仍未全额付款，他们通常还需要在赎回期结束前向业主发送第二封通知信。
税收留置权可能会到期
税收留置权并非永久性工具。许多留置权在赎回期结束后都会到期。留置权到期后，留置权人将无法收取任何未付余额。如果该房产被取消赎回权，留置权人可能会发现该房产上还有其他留置权，这可能导致其无法获得产权。
竞赛
许多商业机构，如银行和对冲基金，都对房地产留置权产生了兴趣。因此，他们能够以高于竞争对手的价格竞标并压低收益率。这使得个人投资者更难找到有利可图的留置权，有些人因此放弃了。然而，现在也有一些基金投资留置权，这可能是新手投资者以较低风险进入这一领域的好方法。
如果您有税收留置权这意味着什么？
如果您有税收留置权，则意味着政府已对您的财产提出合法索赔，因为您忽视或未能支付税款。在财产税留置权的情况下，您忽视或未能支付您欠您的财产所在城市或县的财产税。当这种情况发生时，您的城市或县有权对该财产设置留置权。
税收留置权出售如何运作？
29 个州以及华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各允许税收留置权销售。每个州执行税收留置权销售的流程略有不同。
通常，在业主拖欠税款后，会有一段等待期。有些州会等待几个月，而其他州则会等待几年，然后税务人员才会介入。在此之后，未缴税款将在税收留置权拍卖中拍卖。这可以在网上进行，也可以在实体店进行。有时，出价最高的人会获得房产的留置权。其他拍卖会将留置权授予接受最低利率的投资者。税务人员会用他们在拍卖中赚到的钱来补偿未缴的税款。一旦留置权被转移给投资者，房主就欠他们未缴的房产税和利息（否则他们将面临房产丧失赎回权的命运）。
在哪里可以找到待出售的税收留置权？
您可以直接致电您所在县的税务人员，了解购买税收留置权的流程。一些县还会在其网站上公布该流程，并提供如何注册为竞标者的说明。
当县政府在其网站上列出拍卖时，他们还会提供有关拍卖房产、拍卖时间和最低出价的信息。此列表可以帮助您根据房产的位置、房产类型、大小和最低出价来确定是否有您感兴趣的房产。
税收留置权出售中抵押贷款会怎样？
房产出售后，留置权仍保留在房产上。2017 年之前，税收留置权保留在前业主的信用报告中。然而，三家信用局都实施了变更，从 2017 年开始不再报告民事判决。到 2018 年 4 月，所有税收留置权都从所有信用报告中删除。
当政府因拖欠的房产税而取消其管辖范围内的房产的赎回权时，就会发生房产税留置权取消赎回权的情况。房产税留置权优于其他留置权，因此其取消赎回权会消除其他留置权，包括抵押留置权。拖欠税款的房主通常也有未偿还的抵押债务。购买税收取消赎回权的房产后，如果您发现该房产上有抵押留置权，则应由您购买房产的县政府将其取消。县政府将根据税收销售结算文件解除留置权。如果此举不起作用，您也可以联系留置权持有人将其取消。
在每个州，税收留置权出售后，都会有一个赎回期（尽管时间长短因州而异），在此期间，房产所有者可以通过支付拖欠的房产税来赎回其房产。但是，即使业主正在缴纳房产税，如果他们在此期间未能支付抵押贷款，抵押贷款持有人也可以取消房屋赎回权。
国税局税收留置权是公开记录吗？
如果为了偿还税款而对您的财产提出合法索赔，国税局将提交联邦税收留置权通知。这是一份公开文件，用于提醒其他债权人，国税局正在对您的资产提出担保索赔。信用报告机构可能会找到该通知并将其包含在您的信用报告中。
综述
对于熟悉房地产市场的资深投资者来说，物业税留置权可能是一种可行的投资选择。那些知道自己在做什么并花时间研究他们购买留置权的房产的人可以随着时间的推移获得可观的利润。然而，潜在的风险使得这一领域不适合不成熟的投资者。
如果不进行适当的研究和对房地产市场的了解，投资者很容易最终得到一处房产，但该房产的所有者不会赎回该房产（他们以向你支付税款和利息的形式），而且该房产没有任何价值。这种低价值的房产最终将成为投资者的财产。
对于那些有兴趣投资房地产的人来说，购买税收留置权只是一种选择。购买止赎房屋或在拍卖会上购买房屋也是宝贵的投资机会。如果您仍然对房产税留置权感兴趣，建议您咨询您的房地产经纪人或财务顾问。