投資者經常忽視的一個投資領域是物業稅留置權。股票市場的波動性不斷增加，再加上利率仍處於歷史低位，許多投資者都在尋求這種替代途徑，以獲得可觀的回報率。在某些情況下，這種獨特的機會可以爲知識淵博的投資者提供極好的回報率。
財產留置權也可能帶來巨大風險，這意味着新手買家需要了解此類資產的規則和潛在陷阱。本文討論了稅收留置權、如何投資稅收留置權以及此類投資工具的缺點。
概要
- 稅收留置權是當業主未能繳納財產稅時政府對財產提出的要求。
- 留置權在拍賣會上出售，有時會引發競價戰。
- 如果您需要取消贖回權，可能還存在針對該財產的其他留置權，阻止您佔有該財產。
- 如果您獲得該房產，可能會產生不可預見的開支，例如維修，甚至驅逐現有居住者。
- 您還可以投資財產留置權基金。
什麼是稅收留置權？
稅收留置權是對未能向政府繳納稅款的個人或企業財產的合法要求。例如，當土地所有者或房主未能繳納其財產的稅款時，該財產所在的城市或縣有權對該財產設置留置權。留置權是對財產的合法要求，要求其償還所欠的未付金額。附有留置權的財產在稅款支付和留置權解除之前不得出售或再融資。
簽發留置權時，市政當局會創建一份稅收留置權證書，其中反映了該房產所欠金額以及應付利息或罰款。這些證書隨後被拍賣給出價最高的投資者。如果房產規模很小，投資者只需花費數百美元即可購買稅收留置權。然而，大多數房產的價格要高得多。
投資者可以從市政當局購買房產稅留置權，這樣他們就可以作爲留置權的新所有者向房產所有者收取利息和付款。在某些情況下，他們可以取消抵押品贖回權並獲得房產所有權。
稅收留置權的數字
首先，讓我們來談談不斷增長的房產稅價值。在華盛頓州金縣，房產價值從 2021 年到 2022 年增長了 9%。因此，2022 年徵收的房產稅總額爲 67.9 億美元，比前一年增加了近 2 億美元。在德克薩斯州的一些縣，超過 95% 的德克薩斯州住宅物業在 2022 年的價值至少增長了 20%。總的來說，政府正在徵收越來越多的房產稅。據估計，2021 年全美額外徵收了 3280 億美元的房產稅。
由於一些原因，很難評估全國範圍內的房產稅留置權數字。沒有一個單一的管理機構來管理所有房產稅；縣評估員評估您的房產，縣財務主管負責徵收。此外，雖然存在彙總報告，但它們需要大量彙總數據，而這些數據在彙總所有信息時可能已經過時。
儘管如此，美國國家稅收留置權協會估計，美國每年拖欠的房產稅約爲 210 億美元。該協會還估計，每年有 40 億至 60 億美元的房產被掛牌出售給私營部門。
私人報告還顯示，過去十年來，美國的稅收拖欠率一直在相對下降。根據 CoreLogic 的數據，2021 年有 6.3% 的納稅人拖欠房產稅，不過這一比例在 2021 年下降到 5.9%。房產稅最高的州是密西西比州、特拉華州和弗吉尼亞州，而北達科他州、明尼蘇達州和威斯康星州的拖欠率最低。
我如何投資稅收留置權？
投資者可以像在拍賣會上買賣實際房產一樣購買房產稅留置權。拍賣會在實體場所或網上舉行，投資者可以壓低留置權的利率，也可以抬高他們願意支付的溢價。接受最低利率或支付最高溢價的投資者將獲得留置權。買家經常會爲某一房產展開競價戰，這會降低中標買家獲得的回報率。
購買有稅收留置權的房產的買家需要了解維修費用，以及他們獲得房產所有權後可能需要支付的任何其他隱性費用。這些房產的所有者可能不得不處理一些不愉快的任務，例如驅逐現有住戶，這可能需要昂貴的物業經理或律師的幫助。
任何有意購買稅收留置權的人都應首先決定他們想要留置的財產類型——住宅、商業、未開發土地或經過改良的財產。然後，他們可以聯繫其所在城市或縣的財務主管辦公室，瞭解下一次拍賣的時間、地點和方式。財務主管辦公室可以告訴投資者在哪裏可以獲得計劃拍賣的財產留置權清單，以及如何進行拍賣的規則。這些規則將概述任何預註冊要求、可接受的付款方式和其他相關細節。
稅收留置權買家須知
買家還需要對可用房產進行盡職調查。在某些情況下，房產的當前價值可能低於留置權金額。投資者可以通過將拖欠稅款留置權的面值除以房產的市場價值來分析風險，比率計算越高，風險越大。此外，房產上可能還有其他留置權，這將阻止競標者獲得房產所有權。
特定縣內每塊有稅收留置權的房地產都會在其各自的地塊內分配一個編號。買家可以通過編號查找這些留置權，以便從縣政府獲取有關它們的信息，這通常可以在網上完成。對於每個編號，縣政府都有房產地址、房主姓名、房產評估價值、法律描述、房產狀況明細以及房屋內的任何建築物。
不要投資稅收留置權並期望從中獲得財產；大約 98% 的房主在止贖程序開始之前就贖回了財產。
如何從留置權中獲利
有意尋找稅收留置權投資機會的投資者應聯繫當地負責徵收財產稅的稅務官員。目前有 2,500 個轄區、城市、鄉鎮或縣出售公共稅收債務。
雖然並非每個州都規定公開拍賣拖欠的房產稅，但如果該州允許公開拍賣未繳納的房產稅賬單，投資者應該能夠決定何時何地公佈這些稅款以供公衆審查。房產稅銷售必須在銷售前的特定時間內進行廣告宣傳。通常，廣告會列出房產所有者、法律描述以及要出售的拖欠稅款金額。
購買房產稅留置權的投資者通常需要立即向簽發留置權的市政當局償還全部留置權金額。除兩個州外，稅收留置權簽發人都會收取本金、利息和任何罰款；向留置權證書持有人付款，然後收回留置權證書（如果證書未存檔）。房產所有者必須向投資者償還全部留置權金額和利息，利息在各州有所不同 - 但通常在 10% 到 12% 之間。如果投資者爲留置權支付了溢價，在某些情況下，這筆溢價可能會加到償還金額中。
還款期限通常爲六個月至三年。在大多數情況下，業主能夠全額支付留置權。如果業主無法在截止日期前支付留置權，投資者有權取消該房產的贖回權，就像市政當局一樣，儘管這種情況很少發生。
通過機構投資者進行被動投資
稅收留置權投資需要大量的研究和盡職調查，因此，考慮通過 NTLA 成員機構投資者進行被動投資可能是值得的。大約 80% 的稅收留置權證書出售給 NTLA 成員。
要獲得 NTLA 會員資格，申請人必須通過背景審查程序，以確保遵守 NTLA 道德規範。會員還必須根據會員類型繳納不同數額的會費。會員可以參加僅限會員參加的網絡研討會，獲得認證稅收留置權專業人士認證，並使用協會的在線目錄與其他行業專家聯繫。
投資房地產稅留置權的缺點
儘管房產稅留置權可以產生可觀的利率，但投資者在涉足這一領域之前需要做好功課。稅收留置權通常不適合新手投資者或對房地產經驗或知識不足的人。
建議投資者不要購買對環境造成損害的財產的留置權，例如加油站傾倒危險物質的財產。
被忽視的屬性
投資者還需要非常熟悉被設定留置權的實際房產。這可以幫助他們確保他們確實能夠從業主那裏收回資金。位於貧民窟中心的破舊房產可能不值得購買，無論承諾的利率如何。房產所有者可能完全無法或不願意支付所欠的稅款。受到任何環境損害的房產，例如存放在那裏的化學品或危險材料，通常也是不受歡迎的。
不是被動投資
留置權人需要知道在收到證書後他們的責任是什麼。通常，他們必須在規定的時間內以書面形式通知業主購買情況。如果到那時仍未全額付款，他們通常還需要在贖回期結束前向業主發送第二封通知信。
稅收留置權可能會到期
稅收留置權並非永久性工具。許多留置權在贖回期結束後都會到期。留置權到期後，留置權人將無法收取任何未付餘額。如果該房產被取消贖回權，留置權人可能會發現該房產上還有其他留置權，這可能導致其無法獲得產權。
競賽
許多商業機構，如銀行和對沖基金，都對房地產留置權產生了興趣。因此，他們能夠以高於競爭對手的價格競標並壓低收益率。這使得個人投資者更難找到有利可圖的留置權，有些人因此放棄了。然而，現在也有一些基金投資留置權，這可能是新手投資者以較低風險進入這一領域的好方法。
如果您有稅收留置權這意味着什麼？
如果您有稅收留置權，則意味着政府已對您的財產提出合法索賠，因爲您忽視或未能支付稅款。在財產稅留置權的情況下，您忽視或未能支付您欠您的財產所在城市或縣的財產稅。當這種情況發生時，您的城市或縣有權對該財產設置留置權。
稅收留置權出售如何運作？
29 個州以及華盛頓特區、維爾京羣島和波多黎各允許稅收留置權銷售。每個州執行稅收留置權銷售的流程略有不同。
通常，在業主拖欠稅款後，會有一段等待期。有些州會等待幾個月，而其他州則會等待幾年，然後稅務人員纔會介入。在此之後，未繳稅款將在稅收留置權拍賣中拍賣。這可以在網上進行，也可以在實體店進行。有時，出價最高的人會獲得房產的留置權。其他拍賣會將留置權授予接受最低利率的投資者。稅務人員會用他們在拍賣中賺到的錢來補償未繳的稅款。一旦留置權被轉移給投資者，房主就欠他們未繳的房產稅和利息（否則他們將面臨房產喪失贖回權的命運）。
在哪裏可以找到待出售的稅收留置權？
您可以直接致電您所在縣的稅務人員，瞭解購買稅收留置權的流程。一些縣還會在其網站上公佈該流程，並提供如何註冊爲競標者的說明。
當縣政府在其網站上列出拍賣時，他們還會提供有關拍賣房產、拍賣時間和最低出價的信息。此列表可以幫助您根據房產的位置、房產類型、大小和最低出價來確定是否有您感興趣的房產。
稅收留置權出售中抵押貸款會怎樣？
房產出售後，留置權仍保留在房產上。2017 年之前，稅收留置權保留在前業主的信用報告中。然而，三家信用局都實施了變更，從 2017 年開始不再報告民事判決。到 2018 年 4 月，所有稅收留置權都從所有信用報告中刪除。
當政府因拖欠的房產稅而取消其管轄範圍內的房產的贖回權時，就會發生房產稅留置權取消贖回權的情況。房產稅留置權優於其他留置權，因此其取消贖回權會消除其他留置權，包括抵押留置權。拖欠稅款的房主通常也有未償還的抵押債務。購買稅收取消贖回權的房產後，如果您發現該房產上有抵押留置權，則應由您購買房產的縣政府將其取消。縣政府將根據稅收銷售結算文件解除留置權。如果此舉不起作用，您也可以聯繫留置權持有人將其取消。
在每個州，稅收留置權出售後，都會有一個贖回期（儘管時間長短因州而異），在此期間，房產所有者可以通過支付拖欠的房產稅來贖回其房產。但是，即使業主正在繳納房產稅，如果他們在此期間未能支付抵押貸款，抵押貸款持有人也可以取消房屋贖回權。
國稅局稅收留置權是公開記錄嗎？
如果爲了償還稅款而對您的財產提出合法索賠，國稅局將提交聯邦稅收留置權通知。這是一份公開文件，用於提醒其他債權人，國稅局正在對您的資產提出擔保索賠。信用報告機構可能會找到該通知並將其包含在您的信用報告中。
歸納總結
對於熟悉房地產市場的資深投資者來說，物業稅留置權可能是一種可行的投資選擇。那些知道自己在做什麼並花時間研究他們購買留置權的房產的人可以隨着時間的推移獲得可觀的利潤。然而，潛在的風險使得這一領域不適合不成熟的投資者。
如果不進行適當的研究和對房地產市場的瞭解，投資者很容易最終得到一處房產，但該房產的所有者不會贖回該房產（他們以向你支付稅款和利息的形式），而且該房產沒有任何價值。這種低價值的房產最終將成爲投資者的財產。
對於那些有興趣投資房地產的人來說，購買稅收留置權只是一種選擇。購買止贖房屋或在拍賣會上購買房屋也是寶貴的投資機會。如果您仍然對房產稅留置權感興趣，建議您諮詢您的房地產經紀人或財務顧問。