向任何房地产专业人士询问投资商业地产的好处，您可能会引发一段独白，说此类房产为何比住宅房地产更划算。商业地产业主喜欢额外的现金流、有利的规模经济、相对开放的竞争环境、优秀、负担得起的物业经理的丰富市场，以及从商业地产获得更大潜在回报的机会。
但如何评估最佳属性呢？伟大的交易和无用的交易有何区别？
要点
- 与大多数投资一样，商业房地产控股的成功始于良好的蓝图。
- 熟悉商业房地产市场及其与住宅房地产的不同之处以及相似之处。
- 使用多管齐下的方法来帮助寻找可用的房产并获得最佳交易。
1.了解内部人士所知道的事情
成为商业地产的玩家，要学会像专业人士一样思考。例如，要知道商业地产的价值与住宅地产不同。商业地产的收入与其可用面积直接相关。个人住宅的情况并非如此。您还将看到商业地产带来更大的现金流。数学很简单：例如，您在多户住宅中比在单户住宅中赚取更多的收入。另请注意，商业地产的租赁时间比单户住宅的租赁时间长。这为更大的现金流铺平了道路。最后，如果您处于信贷紧缩的环境中，请务必携带现金前来。商业地产贷款人希望看到至少 30% 的首付，然后才会批准贷款。
2. 制定行动计划
设置参数是商业房地产交易中的首要任务。例如，问问自己您能负担多少费用，然后货比三家购买抵押贷款，以了解您在抵押贷款期限内将支付多少费用。使用抵押贷款计算器等工具可以帮助您对房屋的总成本进行良好的估算。
其他需要问自己的关键问题包括：您预计在这笔交易中赚多少钱？谁是关键人物？有多少租户已经加入并支付租金？您需要填补多少租赁空间？
3. 学会识别好交易
顶尖的房地产专业人士一看到这样的房子就知道很多。他们的秘密是什么？首先，他们有退出策略：最好的交易是你知道可以放弃的交易。拥有敏锐的土地所有者的眼睛是有帮助的——始终寻找需要维修的损坏，知道如何评估风险，并确保使用计算器以确保房产满足您的财务目标。
4.熟悉关键商业房地产指标
评估房地产时使用的常见关键指标包括：
- 净营业收入(NOI)：商业房地产的 NOI 是通过评估该物业第一年的总营业收入，然后减去第一年的营业费用来计算的。你想要有积极的 NOI。
- 资本化率：房地产的“资本化”率用于计算创收财产的价值。例如，拥有五个或更多单元的公寓大楼、商业办公楼和小型购物中心都是确定上限率的良好候选者。资本化率用于估计未来利润或现金流的净现值；该过程也称为收益资本化。
- 现金现金：依靠融资购买房产的商业房地产投资者通常遵循现金现金公式来比较竞争房产的第一年表现。现金支付考虑了这样一个事实，即相关投资者不需要 100% 现金来购买房产，但也考虑到了这样一个事实：投资者不会保留所有 NOI，因为他们必须使用其中的一些支付抵押贷款。为了发现现金现金，房地产投资者必须确定购买房产或初始投资所需的投资金额。
5.寻找积极主动的卖家
与任何企业一样，客户驱动着房地产。你的工作就是找到他们——特别是那些准备好并渴望以低于市场价格出售的人。事实上，在您找到一笔交易之前，房地产领域不会发生任何事情，甚至不会产生任何影响，而交易通常伴随着积极主动的卖家。这是一个有紧迫理由以低于市场价格出售的人。如果你的卖家没有积极性，他们就不会愿意谈判。
6. 探索邻里“农耕”的艺术
评估商业地产的一个好方法是通过参观开放房屋、与其他社区业主交谈并寻找空缺来研究其所在的社区。
7. 使用“三管齐下”的方法来评估属性
寻找超值优惠时要灵活应变。使用互联网、阅读分类广告并雇用猎鸟犬来为您找到最好的房产。房地产猎鸟犬可以帮助您找到有价值的投资线索，以换取推荐费。
归纳总结
总的来说，寻找和评估商业地产不仅仅是农业社区、获得优惠价格或发出烟雾信号来吸引卖家。采取行动的核心是基本的人际沟通。这是为了与业主建立关系和融洽关系，以便他们能够轻松地谈论优惠交易并与您开展业务。