什么是来自运营的调整后资金 - AFFO？
调整后运营资金 (AFFO) 是指主要用于分析房地产投资信托基金(REIT) 的财务绩效指标。 REIT 的 AFFO 尽管计算方法不同，但通常等于信托运营资金(FFO)，并对用于维持 REIT 基础资产质量的经常性资本支出进行了调整。该计算考虑了对租金、租赁成本和其他重要因素的 GAAP 直线法的调整。
要点
- 调整后的运营资金 (AFFO) 是一种用于估算房地产投资信托 (REIT) 价值的财务指标。
- AFFO 基于运营资金 (FFO)，但被认为更可取，因为它考虑了成本，从而更准确地估计 REIT 的现值和支付股息的能力。
- 尽管没有任何官方衡量标准，但 AFFO 公式大致为 AFFO = FFO + 租金上涨 - 资本支出 - 日常维护金额。
了解运营调整后的资金 - AFFO
无论行业专业人士如何选择计算调整后的运营资金 (AFFO)，它都被认为比简单的 FFO 更准确地衡量股东的剩余现金流。尽管FFO很常用，但它并没有扣除维持现有物业组合所需的资本支出，因此它并不能完全衡量真实的剩余现金流。专业分析师更喜欢 AFFO，因为它考虑了 REIT 产生的额外成本，以及额外的收入来源，例如租金上涨。因此，它在估计现值时提供了更准确的基数，并更好地预测了房地产投资信托基金未来支付股息的能力。这是一项非公认会计准则衡量标准。
计算运营调整后的资金 - AFFO
在计算 AFFO 之前，分析师必须首先确定 REIT 的运营资金 (FFO)。 FFO 衡量特定活动清单中的现金流量。 FFO反映了REIT租赁和收购活动以及利息成本的影响。 FFO考虑了REIT的净收入，包括摊销和折旧，但不包括房地产销售的资本收益。这些收益未包括在内的原因是它们是一次性事件，通常不会对房地产投资信托基金的未来盈利潜力产生长期影响。
FFO的计算公式为：
FFO = 净收入 + 摊销 + 折旧 - 房地产销售的资本收益
一旦确定了 FFO，就可以计算 AFFO。尽管没有一个官方公式，但 AFFO 的计算通常类似于：
AFFO = FFO + 租金上涨 - 资本支出 - 日常维护费用
用于评估股票的传统指标，例如每股收益（EPS）和市盈率（P/E），在估计房地产投资信托基金的价值时并不可靠。
调整后的运营资金示例 —
AFFO计算
作为 AFFO 计算的示例，假设如下：房地产投资信托基金在上一个报告期内的净利润为 200 万美元。在此期间，该公司通过出售其中一处房产赚取了 40 万美元，并因出售另一处房产而损失了 10 万美元。据报告，摊销额为 35,000 美元，折旧额为 50,000 美元。在此期间，租金净增长为$40,000；资本支出为75,000美元，日常维护费用为30,000美元。
鉴于此信息，FFO 可以计算为：
FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 - ($400,000 - $100,000) = $1,785,000
据此，AFFO 计算如下：
AFFO = FFO + $40,000 - $75,000 - $30,000 = $1,720,000