业主出售什么 (FSBO)？

业主出售 (FSBO) 是一个术语，指的是一种列出待售物业的方法。当房子有 FSBO 上市时，这意味着业主在没有上市代理或经纪人帮助的情况下出售房产。卖家选择此选项的一个原因是避免向房地产经纪人支付销售佣金。

业主出售 (FSBO) 的运作方式

尽管每笔房地产交易的细节各不相同，但以下是卖方在 FSBO 交易中负责的一些任务：

• 通过研究具有类似特征（又名comps ）的房屋的邻里房产价值来确定要价，例如卧室数量和房屋的平方英尺。
• 准备出售房屋并进行必要的维修。
• 管理营销，包括广告、在线列表、小册子、传单以及在多重列表服务 (MLS)上列出房屋。
• 安排和主持所有的放映和约会。
• 在提出并接受要约后协商销售价格和条款。
• 准备法律文件，例如销售合同、住宅物业披露表、矿产和石油权利表、占用协议和含铅油漆披露（如果房屋建于 1978 年之前）。卖家可能还需要追踪其他文件，包括房产调查、许可证、占用证明 (CO)、贷款文件、水电费账单、房产税账单、房主协会契约和协议以及房产所有权。
• 准备契约（例如，退出索赔、担保或其他类型的契约），并确保其已签署、见证和公证。
• 关闭销售。根据州的不同，关闭将在产权公司或房地产律师办公室进行。

当房屋由业主出售时，谁起草合同？

在 FSBO 交易中，可以通过多种方式制定采购合同。有些人 使用他们通过基本 Google 搜索在 Internet 上找到的可填写 PDF 合同，或作为“所有者出售”合法审查文件包的一部分，以便在 ForSaleByOwner.com 等网站上出售。有时买卖双方都会找当地的房地产律师来撰写和审查这些合同。律师通常根据市场和他们在交易中所做的工作量收取每笔交易 800 至 1,200 美元的固定费率。然而，在大多数房屋为 FSBO 的交易中，买家的代理人是最终起草大部分合同的人。

买方代理如何获得业主出售的报酬？

在 FSBO 交易中，买家的代理人几乎总是从销售收益中获得报酬。代理商通常会在初始购买报价中包含 2% 到 3% 的佣金。如果卖家拒绝支付房地产经纪人佣金，许多买家不会向他们的客户展示 FSBO 列表。事实上，ForSaleByOwner.com 特别敦促卖家在他们的列表中包含“支付给买家代理的 X% 佣金”的措辞，以便代理向他们的客户展示列表，而不必担心失去佣金。

作为 FSBO 上市的好处

通过房地产经纪人或经纪人可以为房主节省大量时间和头痛。但是，佣金会降低卖方的利润。根据研究公司 Real Trends 的数据，2020 年的平均房地产佣金（可获得的最新数据）为 4.96%，低于 2018 年的 5.03%。

250,000 美元的销售额的 5% 佣金将达到 12,500 美元。如果卖家自己处理销售，他们将保留全部 250,000 美元——差不多。请记住，佣金通常包含在销售价格中，这意味着买方最终支付了费用。当然，无需担心佣金，卖方可以要求更低的价格——而买方可以获得更好的交易。

特别注意事项

节省数千美元的佣金可能很诱人。尽管如此，重要的是要记住，当卖方不雇用房地产经纪人时，卖方承担完成交易的所有责任。

如果卖家不熟悉购房和销售流程，任何错误都可能造成巨大的损失。例如，如果卖家将挂牌价格设置得太高，那么考虑房屋的买家就会减少。同样，过低的要价意味着卖家可以把钱留在桌子上——可能比出售 FSBO 节省的钱更多。

此外，如果销售的法律文件没有正确起草或房屋存在未充分披露的问题，则通过 FSBO 出售房屋可能会带来法律风险。根据卖方的经验，避免佣金可能是一个明智的财务决定。然而，对房地产交易知之甚少的卖家可能会觉得这种情况压力很大，最好与合格的房地产经纪人合作。

结论

当房产的所有者选择在不使用上市代理或经纪人的服务的情况下出售时，它被称为所有者出售 (FSBO)。以这种方式出售的一个好处是避免向房地产经纪人支付任何佣金。这可能节省数千美元。 FSBO的缺点是卖方承担了完成销售的所有责任和法律风险，更不用说出售房产的所有工作了。

除了展示房产外，业主还必须管理通常由代理人或经纪人完成的无数任务：确定可行的要价、出售房屋以及管理营销。营销可以包括广告、在线列表、小册子、传单以及在多重列表服务 (MLS) 上列出房屋。选择 FSBO 需要权衡可能节省的好处与实际营销和销售的劳动力，以及对所有者充分执行这些任务的能力的诚实评估。

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