與任何資產一樣，投資房地產的人經常面臨購買、出售或持有的決定。這些決定取決於評估相關財產。使用貼現現金流或資本化方法評估房地產類似於評估股票或債券。唯一的區別是現金流來自租賃空間，而不是銷售產品和服務。

房地產投資公司已經開發出複雜的估值模型來幫助他們做出決策。但是，通過使用電子表格工具，個人可以對大多數產生收入的房地產（包括作爲住宅出租物業而購買的住宅房地產）進行適當的估值。

請繼續閱讀以瞭解任何投資者如何創造出令人滿意的估值，以剔除潛在的投資機會。

個人估值

有些人認爲，如果已完成認證評估，則無需進行評估。然而，出於多種原因，投資者的估值可能與評估師的不同。

投資者可能對房產吸引租戶的能力或租戶願意支付的租金有不同的看法。作爲準買家或賣家，投資者可能會覺得房產的風險高於或低於估價師。

評估師對價值進行單獨的評估。其中包括更換房產的成本、近期和可比交易的比較以及收入方法。其中一些方法通常滯後於市場，在上升趨勢中低估價值，在下降趨勢中高估資產。

在房地產市場中尋找機會涉及尋找被市場錯誤估價的房產。這通常意味着將物業管理到超出市場預期的水平。估價應該提供一個人對房產真正創收潛力的估計。

房地產估價

評估房地產的收入方法類似於評估股票、債券或任何其他創收投資的過程。大多數分析師使用貼現現金流 (DCF) 方法來確定資產的淨現值(NPV)。

NPV 是以今天的美元計算的資產價值，它將實現投資者的風險調整回報。 NPV 是通過按投資者要求的回報率 (RROR)對所有者可用的定期現金流進行貼現來確定的。由於 RROR 是投資者對所涉及風險的要求回報率，因此得出的價值是該個人投資者的風險調整值。通過將此值與市場價格進行比較，投資者能夠做出買入、持有或賣出的決定。

股票價值是通過貼現股息得出的，債券價值是通過貼現息票支付得出的。物業的估值是通過貼現淨現金流或從租賃收入中扣除所有費用後可供業主使用的現金。估價物業涉及估計所有租金收入，然後扣除執行和維護這些租約所需的所有費用。

分解租約

所有收入估計都直接來自租賃。租約是租戶和房東之間的合同協議。所有租金和租金的合同增加（升級）都將在租約中詳細說明，以及空間和租金優惠的選擇。業主還從租戶那裏收回部分或全部財產費用。收取該收入的方式也在租賃合同中規定。租賃主要分爲三種：

在全方位服務租賃中，租戶除了租金外不支付任何費用。在淨租約中，租戶通常在搬入該物業後支付其增加的費用部分。在三網租賃中，租戶按比例支付所有財產費用。

以下是準備收入估值時必須考慮的費用類型：

• 租賃成本
• 管理成本
• 資本成本

租賃成本是指吸引租戶和執行租賃所需的費用。管理成本是指物業級別的費用，例如水電費、清潔費、稅費等，以及管理物業的任何成本。收入減去營業費用等於淨營業收入（NOI） 。 NOI是從物業的正常運營中產生的現金流量。然後通過從 NOI 中減去資本成本得出現金流量。資本成本是維護財產的任何定期資本支出。其中包括用於租賃佣金、租戶改善或未來物業升級的資本儲備。

估值示例

一旦確定了定期現金流量，就可以對其進行折現以確定財產價值。圖 1 顯示了一個簡單的估價設計，可以對其進行調整以對大多數房產進行估價。

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