买房可能是一个复杂的过程，大多数人通常都没有准备好，也并不真正了解。在买卖房屋的各个阶段——从报价到房屋检查，再到获得抵押贷款批准——还有其他必须采取的行动。

其中一个难以理解的因素是托管过程，该过程发生在卖方接受报价和买方获得新房钥匙之间。你如何准备？这是该过程的 10 步演练，因此您不会在没有屋顶的情况下站在雨中。

1. 开设托管账户

一旦您和卖方就价格达成一致并签署了双方都可以接受的购买协议，您的房地产经纪人将收取您的定金——有点像善意押金，最终用于支付你的首付——并将其存入托管账户在购买协议中指定的托管公司或服务处。

托管账户由外部方管理，以代表两个协议方持有贵重物品，例如金钱、财产契约和个人财务文件，直到在金融交易期间满足特定条件。根据托管的原因，托管代理人可能是专门从事房地产的产权公司、银行或其他金融机构，也可能是受托担任该职务的个人。

托管公司作为中立的第三方收集完成过程中涉及的所需资金和文件，包括初始保证金支票、贷款文件和签署的契约。在某些领域，律师可能会代替托管公司来处理这一过程，在这种情况下，它通常被称为“和解”而不是“托管”。

2.等待贷款人的评估

为您提供抵押贷款的银行或其他贷方将对房产进行自己的评估——通常由您（买方）支付——以保护其财务利益，以防万一它需要取消对房产的赎回权。如果估价低于报价，贷方不会为您提供融资，除非您愿意为差价提供现金或卖方将价格降低至估价。

您尝试改变评估员想法的其他选择是以下之一：

• 提供更多信息，说明您为什么认为应该对房屋进行更高的估价。
• 进行第二次评估。
• 尝试与另一家贷方合作，并希望评估结果对您有利。

如果这些选项都不可行，您将能够取消购买合同。

3. 安全融资

在您的购买协议被接受时，您应该已经获得抵押贷款的预先批准。一旦您向您的贷方提供房产地址，它将准备一份善意的估算或一份声明，详细说明您的贷款金额、利率、结算成本以及与购买相关的其他成本。在签署之前，您可能需要协商本文件上的数字。

一旦您有了书面贷款承诺，就该从购买协议中以书面形式删除融资或有事项（如果存在）。

代理商通常还在购买合同中包含房屋销售或有事项，以防止买家同时拥有两套房屋并支付两笔抵押贷款。这种意外情况为买家提供了特定的时间来出售他们当前的房屋，然后再关闭新房的托管。

4. 批准卖方披露

在此步骤中，您应该收到卖方或卖方代理人已经发现的任何明显问题的书面通知。例如，车库可能已经变成了生活区，这违反了城市住房法规。您可能已经意识到此类问题，因为它们经常在列表中被提及。

5. 获得验房

家庭检查

购买房屋时，您不需要进行房屋检查，但这样做符合您的最大利益。只需几百美元，专业的房屋检查员就会告诉您房屋中是否存在任何危险或代价高昂的缺陷。如果有，您会想了解它们，以便您可以退出购买，要求卖家修理它们，或要求卖家降低价格，以便您自己处理修理。

值得注意的是，如果合同规定您将“按原样”购买房产，则您不能在这里协商任何卖方让步。如果检验过程圆满结束，您将需要以书面形式取消采购协议的检验意外事件。在进行任何其他检查后，您将重复此步骤。

害虫检查

如果贷方不要求进行害虫检查，您可能仍需要进行检查，以确保房屋没有白蚁、木蚁或其他害虫，如蟑螂或老鼠。这些问题在您很可能已经看过房子的白天时间可能并不明显，并且在您搬入后会是一个非常不受欢迎的发现。如果有任何害虫问题，则需要在出售之前进行纠正 -假设您想继续购买。这是您可能希望与卖方重新协商以支付工作费用的另一个领域。

环境检查

有时建议进行环境检查以检查家中的毒素，例如霉菌、氡气和石棉。家庭现场也可能存在问题，例如来自垃圾填埋场、前油田、干洗店或加油站附近位置的污染。在这方面发现的任何问题都可能意味着严重的健康危害，并且修复起来可能非常昂贵。

其他检查

受地震影响的地区可能需要土壤报告和/或地质报告，以评估在发生此类灾害时对财产造成严重损害的风险。许多地区需要洪水报告。如果房屋太容易被洪水淹没，您将无法获得房主保险，这意味着您无法获得抵押贷款。在某些情况下，除了您的房主保险之外，购买洪水保险可以解决这个问题。在农村地区，应该进行土地调查以验证财产的边界——在城市地区，边界往往已经很清楚了。

6. 购买危险保险

这包括房主保险和您所在地理区域所需的任何额外保险，例如洪水保险。在您还清抵押贷款之前，您将被要求购买房主保险——无论如何，您可能会想要它。选择您自己的保险公司，这可能与贷方选择的不同，然后货比三家以获得最优惠的价格。

7. 产权报告和保险

这些也是您的贷方所要求的，但同样，您还是想要它们。产权报告确保财产的所有权是明确的——也就是说，财产没有留置权，除卖方外，没有其他人对其任何部分拥有索赔权。

产权保险可以保护您和贷方免受在产权搜索过程中未出现的情况下可能出现的任何法律挑战。

如果标题有任何问题（称为云或缺陷），卖家将需要对其进行修复，以便销售可以继续或让您离开。根据您居住的地方，托管公司和产权公司可能是一回事。

8. 最后的演练

最好在关闭前重新检查房产，以确保没有发生新的损坏，并且卖家已将购买协议中指定的物品留给您，例如电器或固定装置。在此过程中，除非房屋遭受严重损坏，否则您可能无法退出。然而，小买家向他或她的代理人施压以使协议因无关紧要的事情而无效的情况并非闻所未闻。

9. 查看 HUD-1 表格

至少在交割前一天，您将收到 HUD-1 表格或贷款条款和交割成本的最终声明。将其与您之前签署的善意估计进行比较。这两个文件应该非常相似。寻找不必要的、意外的或过多的费用以及彻底的错误。

10. 关闭托管

关闭过程因州而异，但基本上，您需要签署大量文书工作，您应该花时间仔细阅读。卖方也将有文件要签名。签署所有文件后，托管官员将准备一份新契约，将您命名为财产所有者，并将其发送给县记录员。您将提交本票或安排电汇以支付剩余的首付款（其中一些由您的保证金支付）和交易费用，您的贷方会将您的贷款资金电汇给卖方，如果适用的话，卖方的贷方，可以支付。

如果你能做到这一点，你最终会拥有这个家。

FHA 贷款托管指南

对于传统抵押贷款，您的托管体验通常会在此时结束。但是，如果您购买的是联邦住房管理局 (FHA) 贷款的房屋，您与托管账户的交易会因不同的原因以不同的方式继续进行。

FHA 贷款需要为财产税、房主保险和抵押保险费 (MIP) 维护一个托管账户。后者对于首付少于 20% 的借款人是必需的。除了按揭本金和利息支付外，FHA 借款人每月将这些费用的十二分之一支付到账户中，而不是直接向政府缴纳税款和向保险公司缴纳保险费。托管账户持有这笔钱，直到账单在年底到期。

此时，下一年的每月托管付款根据本年度付款的账户是否存在短缺或盈余进行上调或下调。抵押持有人有义务向您发送一份关于您的托管账户活动的年度报表，该账户也可以称为抵押扣押账户。

为什么这一切？因为，粗略地说，FHA 贷款申请人被认为风险较高：他们的信用评分通常较低、收入较少、资产较少——所有这些都是他们寻求 FHA 贷款的原因，与传统抵押贷款相比，FHA 对借款人的要求不那么严格。由于 FHA 的支持，贷方愿意向他们提供抵押贷款，而 FHA 也愿意支持他们。但它希望确保账单得到支付，因此，托管账户授权。

综述

您的房地产经纪人将监督整个托管过程，因此如果您不了解每个细节，请不要太担心。但是，在您在财务上投入如此多的任何交易中，最好至少对正在发生的事情有一个基本的了解，这样您就不会被利用或无意中失去您的家。

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