什么是卖家支付积分？
术语“卖方支付积分”是指卖方在交易中向买方提供的优惠或回扣。这些积分可以降低买方在贷款期限内支付的总利息。卖方支付的积分在房地产交易中很常见，通常包括一次性支付给买方的贷方。这些积分有助于降低买方必须为其抵押贷款支付的利率，其中一分相当于抵押贷款的 1%。
要点
- 卖方支付的积分是房地产或其他资产的卖方代表买方支付的回扣或费用。
- 卖方可能会提议在房地产交易中向抵押贷款支付折扣点，以吸引买方完成交易。
- 卖方支付的积分在不同程度上降低了抵押贷款的利率，具体取决于贷方；通常，购买一个点会使利率降低 0.25%。
- 卖家还可以支付让步以支付关闭费用，根据贷款类型，可以提供多少费用的限制。
- 卖方特许权可用于支付的结算成本包括发起费、预付财产税、律师费和产权保险。
了解卖家支付的积分
抵押贷款积分是为降低购买房屋的抵押贷款利率而支付的费用。抵押点也称为折扣点，因为它们还可以将抵押贷款的利率降低一定的百分比。
购房者有时会购买抵押贷款积分以降低贷款利率，目的是节省贷款期限内的总利息成本。抵押点的费用在贷款结束时或与贷款人签署文件时支付。尽管购房者通常会购买抵押贷款积分，但有时卖方可能会代表买方支付抵押贷款积分以吸引买方购买房屋。
每个贷款点的利率降低幅度因贷方而异，但通常购买一个抵押贷款点会使贷款利率降低 0.25%。换言之，4%的按揭贷款利率将降至3.75%。
通常，一个抵押点的成本为贷款金额的 1%，这意味着为 200,000 美元的贷款 (0.01 * 200,000 美元) 购买一个抵押点将花费 2,000 美元。
卖家支付积分与卖家优惠
卖方让步是指房屋的卖方决定支付买方的部分成交费用。卖方这样做是为了快速出售房屋并完成交易，尤其是在买方市场上。
卖方的让步永远不能高于买方的总成交成本。
卖方让步只能用于支付买方的成交费用。它们不是降低贷款利息的点。尽管他们可以支付的具体过户费用因每笔贷款而异，但通常包括预付的发起费、房屋检查费、评估费、律师费、产权保险、记录费和房地产税。
卖方特许权限制
卖方可以为交易成本贡献多少是有限度的。 FHA 和 USDA 贷款的限额为贷款金额的 6%。对于房利美或房地美提供的常规贷款，限额来自首付金额。如果首付在10%以下，卖家只能出3%。首付在 10% 到 25% 之间的限额为 6%，首付超过 25% 的限额为 9%。对于投资物业，最高为 2%，而对于 VA 贷款，最高为 4%。
特别注意事项
作为交易中的买方，您可以通过扣除抵押贷款利息和积分来降低您的税负。但是在您这样做之前必须满足某些要求。
您只能扣除总债务的前 750,000 美元支付的抵押贷款利息。仅当您在 2017 年 12 月 16 日之前发生债务时，美国国税局(IRS) 才允许您超出该限额（最高 100 万美元）。
抵押贷款必须用于资助您的主要住所。支付的积分不能用于结算时或结算单上单独列出的费用。这些费用包括评估费、产权费、检查费、律师费和财产税。
要确定为积分支付额外费用以降低利率是否值得，您需要确定盈亏平衡点；您将从预付利息中受益的点。
最后，贷方提供积分必须是您当地的既定做法。积分必须按贷款本金的百分比计算，并且金额必须在结算单上清楚地显示为积分，以便您有资格获得扣除。
卖家支付积分的好处
卖家支付的积分为买家和卖家都提供了好处。
降低利息成本
卖方积分降低了买方支付给贷方的抵押贷款利率这些积分还具有通过降低最终为房屋支付的价格来增加买方首付的效果，因为借款人将在贷款过程中支付更少的利息.
卖家积分还可用于降低每月还款额，帮助借款人更轻松地支付抵押贷款。如果抵押贷款利率降低，每月还款通常也会减少。
税收减免
如上所述，卖方支付的积分对买方也有税收优惠。它们可以作为抵押贷款利息从购房者的所得税中扣除。美国国税局将卖方支付的积分视为预付利息或购房者支付的利息。房主报税时，可以从房主的总应税收入中扣除抵押贷款利息。因此，卖家积分也可以被扣除，减少买家的纳税义务。
卖家可以快速卖掉他们的房子
想要快速出售房屋的人可以通过卖家支付的积分来增加报价来吸引买家。卖家积分可能是比直接折扣更具吸引力的选择。这就是为什么。
假设您要出售房屋，标价为 200,000 美元，但您愿意接受 195,000 美元的报价。您可以将标价降低 5,000 美元，或者您可以战略性地提供 5,000 美元的卖家积分。
你最终仍然会得到相同数量的钱，但与 5,000 美元的折扣相比，购买者可能会得到更好的积分。这些积分将伴随税收减免并降低贷款利率，从而降低抵押贷款的总利息成本。
协商卖方支付的积分
在您买房时，最好由卖家支付积分或成交费用，因为您将节省大量资金；但是，双方都希望尽可能少花钱。根据房地产市场和谈判情况，要求卖方支付积分或让步是可能的，并且值得要求。
第一步是确定你是在买方市场还是卖方市场。如果您处于买方市场并且销售竞争激烈，那么您就有更好的机会让卖方付款。此外，如果房主有一段时间无法出售他们的房产，他们更有可能提供积分来完成交易。
还有一点需要注意的是你在买房子时要多少钱。例如，如果房子需要一些维修，要求卖方支付这些维修和您的积分可能是不谨慎的。决定哪个更重要将更好，更简单，使房主更有可能将其出售给您。
如果您正在与房地产经纪人合作，您可以向他们询问同一地区的房产，以及他们是否以卖家支付的积分关闭，这可以加强您在谈判中的地位。
卖家支付积分示例
这是一个假设的例子，展示了卖家支付的积分是如何工作的。假设买家想要购买标价为 250,000 美元的房屋。买方计划支付 50,000 美元或购买价格的 20% 的首付。
因此，买方计划以 4.50% 的利率每月分期支付 200,000 美元的抵押贷款，期限为 30 年。以下是贷款的财务细节。
| 没有卖方支付积分的抵押贷款成本 | |
|---|---|
| 条款 | 没有卖家支付的积分 |
| 贷款额度 | 200,000 美元 |
| 利率 | 4.5% |
| 每月支付 | 1,013 美元 |
| 支付的总利息 | 164,814 美元 |
如上所示，买方每月的抵押贷款付款为 1,013 美元，不包括财产税和家庭保险。到 30 年期结束时，该房屋将花费买家 164,814 美元的利息。
卖家决定提供两个卖家付费积分。贷方将利率每点降低 0.25%，这意味着新利率为 4.0%。以下是贷款的新财务细节。
| 卖方支付积分的抵押贷款成本 | ||
|---|---|---|
| 条款 | 没有卖家支付的积分 | 使用卖家支付的积分 |
| 贷款额度 | 200,000 美元 | 200,000 美元 |
| 利率 | 4.5% | 4.0% |
| 每月支付 | 1,013 美元 | 955 美元 |
| 支付的总利息 | 164,813 美元 | 143,739 美元 |
| 节省的总利息 | — | 21,074 美元 |
买方的每月抵押贷款付款将减少到每月 955 美元，不包括财产税和家庭保险。到 30 年期结束时，该房屋将花费买家 143,739 美元的利息。
假设在贷款过程中没有额外付款，由于卖方支付的积分，在 30 年内还清抵押贷款时，买方将节省 21,074 美元。
卖家支付的积分可以抵税吗？
根据美国国税局的说法，“房屋卖方支付的积分不能作为卖方退货的利息扣除，但它们是一种销售费用，会减少已实现的收益金额。”
结算时支付的积分是多少？
关闭时支付的最常见点数是抵押点数。买方在交割时直接向贷方支付费用，以获得较低的抵押贷款利率。成交时支付的积分也可以由卖家支付以完成交易。
为什么卖家要支付积分？
卖家会出于各种原因支付积分。如果房地产市场是买方市场，并且由于竞争激烈而难以出售房屋，卖方将支付积分以吸引更多买家并完成交易。如果卖方需要销售现金，则尤其如此。
一个点可以降低您的利率多少？
每个点通常会使您的利率降低 0.25%。