什麼是止贖行動？
“止贖訴訟”一詞是指在借款人拖欠抵押貸款後，貸方發起的法律訴訟。當借款人未能支付抵押貸款或履行抵押協議中規定的義務時，貸款人可以通過止贖來行使他們的權利。
止贖行動是由貸方發佈的公告發起的。如果抵押人仍然無法及時更新貸款，那麼抵押公司可能會進行止贖程序，之後它可以出售房產以收回欠款。
重點摘要
- 止贖行動是在借款人拖欠抵押貸款後由貸方發起的法律程序。
- 發佈公告後，貸方給借款人一個寬限期，以允許抵押人及時更新貸款。
- 如果借款人無法做出安排，該行動將進入止贖前。
- 拍賣允許貸方出售房屋。
- 加強對借款人的保護禁止貸方在拖欠 120 天之前提交第一次通知。
- 爲應對 2020 年的經濟衰退以幫助陷入困境的房主，美國政府將抵押止贖的暫停期最後一次延長至 2021 年 7 月 31 日，並允許抵押貸款延期的登記期延長至 2021 年 9 月 30 日。
止贖行動如何運作
大多數人沒有錢用現金購買房屋或房產。要爲購買提供資金，消費者需要獲得抵押貸款。貸款人在批准貸款之前會考慮幾個因素，包括借款人的信用記錄和收入，以及房產價值。如果獲得批准，貸方和借款人將簽署抵押合同，其中概述了付款頻率和金額。
但是，如果借款人無法履行義務會怎樣？當借款人違約（至少拖欠四個月）或不遵守合同條件時，他們的貸方可能會在用盡所有其他途徑並且付款逾期超過 120 天后採取止贖行動。第一步是向縣記錄辦公室（或類似名稱的縣政府辦公室）提交公告。該通知表明借款人拖欠抵押貸款。在某些州，該通知稱爲違約通知，而其他州則稱爲未決通知。
此時，借款人進入預止贖。這是一個寬限期，允許房主拿出錢來保持他們的貸款或安排出售房屋。如果借款人仍然無法拿出資金或其他安排，那麼貸方可以繼續進行止贖程序。
下一步涉及設置止贖拍賣的日期。貸方在縣記錄員辦公室記錄受託人出售通知，爲財產做廣告，並通知借款人即將進行的出售。拍賣通常在縣法院、受託人辦公室或財產本身進行。
一些州允許借款人贖回權，以便將他們的貸款更新到房產被拍賣的那一刻。
止贖行動規則
非常具體和詳細的法定程序要求適用於止贖，必須遵守，以避免止贖銷售無效。必須向債務人和公衆發出止贖出售的適當通知，但具體程序可能因州而異。
大蕭條之後，美國政府爲尋求取消抵押品贖回權的貸款人發佈了新規則。這些新規則由消費者金融保護局 (CFPB)於 2013 年制定，爲處於止贖邊緣的房主提供服務，並保護他們免受掠奪性貸款的侵害。這些規則包括：
- 雙重跟蹤的限制。當貸方繼續進行止贖時，就會發生這種情況，而他們同時與借款人合作以避免止贖。第一次通知只能在抵押貸款拖欠 120 天后提交。
- 在抵押人連續兩次未還款後爲抵押人提供選擇權。這些選項包括止贖的替代方案。
- 在貸方採取任何此類行動之前，探索所有替代止贖的方法。
這些規則在 2016 年得到了擴展。CFPB 指示貸方在貸款過程中不止一次地爲借款人提供更多保護。該機構還包括已故借款人的倖存家庭成員，並要求貸方在損失緩解申請（貸方與借款人合作的嘗試）用盡時向借款人提供建議。
止贖中的行動類型
止贖過程因州而異，但它們有兩種基本類型。美國大約一半的州規定使用一種類型，另一半使用另一種類型。一些州允許兩者。
司法止贖是 22 個州的常態。基本上，這意味着貸方必須提起正式訴訟並獲得法院的許可才能取消您的贖回權。與任何法律訴訟一樣，您必須收到正式的書面傳票和訴訟投訴，並有機會作出回應和提出異議。
非司法止贖意味着貸方不必通過法院。相反，它可以通過在您的抵押貸款合同中援引所謂的銷售權條款來取消抵押品贖回權，該條款授權它在您拖欠貸款時沒收並出售您的財產。顯然，貸款人喜歡非司法止贖，因爲它比司法止贖進行得更快且更便宜，但他們仍然必須仔細遵循州法規中描述的一系列步驟才能完成該過程。
如何競爭止贖行動
打擊止贖行動是可能的。程序有所不同，取決於止贖是司法的還是非司法的。
處理司法取消抵押品贖回權要簡單一些：由於貸方必須在法庭上對您提起訴訟，並向您發送書面通知，您只需在一定時間內回覆投訴（傳票將指明期間——通常是 20 到 30 天）。您必須以書面形式這樣做。雖然舉證責任由貸方承擔，但您需要提交詳細而明確的辯護。
您的回答應包括對貸方在其投訴中提出的每項索賠的答覆，順序相同。您還可以提出肯定的抗辯，指出貸方的任何錯誤（例如未能發出較早的警告或通知）或爭辯說一開始就不應該提起訴訟。
對於非司法止贖，您必須更加積極主動。由於非司法止贖是在法庭外進行的，因此您必須提起訴訟才能讓法官停止訴訟。舉證責任將由您承擔，因爲取消抵押品贖回權的權利將是您簽署的抵押合同的一部分。
從技術上講，在提起訴訟時，您會要求兩件事：臨時限制令動議，以及在您的案件訴訟期間停止止贖出售的初步禁令。通常，房主也會向法院申請永久禁令。在初步禁令聽證會上，您將提出您的立場——類似於您在回應司法止贖傳票時會提出的論點——提供任何支持文件。
止贖和大流行
由 COVID-19 大流行引發的 2020 年經濟衰退影響了世界各地的房主。聯邦政府根據《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全 (CARES) 法案》在美國提供了額外的保護，宣佈暫停取消抵押品贖回權併爲房主提供經濟救濟。這些規則保護擁有聯邦政府支持的抵押貸款或由房利美和房地美等政府資助企業 (GSE)支持的房主。
政府暫停止贖，允許房主在健康危機期間留在家中。借款人必須與貸方聯繫以瞭解他們的選擇。一些貸方可能會向借款人提供寬容，這使他們可以保留或減少還款。另一種選擇是付款減免，允許抵押人將付款推遲一段時間。由於寬容而錯過的付款和延期付款不會被消除。相反，他們必須在期限結束後支付。
在 2021 年 1 月 20 日上任後，拜登總統要求將止贖和驅逐禁令延長至 2021 年 3 月 31 日，隨後又多次延長，最終延長至 2021 年 6 月 24 日，延長至 7 月 31 日, 2021 年。
歸納總結
止贖訴訟是指在借款人拖欠抵押貸款後，由貸方發佈的公告啓動的法律程序。發佈公告後，貸方給借款人一個寬限期，以允許抵押人及時更新貸款。如果抵押人仍然無法及時更新貸款，那麼抵押公司可能會進行止贖程序，之後它可以出售房產以收回欠款。
爲應對 2020 年的經濟低迷，美國政府將抵押止贖的暫停期延長至 2021 年 7 月 31 日，以幫助陷入困境的房主，並允許抵押延期的登記期延長至 2021 年 9 月 30 日。