當您自己出售房屋時（也稱爲“業主出售”（FSBO）），這似乎是節省數千美元的好方法。畢竟，標準房地產經紀人的佣金是 5% 到 6%——那是250,000 美元的房子需要 12,500 美元到 15,000 美元。鑑於這筆費用的規模，您可能會認爲作爲您自己的賣家代理肯定會物有所值。以下是您可能需要重新考慮的八個原因。
關鍵點
- 您可能會想避開房地產經紀人，節省佣金，然後自己出售房屋——也稱爲“業主出售”（FSBO）。
- 雖然很誘人，但在大多數情況下，單獨行動的風險可能超過收益。
- 風險包括潛在買家很少（更不用說合格的買家）、做出情緒化的決定、不知道如何正確談判以及沒有足夠的空閒時間專門尋找買家。
- FSBO 的最大風險之一是沒有經驗或專業知識來應對出售房屋所帶來的所有法律和監管要求。
1. 房地產經紀人可能不會展示“業主出售”的房屋
在 FSBO 交易中，買方的代理人知道交易的另一端不會有專業的同事。即使客戶堅持要去看你的房子，中介也可能不鼓勵出價，理由是在沒有專業代表賣家的情況下嘗試完成交易會帶來麻煩和風險——而且沒有保證佣金。
“我展示 FSBO 的原因只有兩個：沒有其他可用庫存或價格低得離譜，”位於亞特蘭大附近喬治亞州阿爾法利塔的 RE/MAX Town & Country 的房地產經紀人布魯斯·艾利恩 (Bruce Ailion)說。 Ailion 說，經驗豐富的經紀人通常會因 FSBO 交易而被燒燬，在該交易中，賣方沒有向帶來買方的經紀人支付全部約定的佣金，或者根本沒有支付任何佣金。 “FSBO 賣家被視爲不切實際、不合理和難纏的賣家，專業房地產經紀人拒絕了，”他說。
儘管如此，仍有買家代理會在合適的條件下展示您的房產。這可能意味着與代理簽訂協議，說明您作爲賣方將支付給代理的費用百分比。 （代理可能會指定 6% 的佣金，試圖讓買方和賣方雙方都受益。相反，將總佣金協商到更合理的 2% 到 3%。）協議還應明確代理僅代表其工作的買方。它還可以規定，作爲買方的代理人，房地產經紀人有義務向客戶披露賣方提供給他們的所有信息，例如需要在某個日期之前出售。
如果您想被賣家代理認真對待，獲得最優惠的價格，並確保您不會錯過流程中的任何關鍵步驟 - 或冒着訴訟的風險 - 最好使用房地產經紀人而不是試圖出售你自己的家。
2. 代理商避免情緒化銷售
出售房屋通常是一個情緒化的過程。擁有代理可以讓您遠離一步，並減少您犯愚蠢錯誤的可能性，例如高估您的房屋，因爲您被冒犯而拒絕拒絕低價報價，或者當您有銷售的最後期限時太容易讓步。 “房地產經紀人可以在不表達渴望或絕望感的情況下跟進；跟進是他們的工作，”Ailion 說。 “當賣家反覆檢查時，無論對錯，它都表明願意接受更低的價格。”
如果您放棄代理，每次買方代理告訴您客戶不感興趣時，您還必須直接處理拒絕。 “作爲房主，聽到買家以及他們的經紀人經常發表的一些評論可能會非常令人不安，”加利福尼亞州比佛利山莊Beverly & Co. 的房地產經紀人大衛基恩說。
代理人可以消除拒絕的刺痛，並對任何負面反饋進行正面評價。加州聖羅莎North Bay Capital 總裁兼創始人、房地產經紀人 Jesse Gonzalez表示：“[賣方] 很難將情緒排除在銷售之外，因爲沒有第三方可以從中反彈。” . “例如，如果房產在市場上，房主不知道房子不賣的原因。”
“賣家的情緒永遠存在，”岡薩雷斯補充道，“但如果有建設性的批評來自站在他們一邊的經紀人，試圖爲他們爭取到最好的利益，賣家會更容易消化。”
3. 房地產是一份全職工作
每次有人想看你家時，你能下班趕回家嗎？每次您與潛在買家的電話響起時，您能否請假不開會？在漫長的工作日結束後，您是否有精力利用每一個可能的機會推銷您的房屋？您是房屋營銷專家嗎？
你有這樣做的經驗嗎？您對所有這些問題的回答可能都是“不”。代理人對所有這些問題的回答都是“是”。此外，通過代理，您將獲得一個用於前門的密碼箱，即使您不在，代理也可以顯示您的家。
4. 代理訪問大型網絡
是的，您可以在 Zillow、Redfin、Craigslist 甚至代理商使用的多重上市服務 (MLS)上自己列出您的房屋。但這就足夠了嗎？即使您擁有龐大的個人或專業網絡，這些人也可能沒有興趣宣傳您的房屋待售。您沒有與客戶、其他代理商或房地產中介建立關係，無法將最大的潛在買家羣體帶到您的家中。潛在買家數量越少意味着對您的房產的需求越少，這可能意味着您要等待更長時間才能出售您的房屋，並且可能無法獲得與您的房屋價值一樣多的錢。
紐約市Barlavi Realty 的所有者兼首席執行官、房地產經紀人 Pej Barlavi說：“一個好的房地產經紀人應該有一個包含姓名和聯繫信息的通訊錄，這樣他們就可以快速傳播他們剛剛列出的房產的信息。” “我有超過 3,500 名聯繫人的分發列表，他們在我們列出房產的 48 小時內收到了我的電子郵件。然後我開始在每個可用的網站、MLS 和房地產網站上推銷該房產，以保持勢頭並 [保持] 持續展示。”
5.淘汰不合格的買家
經紀人可以查明想要看房的人是否真的是合格的買家，或者只是一個夢想家或好奇的鄰居。每次您不得不暫停生活，讓您的房子看起來完美，並展示您的家時，這都是大量的工作和重大的中斷。您希望將這些麻煩限制在最有可能促成銷售的展示上。
“房地產經紀人接受過培訓，可以提出合格的問題，以確定潛在客戶的嚴肅性、資格和動機，”Ailion 說。房地產經紀人還接受過培訓，可以詢問有關買家尋找多長時間的結案問題，他們是否看過任何其他適合他們需求的房屋，他們是否支付現金或已經通過資格預審，他們正在尋找什麼學校等等上。他們可以將合格且有積極性的人帶到購買點。他說，FSBO 賣家缺乏這種培訓和技能。
當買家參觀房屋時，讓賣家而不是賣家的代理人在場也很尷尬。 “當展示房子時，主人永遠不應該在場，”基恩說。 “沒有什麼比現在的主人在房子裏更讓潛在買家感到不舒服了。當有賣家在場時，大多數買家會衝過房子，不會注意到或記住他們所看到的東西。”
6. 價格談判需要技巧
即使你有銷售經驗，你也沒有談判房屋銷售的專業經驗。買方的代理人會這樣做，因此他們更有可能在談判中取得成功，這意味着您口袋裏的錢更少。 “一位經驗豐富的銷售代理可能已經協商了數百次購房，”基恩說。 “我們知道所有的遊戲，一個緊張或不誠實的買家的警告信號。”
你不僅沒有經驗；你也可能對這個過程很情緒化，而且——如果你不理性的時候沒有你自己的代理人指出——你更有可能做出糟糕的決定。根據基恩的說法，代理人不會對買家做出情緒化的、不恰當的回應，而是會說一些更專業的話，例如，“賣家拒絕了你最初的請求，但做出了以下還價”。
單獨銷售的賣家通常也不熟悉當地的習俗或市場狀況。 “代理商瞭解市場脈搏以及推動需求的因素，這使他們通過了解哪些條款值得談判以及哪些條款值得讓對方獲勝而獲得優勢，” Bushwick Real Estate 的所有者和指定經紀人 Rob McGarty說西雅圖。
此外，岡薩雷斯說，經紀人瞭解當地出售房屋的習俗，例如買方或賣方通常是否支付轉讓稅和成交費等費用。
7.你忽略了你家的缺陷
代理商是房屋銷售方面的專家。他們可以和你一起走過你的家，並指出你需要做出哪些改變來吸引買家並獲得最好的報價。他們可以看到您忽略的缺陷，因爲您每天都看到它們，或者因爲您根本不將它們視爲缺陷。他們還可以幫助您確定在您將房屋投放市場後應該採取哪些潛在買家的反饋以提高其銷售機會。
“任何決定出售自己房屋的人都應該聘請室內設計師或物業策劃師來評估房屋的當前狀況和市場吸引力，”基恩說。 “所有賣家都需要聘請專業的清潔服務人員對房屋進行深度清潔，然後再將其投放市場。良好的清潔將有助於去除居民無法聞到的任何明顯氣味，例如寵物，因爲他們每天都和它們住在一起。”
8. 面臨法律風險
房屋銷售涉及大量法律文書工作，需要由專家正確完成。最重要的項目之一是賣方的披露。 LegalAdvice.com 的創始人兼首席執行官律師 Matthew Ryan Reischer表示：“房地產賣家有明確的義務披露任何對房產價值或可取性產生重大影響的事實。”如果賣方沒有正確披露，他們可能要爲欺詐、疏忽或違約承擔責任。 “一個事實是否重要的問題通常在你所居住的州的判例法中確定，”賴舍爾說。
除非您是房地產律師，否則您的代理人可能比您更瞭解披露法。如果您未能披露危險、滋擾或缺陷——並且買家在搬入並發現問題後回來找你——買家可以起訴你。代理人也可能犯錯誤，但他們有專業的錯誤和遺漏保險來保護自己並給予買方追索權，因此買方可能不需要向賣方追索損害賠償。
結論
學習如何在沒有房地產經紀人的情況下出售房屋是一項艱鉅的任務，而出售房屋可能是您一生中最大的交易之一。您可以嘗試獨自完成以節省資金，但聘請代理有很多優勢。代理商可以爲您的房產獲得更廣泛的曝光率，幫助您協商更好的交易，將更多時間用於您的銷售，並防止您的情緒破壞它。代理人將很少有 FSBO 賣家擁有的專業知識帶入具有許多潛在財務和法律陷阱的複雜交易中。