什麼是賣家支付積分？
術語“賣方支付積分”是指賣方在交易中向買方提供的優惠或回扣。這些積分可以降低買方在貸款期限內支付的總利息。賣方支付的積分在房地產交易中很常見，通常包括一次性支付給買方的貸方。這些積分有助於降低買方必須爲其抵押貸款支付的利率，其中一分相當於抵押貸款的 1%。
要點
- 賣方支付的積分是房地產或其他資產的賣方代表買方支付的回扣或費用。
- 賣方可能會提議在房地產交易中向抵押貸款支付折扣點，以吸引買方完成交易。
- 賣方支付的積分在不同程度上降低了抵押貸款的利率，具體取決於貸方；通常，購買一個點會使利率降低 0.25%。
- 賣家還可以支付讓步以支付關閉費用，根據貸款類型，可以提供多少費用的限制。
- 賣方特許權可用於支付的結算成本包括髮起費、預付財產稅、律師費和產權保險。
瞭解賣家支付的積分
抵押貸款積分是爲降低購買房屋的抵押貸款利率而支付的費用。抵押點也稱爲折扣點，因爲它們還可以將抵押貸款的利率降低一定的百分比。
購房者有時會購買抵押貸款積分以降低貸款利率，目的是節省貸款期限內的總利息成本。抵押點的費用在貸款結束時或與貸款人簽署文件時支付。儘管購房者通常會購買抵押貸款積分，但有時賣方可能會代表買方支付抵押貸款積分以吸引買方購買房屋。
每個貸款點的利率降低幅度因貸方而異，但通常購買一個抵押貸款點會使貸款利率降低 0.25%。換言之，4%的按揭貸款利率將降至3.75%。
通常，一個抵押點的成本爲貸款金額的 1%，這意味着爲 200,000 美元的貸款 (0.01 * 200,000 美元) 購買一個抵押點將花費 2,000 美元。
賣家支付積分與賣家優惠
賣方讓步是指房屋的賣方決定支付買方的部分成交費用。賣方這樣做是爲了快速出售房屋並完成交易，尤其是在買方市場上。
賣方的讓步永遠不能高於買方的總成交成本。
賣方讓步只能用於支付買方的成交費用。它們不是降低貸款利息的點。儘管他們可以支付的具體過戶費用因每筆貸款而異，但通常包括預付的發起費、房屋檢查費、評估費、律師費、產權保險、記錄費和房地產稅。
賣方特許權限制
賣方可以爲交易成本貢獻多少是有限度的。 FHA 和 USDA 貸款的限額爲貸款金額的 6%。對於房利美或房地美提供的常規貸款，限額來自首付金額。如果首付在10%以下，賣家只能出3%。首付在 10% 到 25% 之間的限額爲 6%，首付超過 25% 的限額爲 9%。對於投資物業，最高爲 2%，而對於 VA 貸款，最高爲 4%。
特別注意事項
作爲交易中的買方，您可以通過扣除抵押貸款利息和積分來降低您的稅負。但是在您這樣做之前必須滿足某些要求。
您只能扣除總債務的前 750,000 美元支付的抵押貸款利息。僅當您在 2017 年 12 月 16 日之前發生債務時，美國國稅局(IRS) 才允許您超出該限額（最高 100 萬美元）。
抵押貸款必須用於資助您的主要住所。支付的積分不能用於結算時或結算單上單獨列出的費用。這些費用包括評估費、產權費、檢查費、律師費和財產稅。
要確定爲積分支付額外費用以降低利率是否值得，您需要確定盈虧平衡點；您將從預付利息中受益的點。
最後，貸方提供積分必須是您當地的既定做法。積分必須按貸款本金的百分比計算，並且金額必須在結算單上清楚地顯示爲積分，以便您有資格獲得扣除。
賣家支付積分的好處
賣家支付的積分爲買家和賣家都提供了好處。
降低利息成本
賣方積分降低了買方支付給貸方的抵押貸款利率這些積分還具有通過降低最終爲房屋支付的價格來增加買方首付的效果，因爲借款人將在貸款過程中支付更少的利息.
賣家積分還可用於降低每月還款額，幫助借款人更輕鬆地支付抵押貸款。如果抵押貸款利率降低，每月還款通常也會減少。
稅收減免
如上所述，賣方支付的積分對買方也有稅收優惠。它們可以作爲抵押貸款利息從購房者的所得稅中扣除。美國國稅局將賣方支付的積分視爲預付利息或購房者支付的利息。房主報稅時，可以從房主的總應稅收入中扣除抵押貸款利息。因此，賣家積分也可以被扣除，減少買家的納稅義務。
賣家可以快速賣掉他們的房子
想要快速出售房屋的人可以通過賣家支付的積分來增加報價來吸引買家。賣家積分可能是比直接折扣更具吸引力的選擇。這就是爲什麼。
假設您要出售房屋，標價爲 200,000 美元，但您願意接受 195,000 美元的報價。您可以將標價降低 5,000 美元，或者您可以戰略性地提供 5,000 美元的賣家積分。
你最終仍然會得到相同數量的錢，但與 5,000 美元的折扣相比，購買者可能會得到更好的積分。這些積分將伴隨稅收減免並降低貸款利率，從而降低抵押貸款的總利息成本。
協商賣方支付的積分
在您買房時，最好由賣家支付積分或成交費用，因爲您將節省大量資金；但是，雙方都希望儘可能少花錢。根據房地產市場和談判情況，要求賣方支付積分或讓步是可能的，並且值得要求。
第一步是確定你是在買方市場還是賣方市場。如果您處於買方市場並且銷售競爭激烈，那麼您就有更好的機會讓賣方付款。此外，如果房主有一段時間無法出售他們的房產，他們更有可能提供積分來完成交易。
還有一點需要注意的是你在買房子時要多少錢。例如，如果房子需要一些維修，要求賣方支付這些維修和您的積分可能是不謹慎的。決定哪個更重要將更好，更簡單，使房主更有可能將其出售給您。
如果您正在與房地產經紀人合作，您可以向他們詢問同一地區的房產，以及他們是否以賣家支付的積分關閉，這可以加強您在談判中的地位。
賣家支付積分示例
這是一個假設的例子，展示了賣家支付的積分是如何工作的。假設買家想要購買標價爲 250,000 美元的房屋。買方計劃支付 50,000 美元或購買價格的 20% 的首付。
因此，買方計劃以 4.50% 的利率每月分期支付 200,000 美元的抵押貸款，期限爲 30 年。以下是貸款的財務細節。
| 沒有賣方支付積分的抵押貸款成本 | |
|---|---|
| 條款 | 沒有賣家支付的積分 |
| 貸款額度 | 200,000 美元 |
| 利率 | 4.5% |
| 每月支付 | 1,013 美元 |
| 支付的總利息 | 164,814 美元 |
如上所示，買方每月的抵押貸款付款爲 1,013 美元，不包括財產稅和家庭保險。到 30 年期結束時，該房屋將花費買家 164,814 美元的利息。
賣家決定提供兩個賣家付費積分。貸方將利率每點降低 0.25%，這意味着新利率爲 4.0%。以下是貸款的新財務細節。
| 賣方支付積分的抵押貸款成本 | ||
|---|---|---|
| 條款 | 沒有賣家支付的積分 | 使用賣家支付的積分 |
| 貸款額度 | 200,000 美元 | 200,000 美元 |
| 利率 | 4.5% | 4.0% |
| 每月支付 | 1,013 美元 | 955 美元 |
| 支付的總利息 | 164,813 美元 | 143,739 美元 |
| 節省的總利息 | — | 21,074 美元 |
買方的每月抵押貸款付款將減少到每月 955 美元，不包括財產稅和家庭保險。到 30 年期結束時，該房屋將花費買家 143,739 美元的利息。
假設在貸款過程中沒有額外付款，由於賣方支付的積分，在 30 年內還清抵押貸款時，買方將節省 21,074 美元。
賣家支付的積分可以抵稅嗎？
根據美國國稅局的說法，“房屋賣方支付的積分不能作爲賣方退貨的利息扣除，但它們是一種銷售費用，會減少已實現的收益金額。”
結算時支付的積分是多少？
關閉時支付的最常見點數是抵押點數。買方在交割時直接向貸方支付費用，以獲得較低的抵押貸款利率。成交時支付的積分也可以由賣家支付以完成交易。
爲什麼賣家要支付積分？
賣家會出於各種原因支付積分。如果房地產市場是買方市場，並且由於競爭激烈而難以出售房屋，賣方將支付積分以吸引更多買家並完成交易。如果賣方需要銷售現金，則尤其如此。
一個點可以降低您的利率多少？
每個點通常會使您的利率降低 0.25%。