衆所周知，現在買房很貴。許多人可能沒有意識到，賣一個也不便宜。無論房屋在市場上賣得怎樣，賣家都不太可能帶着接近全部金額的東西離開收盤臺。本文概述了出售房屋的成本，並提供了一些防止它們失控的建議。
重點摘要
- 出售房屋有很多成本，其中一些是可選的或可以協商的。
- 對於大多數賣家來說，最大的費用是房地產經紀人佣金，他們通常必須同時支付他們的經紀人和買方的經紀人。
- 如果房屋以可觀的利潤出售，則賣方還可能對該金額的一部分繳納資本利得稅。
美化你的家
房地產經紀人經常提到房屋的遏制吸引力，這是它給潛在買家的第一印象。作爲一個潛在的賣家，儘可能冷靜地看看你家的外面是很重要的。油漆狀態是否良好？灌木叢修剪了嗎？花園被除草了嗎？如果您的房屋在任何這些方面都未能通過測試，您將需要投入時間和金錢來補救這些問題。
一旦你讓你的家足夠吸引潛在買家想要走進去，就該美化室內了。油漆和壁紙好看嗎？有什麼明顯需要修理的東西嗎？
越來越多的賣家正在展示他們的房屋以增加他們的吸引力。這可能意味着從簡單的整理到購買（或租用）新傢俱的一切。如果您有房地產經紀人，他們可以提供有關如何操作的提示、自己佈置房屋或聘請專業的舞臺佈置師。根據 2021 年全國房地產經紀人協會 (NAR) 的報告，專業人士的服務費用可能約爲 1,500 美元，在許多情況下，這將超過其自身的回報。在 NAR 的調查中，23% 的銷售代理表示，分期付款使銷售價格上漲了 1% 至 5%，而另外 29% 的銷售代理表示上漲幅度在 6% 至 20% 以上。
根據 NAR，最常見的佈置房間是客廳（90%）、廚房（80%）、主臥室（78%）和餐廳（69%）。
雖然一些較小且相對便宜的裝修可以走很長的路，但較大的改造項目是另一回事。在 Remodeling Magazine 的 2021 年成本與價值報告中，研究的 22 個改造項目中沒有一個能夠在銷售時收回其全部成本。例如，小型廚房改造平均收回約 72%，而大型廚房改造收回約 54%。最接近物有所值的項目是用新的鋼製門更換車庫門，從而收回了 94%。
對買家的激勵
在強勁的房地產市場中，房屋可能會收到多個投標，賣家不必提供任何額外的激勵措施來爭奪潛在買家。然而，在疲軟的市場中，一種或另一種激勵措施可以產生影響。常見的激勵措施包括爲買方的抵押貸款支付積分（稱爲賣方支付積分），支付買方的部分成交費用，或留下一些傢俱和電器。
還清抵押貸款
如果您仍然欠您的抵押貸款，您將不得不使用一些銷售收益來償還它。爲了使交易順利進行，您需要貸方的付款信或聲明。它將顯示您欠貸方的金額，包括與交易相關的任何費用或預付罰款。
如果您在貸方有託管賬戶，貸方應將該金額用於您的未償債務或將其退還給您。
房地產經紀人佣金
通常，出售房屋所涉及的最大成本是支付房地產經紀人的佣金。對於一些首次購房者來說，賣方通常負責向他們自己的代理人和買方的代理人付款，這可能會讓他們感到驚訝。
傳統上，6% 的佣金，由賣方和買方的代理人分攤，一直是標準。但是佣金是可以商量的，很多中介願意降一點。根據收集房地產交易數據的 RealTrends 的數據，今天全國平均佣金約爲 4.9%，低於十年前的 5.4%。
也有折扣經紀人向賣方收取較小百分比（通常爲 1% 至 2%）或固定費用。其中包括本地代理和在線經紀網站。當然，存在權衡，您可能無法通過支付更高的費率獲得所有服務或關注。此外，您可能仍需向買方代理支付標準佣金。
您還可以通過在沒有代理的情況下出售房屋來節省佣金。同樣，您可能仍然需要向買方代理支付費用，並且您將承擔很多您自己的代理會爲您處理的工作。不過，它適用於一些賣家。
房地產經紀人的佣金成本通常是賣方成交成本的大部分。有些人選擇在沒有代理的情況下出售房屋以節省費用，但您將承擔大量工作，您可能仍需向買方代理支付費用。
聘請律師
您是否需要聘請律師來出售您的房屋因州而異，但無論哪種方式通常都是一個好主意。賣方的律師可以起草銷售合同並在交割時代表賣方的利益。您支付的費用可能因地而異，但可能從幾百美元到幾千美元不等。
其他結算成本
支付房地產經紀人的佣金將佔賣方負責的大部分成交費用，但也可能有其他一些費用。例如，通常要求賣方支付任何轉讓稅，有些州在財產易手時徵收。如果該物業是房主協會的一部分，該協會也可能會收取轉讓費。
這些規則也因州而異，作爲合同的一部分，買方和賣方通常可以協商誰支付特定的成交費用。
所得稅
如果您從出售房屋中獲得足夠大的利潤，您可能需要繳納聯邦所得稅。幸運的是，如果您滿足以下兩項測試，您就有資格排除部分利潤：您擁有該房屋至少兩年，並且您在過去五年中至少居住了兩年。
假設您符合條件，您可以排除高達 250,000 美元的個人利潤或 500,000 美元作爲已婚夫婦提交聯合納稅申報表的利潤。請注意，您的利潤不是基於您最初爲房屋支付的費用，而是您調整後的成本基礎。這包括您爲房屋支付的費用以及您多年來所做的任何改進的費用。因此，例如，如果您添加了新屋頂、中央空調或地毯，這些費用將增加您的基礎並降低您的利潤。您也可以將購買房屋時的一些結算成本添加到基礎上。
另請注意，您擁有房屋的時間長度將對您必須支付的資本利得稅產生影響。如果您擁有該房屋至少一年，您的利潤（如果有）將作爲長期資本收益徵稅。如果您擁有它的時間不到一年，那麼短期資本收益的稅率可能會高得多。
購房者必須支付哪些成交費用？
結算成本可以免稅嗎？
大多數結賬費用不能免稅。例外情況是抵押貸款利息（包括積分）和房地產稅，只有當買方或賣方在提交當年的納稅申報表時逐項列出扣除額時。但是，賣家可以在調整後的房屋成本基礎上增加一些原始成交成本，這可以減少他們的納稅義務。
什麼是無結算成本抵押貸款？
無結算成本抵押貸款是貸方將借款人的結算成本添加到貸款金額或收取更高利率以彌補它們的抵押貸款。換句話說，即使您最初不需要支付任何結算費用，但隨着時間的推移，您仍然會支付這些費用。
結論
賣房子不是免費的。最大的單筆費用可能是房地產經紀人佣金，但也有其他成本和費用。如果您出售房屋以獲取可觀的利潤，您可能還需要繳納其中一部分的所得稅。