私募股權房地產基金允許高淨值個人和機構（如捐贈基金和養老基金）投資於房地產資產的股權和債務持有。採用積極的管理策略，私募股權房地產採取多元化的財產所有權方式。普通合夥人投資於不同地點的各種物業類型。所有權策略的範圍可以從新開發和原始土地持有到現有房產的完全重建或現金流入陷入困境的房產。
以下是投資者如何參與私募股權房地產，以及行業機遇、風險和限制的概述。
尋找理想的私募股權房地產基金
首先，普通人無法參與私募股權房地產投資。傳統的私募股權基金要求投資者至少向基金注資 250,000 美元，儘管大多數經理正在尋找願意爲與其他投資者的長期集體投資計劃提供超過 2000 萬至 2500 萬美元的個人或機構。
由於對私募股權房地產基金幾乎沒有監管，因此機會傳統上僅限於“合格投資者”。這意味着投資者必須擁有至少 100 萬美元的個人或聯合資產（不包括其主要居民的價值），或者個人的年收入必須至少爲 200,000 美元。在過去兩年中總收入至少爲 300,000 美元的夫婦 - 並且“合理預期”他們的收入水平將在本年度保持在這一水平 - 也有資格。
尋求投資私募股權房地產的個人或夫婦應找到一家專門從事該學科的公司。在檢查私募股權公司的基金選擇時，他們應該瞭解每個私募股權基金結構的性質，通常是有限合夥。
加入基金時，外部投資者將成爲有限合夥人，這意味着他們對投資於基金的資金承擔責任，並且對普通合夥人(GP) 選擇的財產沒有否決權。有限合夥人的資金將與其他參與的投資者合併，基金經理將建立一個旨在最大化盈利能力和最小化財務風險的資產組合。
瞭解基金的成本和投資結構
私募股權房地產基金有一些必須由投資者支付的管理和業績費用。私募股權基金通常要求每年收取投資資本 2% 的費用，以支付公司工資、交易採購和法律服務、數據和研究成本、營銷以及額外的固定和可變成本。但是，這些投資者費用沒有限制。
個人在投資之前應該很好地掌握這些成本，因爲這會限制投資的總回報。例如，如果一個私募股權房地產基金籌集了 5 億美元，它每年將收取 1000 萬美元來支付相關費用。在其 10 年週期的持續時間內，一個基金將收取 1 億美元的費用，這意味着在這十年中實際投資的只有 4 億美元。
私募股權基金經理還獲得“套利”，這是傳統上佔基金超額毛利潤 20% 的業績費。投資者通常願意支付這些費用，因爲基金有能力幫助緩解公司治理和管理問題這可能會對上市公司產生負面影響。
大多數私募股權房地產基金被認爲是“基於需求”的投資，這意味着合夥人根據需要分期向普通合夥人承諾資本。當 GP 找到潛在的投資物業時，該基金將向有限合夥人在週期開始時向房地產基金承諾的資本發送正式申請。被稱爲“資本呼籲”，這是有限合夥人必須履行的法律義務。
如果有限合夥人未能滿足資本要求，基金可能會迫使該個人或機構違約並沒收其全部所有權份額。如果發生此類違約，其他有限合夥人通常有機會購買任何被沒收的股份。
私募股權房地產策略的類型
在投資私募股權房地產時，傳統上有四種投資策略：
- 核心是最保守的策略，可能只包括提供較低風險和較低潛在回報的房產，因爲它們位於人口稠密或旅遊勝地。該策略還可能重點投資於只需要很少重新開發或維護的高質量、高價值物業。這些物業提供可預測的現金流，通常由完全租賃的多租戶結構組成。
- Core-plus需要更多的風險，但可以提供比核心策略更高的回報。這些屬性需要適度的增值活動或對位置的增強。
- 增值是一種中高回報、中等風險的策略，更側重於房地產開發和市場時機。在這種策略中，投資組合經理購買房產，進行某種程度的重建，並在市場表現良好時出售。增值物業通常需要改變管理、改善實物或解決資本限制。這些步驟包括建築翻新和尋找提高租金以改善市場的方法。增值策略還包括使倒閉的運營公司扭虧爲盈或爲控制基礎資產而承擔債務。
- 機會主義提供最高水平的回報，但承擔最大的風險。通過這種策略，管理人員購買的物業包括未開發的土地或表現不佳或交易量少的市場。
接受風險和長期展望
私募股權房地產的投資者應該明白，通過投資基金，他們必須願意接受他們的資本可能會被捆綁一段可能持續多年的預定時期。
此外，房地產市場存在多重風險，在個人現金流量較低的情況下，可能需要在資本調用期間進行大量投資。許多普通合夥人將他們的基金構建爲長達十年或更長時間的投資，他們爲投資者提供的提取或贖回資金的機會很少或根本沒有。私募股權基金的非流動性要求投資者瞭解長期持有資金的風險。
私募股權基金結構的性質使得評估基金的財務業績或所持有的財產變得非常困難。由於存在對私募股權房地產基金的有限監管，普通合夥人無需向投資者提供有關潛在投資、投資組合估值或與投資相關的任何其他附加信息的任何更新。投資私募股權房地產需要有限合夥人投入大量資金，並完全相信基金經理將在不具備任何所需透明度的情況下實現其投資目標。然而，基金經理通常會向他們的投資者發送更新信息，並且可能選擇對業績保持透明，以灌輸對任何當前或未來基金的信心。
結論
在投資私募股權房地產之前，個人必須確定他們是否有資格參與該過程。那些有資格的人會想要探索他們的個人投資目標、流動性要求和房地產市場的風險承受能力。在與財務顧問交談後，投資者應研究各種不同的基金，以更好地瞭解普通合夥人的管理策略以及其他房地產基金的過往表現。