淨營業收入 (NOI) 與息稅前利潤 (EBIT)：概覽
淨營業收入(NOI) 確定實體或財產的收入減去所有必要的營業費用。它不考慮利息、稅收、資本支出、折舊或攤銷費用。相反，息稅前利潤 (EBIT) 包括收入減去費用，不包括稅和利息，但它確實考慮了折舊和攤銷費用。息稅前利潤是衡量公司盈利能力的指標，它比 NOI 的計算考慮更多的費用。
重點
- 計算 NOI 涉及從物業收入中減去運營費用。
- 計算 EBIT 使用相同的公式，但包括折舊和攤銷
- 所得稅不會影響公司的 NOI 或 EBIT，但財產稅包含在等式中。
- 運營費用被定義爲維持收入和資產盈利能力所必需的費用。
淨營業收入 (NOI)
NOI 通常用於分析房地產市場和建築物的創收能力。房地產可以通過租金、停車費、服務和維護費產生收入。物業可能有保險運營費用、物業管理費、公用事業費用、財產稅、清潔費、除雪和其他戶外維護費用以及用品。
經驗法則是將費用歸類爲運營費用，如果不花錢在該成本上會危及資產繼續產生收入的能力。所得稅和利息不會影響公司或房地產投資賺錢的潛力，因此它們不包括在 NOI 中。
NOI 方程是總收入減去營業費用等於淨營業收入。 NOI 還決定了房產的資本化率或回報率。房產的資本化是通過將其年度 NOI 除以其潛在的總銷售價格來計算的。
息稅前利潤 (EBIT)
息稅前利潤的計算方法是從公司的收入中減去公司的銷售成本 (COGS) 和運營費用。息稅前利潤也可以計算爲營業收入和營業外收入減去營業費用。
假設 ABC 公司在上一財年創造了 5000 萬美元的收入，其銷貨成本爲 2000 萬美元，折舊費用爲 300 萬美元，營業外收入爲 100 萬美元，維護費用爲 1000 萬美元。因此，其產生的息稅前利潤爲 2100 萬美元。其息稅前利潤等式是 5000 萬美元（收入）加上 100 萬美元減去 1000 萬美元（維護費用），減去 2000 萬美元（銷售成本），再減去 300 萬美元的折舊，等於 1800 萬美元。
NOI 與 EBIT 示例
假設投資者以全現金交易方式購買一棟公寓樓。該物業產生2000萬美元的租金和服務費。該公寓樓的運營費用爲 500 萬美元，洗衣機的折舊費用爲 100,000 美元。
公寓樓產生的 NOI 爲 1500 萬美元（2000 萬美元減去 500 萬美元），因爲此計算中不包括折舊。
建築物的息稅前利潤不同，因爲息稅前利潤考慮了折舊費用。因此，這棟公寓樓產生的 EBIT 爲 1490 萬美元（2000 萬美元減去 500 萬美元減去 100,000 美元）。