什麼是國家住房法？
《國家住房法》是國會於 1934 年通過的一項立法，旨在加強住宅房地產市場並促進房屋所有權。作爲新政的基石，該法案建立了聯邦住房管理局(FHA)，該法案通過創建聯邦擔保的抵押貸款保險計劃，允許銀行發放低成本貸款，讓更多人更容易獲得貸款。
要點
- 1934 年的《國家住房法》是旨在促進房屋所有權的新政立法的一項重要內容。
- 《國家住房法》建立了聯邦住房管理局 (FHA)，並在大蕭條期間幫助穩定了住房市場。
- 後來併入住房和城市發展部 (HUD) ，FHA 爲機構批准的貸方發放的抵押貸款提供擔保；因此，FHA 貸款的條款比傳統貸款更容易。
- 儘管它使中低收入借款人擁有住房成爲可能，但 FHA 還通過了一些規則，確認貸款中存在的種族歧視和住房隔離模式。
- 《國家住房法》引入了聯邦參與住房融資的概念，爲經濟危機期間的其他行爲和計劃鋪平了道路。
瞭解國家住房法
《國家住房法》是 1930 年代大蕭條期間頒佈的最重要和最持久的立法之一，當時羅斯福政府起草了一系列新法律，國會通過了一系列擴大聯邦政府權力以影響美國經濟的新法律和美國的生活水平。其主要目的是改善住房標準和條件，提供一種相互抵押保險的方法，並減少對家庭住宅的止贖。
在大蕭條時期，房地產市場急需干預。 1932 年，每天有多達 1000 名房主拖欠抵押貸款，到 1933 年，美國一半的抵押貸款拖欠。止贖率飆升。
一般而言，典型的美國人無法獲得家庭融資，因爲貸款條款繁瑣，典型的抵押貸款需要 50% 的首付並在五年後全額償還。貸款也沒有攤銷。實際上，它們基本上是氣球抵押貸款。
該法設立了兩個主要機構：聯邦儲蓄和貸款保險公司(FSLIC)，爲儲蓄和貸款賬戶持有人的存款提供保險（1989 年被聯邦存款保險公司(FDIC) 歸併），以及爲抵押貸款提供保險的聯邦住房管理局。貸款人（銀行、儲蓄機構等）對借款人違約的威脅進行攻擊，以換取少量費用。如果借款人違約，FHA 將向貸方支付指定的索賠金額。要獲得資格，貸方必須滿足某些特定資格。隨着時間的推移，“FHA 批准的貸方”一詞已成爲銀行的標誌。
國家住房法的影響
該計劃背後的基本理念是，通過向貸方提供保險，更多的人最終將有資格獲得抵押貸款併購買房屋。它奏效了。一旦抵押貸款機構知道政府會爲他們的貸款提供擔保，他們就可以提供更慷慨的條款，比如只需要 20% 的首付和 20 到 30 年的還款期限。聯邦住房管理局成功地穩定並刺激了全國住房市場，並將住房信貸擴大到曾經遙不可及的美國人。
與許多其他新政計劃不同的是，即使在大蕭條的最嚴重影響消退之後，華盛頓的立法者也看到了 FHA 的目的，並且在 1965 年，聯邦住房管理局併入了新成立的住房和城市發展部 (HUD) ) .
對《國家住房法》的批評
雖然聯邦住房管理局的成立對許多美國人來說是一件好事，但它也遺漏了其中許多人——尤其是非裔美國人和其他少數族裔。
在 1930 年代、40 年代和 50 年代，FHA 將其融資保險工作集中在該國城市中心邊緣正在建設的新社區和郊區，同時也拒絕向希望在某些社區購買房屋的人提供貸款。事實上，FHA 會將某些地區指定爲“有風險的”——主要是基於他們的種族成分——並拒絕爲這些地區的房屋提供聯邦抵押貸款支持。這個過程被稱爲紅線，因爲由於人口統計，官員和貸方會在地圖上圍繞他們不會投資的社區畫一條紅線。
黑人內城社區最有可能被紅線劃定。但通常，靠近以非裔美國人爲主的社區的任何地方也會被劃紅線。
FHA 如此渴望補貼的那些新的細分和發展？通常，這樣做的要求是不得將房屋出售給非裔美國人，或僅出售給白人。
FHA 紅線的影響
有時，由於黑人或少數族裔社區維護不善，因此重新劃線的做法是合理的，因此，其中的房屋是不好的投資。至於新郊區，其理由是，如果非裔美國人在其中或附近購買房屋，房屋的房產價值將會下降，從而使貸款面臨風險——這一斷言幾乎沒有經驗證據支持。
1964 年的《民權法案》和 1968 年通過的《公平住房法案》幫助結束了這些做法——至少在官方政府政策方面是這樣。然而，由於幾代人將數百萬美國人拒之門外，他們對當今存在的種族之間財富和財富建設的差距和不平等做出了重大貢獻。
特別注意事項
《國家住房法》是政府在經濟危機時期穩定住房市場的第一個（但不是最後一個）努力。以下是一些成功的政府計劃。
住房和經濟復甦法案 (HERA)
起草了住房和經濟復甦法案 (HERA) ，以解決 2007-08年次貸危機的影響。該法案允許 FHA 爲次級借款人提供高達 3000 億美元的新 30 年期固定利率抵押貸款。它允許各州用抵押收入債券爲次級貸款再融資，併爲合格的首次購房者提供可退還的稅收抵免。
《住房和經濟復甦法》最終旨在恢復公衆對陷入困境的處理住房貸款的政府資助企業 (GSE)的信心，即房利美和房地美。它創建了聯邦住房金融局（FHFA） ，將這兩個主要的抵押貸款買家和支持者置於監管之下。
儘管它沒有阻止由抵押貸款危機引發的大衰退，但 HERA 最終確實幫助恢復了對 GSE 的信心，並在低收入住房稅收抵免方面開創了重要的先例。
房主的希望
HOPE for Homeowners 是 HERA 建立的一項聯邦援助計劃，旨在幫助因 2007-08 年次級抵押貸款市場崩潰而陷入財務困境的房主。它在 2008 年 10 月至 2011 年 9 月期間開始運作，允許陷入財務困境的接近違約的房主將其抵押貸款再融資爲負擔得起的 30 年期甚至 40 年期固定利率貸款。這些是 FHA 被允許擔保的貸款之一。這個想法是貸方會減記貸款的本金餘額，以幫助人們再融資並降低抵押貸款的支付。
《公平住房法》也稱爲 1968 年《民權法》或《民權法》第七章。
《國家住房法》幫助人們買房； HOPE 計劃旨在使人們（估計有 400,000 人）能夠保住自己的家園。與《國家住房法》相比，這更像是一種直接救助。
美國 COVID-19 刺激和救濟
2020 年 3 月 18 日，隨着美國因 COVID-19 大流行而進入封鎖狀態，聯邦住房管理局 (FHA) 和聯邦住房金融局 (FHFA) 對抵押貸款由 FHA 投保或由房利美或房地美支持。還實施了抵押貸款延期。這些暫停令已一再更新。
2021 年 2 月，拜登總統將政府支持貸款的抵押還款寬限期延長至 2021 年 9 月 30 日，並將 2020 年 6 月 30 日之前進入寬限期的借款人的抵押還款寬限期延長最多六次個月。
國家住房法對每個人都有幫助嗎？
《國家住房法》確實幫助了數百萬人。到 1930 年代末，“12,000,000 人已經在 FHA 計劃下改善了他們的住房標準和條件，包括 [新房購買和] 國家住房法的現代化和維修條款”聯邦住房管理局在 1939 年指出。
另一方面，聯邦住房管理局通過的規則確認了貸款和住房隔離中存在的種族歧視模式。許多黑人、拉丁裔和其他非白人美國人從未從其計劃中受益，也沒有資格獲得其保險貸款或搬入它幫助補貼的社區。
什麼是 1949 年的住房法？
1949 年的《住房法》獲得通過，以幫助解決戰後向郊區外流後城市住房的衰落問題。作爲杜魯門政府“公平交易”的一部分，它爲政府財政資源如何影響美國城市的發展提供了治理，特別是通過增加 FHA 的抵押貸款保險——從而使住房融資和住房所有權更加普遍——併爲貧民窟提供聯邦資金清拆和公共住房項目，政府承諾新建81萬套住房。
共識是該法案大部分都失敗了，部分原因是大規模的貧民窟清理被證明是一種粗糙且在很大程度上不可行的重建方法。城市更新也失敗了，因爲對社會公平的擔憂，例如在哪裏安置流離失所的人，沒有得到充分解決。該法案通過 25 年後，許多觀察家得出結論，公共住房和城市更新計劃正在助長貧民窟和它們本應根除的瘟疫。
然而，該法案的房屋所有權目標總體上是成功實現的：擴大 FHA 授權確實使許多美國人更容易擁有房屋——儘管 FHA 的指導方針仍然歧視非白人借款人。
什麼是 1968 年的公平住房法？
1968 年的《公平住房法》禁止房東、賣家和貸方基於種族、膚色、宗教、國籍而歧視房屋租客和買家。 （後來的修正案增加了性別、殘疾和家庭狀況。）該法案由住房和城市發展部 (HUD) 執行。如果存在歧視的模式或做法，或者剝奪某個羣體的權利引發了具有普遍公共重要性的問題，美國司法部可以根據《公平住房法》提起訴訟。
各州可以根據《公平住房法》加強保護，但不能減少保護。
1968 年公平住房法的結果是什麼？
儘管《公平住房法》具有歷史性質，並且是民權運動的最後一項重大立法，但在美國許多地區，住房仍然被隔離，歧視仍在繼續
1974 年，聯邦政府擴大了 1968 年的《公平住房法》，包括對性別的保護。 1988 年，國會通過了《公平住房修正案》，該法案擴大了法律範圍，禁止基於殘疾或家庭狀況的住房歧視，加強對孕婦和未成年兒童的保護。各個州和地方司法管轄區都增加了對性取向和其他類別的具體保護。
綜述
《國家住房法》是一項具有里程碑意義的立法。其主要成就 FHA 仍然是美國住房金融體系的重要組成部分，提供抵押貸款保險和其他補貼，使每年向成千上萬的中低收入美國人提供貸款成爲可能。通過它創建的機構，《國家住房法》有助於房屋所有權成爲美國夢的一部分。不幸的是，同一個機構也幫助許多美國人否認了這個夢想，並造成了紅線和收入不平等的遺產。