什么是国家住房法？
《国家住房法》是国会于 1934 年通过的一项立法，旨在加强住宅房地产市场并促进房屋所有权。作为新政的基石，该法案建立了联邦住房管理局(FHA)，该法案通过创建联邦担保的抵押贷款保险计划，允许银行发放低成本贷款，让更多人更容易获得贷款。
概要
- 1934 年的《国家住房法》是旨在促进房屋所有权的新政立法的一项重要内容。
- 《国家住房法》建立了联邦住房管理局 (FHA)，并在大萧条期间帮助稳定了住房市场。
- 后来并入住房和城市发展部 (HUD) ，FHA 为机构批准的贷方发放的抵押贷款提供担保；因此，FHA 贷款的条款比传统贷款更容易。
- 尽管它使中低收入借款人拥有住房成为可能，但 FHA 还通过了一些规则，确认贷款中存在的种族歧视和住房隔离模式。
- 《国家住房法》引入了联邦参与住房融资的概念，为经济危机期间的其他行为和计划铺平了道路。
了解国家住房法
《国家住房法》是 1930 年代大萧条期间颁布的最重要和最持久的立法之一，当时罗斯福政府起草了一系列新法律，国会通过了一系列扩大联邦政府权力以影响美国经济的新法律和美国的生活水平。其主要目的是改善住房标准和条件，提供一种相互抵押保险的方法，并减少对家庭住宅的止赎。
在大萧条时期，房地产市场急需干预。 1932 年，每天有多达 1000 名房主拖欠抵押贷款，到 1933 年，美国一半的抵押贷款拖欠。止赎率飙升。
一般而言，典型的美国人无法获得家庭融资，因为贷款条款繁琐，典型的抵押贷款需要 50% 的首付并在五年后全额偿还。贷款也没有摊销。实际上，它们基本上是气球抵押贷款。
该法设立了两个主要机构：联邦储蓄和贷款保险公司(FSLIC)，为储蓄和贷款账户持有人的存款提供保险（1989 年被联邦存款保险公司(FDIC) 归并），以及为抵押贷款提供保险的联邦住房管理局。贷款人（银行、储蓄机构等）对借款人违约的威胁进行攻击，以换取少量费用。如果借款人违约，FHA 将向贷方支付指定的索赔金额。要获得资格，贷方必须满足某些特定资格。随着时间的推移，“FHA 批准的贷方”一词已成为银行的标志。
国家住房法的影响
该计划背后的基本理念是，通过向贷方提供保险，更多的人最终将有资格获得抵押贷款并购买房屋。它奏效了。一旦抵押贷款机构知道政府会为他们的贷款提供担保，他们就可以提供更慷慨的条款，比如只需要 20% 的首付和 20 到 30 年的还款期限。联邦住房管理局成功地稳定并刺激了全国住房市场，并将住房信贷扩大到曾经遥不可及的美国人。
与许多其他新政计划不同的是，即使在大萧条的最严重影响消退之后，华盛顿的立法者也看到了 FHA 的目的，并且在 1965 年，联邦住房管理局并入了新成立的住房和城市发展部 (HUD) ) .
对《国家住房法》的批评
虽然联邦住房管理局的成立对许多美国人来说是一件好事，但它也遗漏了其中许多人——尤其是非裔美国人和其他少数族裔。
在 1930 年代、40 年代和 50 年代，FHA 将其融资保险工作集中在该国城市中心边缘正在建设的新社区和郊区，同时也拒绝向希望在某些社区购买房屋的人提供贷款。事实上，FHA 会将某些地区指定为“有风险的”——主要是基于他们的种族成分——并拒绝为这些地区的房屋提供联邦抵押贷款支持。这个过程被称为红线，因为由于人口统计，官员和贷方会在地图上围绕他们不会投资的社区画一条红线。
黑人内城社区最有可能被红线划定。但通常，靠近以非裔美国人为主的社区的任何地方也会被划红线。
FHA 如此渴望补贴的那些新的细分和发展？通常，这样做的要求是不得将房屋出售给非裔美国人，或仅出售给白人。
FHA 红线的影响
有时，由于黑人或少数族裔社区维护不善，因此重新划线的做法是合理的，因此，其中的房屋是不好的投资。至于新郊区，其理由是，如果非裔美国人在其中或附近购买房屋，房屋的房产价值将会下降，从而使贷款面临风险——这一断言几乎没有经验证据支持。
1964 年的《民权法案》和 1968 年通过的《公平住房法案》帮助结束了这些做法——至少在官方政府政策方面是这样。然而，由于几代人将数百万美国人拒之门外，他们对当今存在的种族之间财富和财富建设的差距和不平等做出了重大贡献。
特别注意事项
《国家住房法》是政府在经济危机时期稳定住房市场的第一个（但不是最后一个）努力。以下是一些成功的政府计划。
住房和经济复苏法案 (HERA)
起草了住房和经济复苏法案 (HERA) ，以解决 2007-08年次贷危机的影响。该法案允许 FHA 为次级借款人提供高达 3000 亿美元的新 30 年期固定利率抵押贷款。它允许各州用抵押收入债券为次级贷款再融资，并为合格的首次购房者提供可退还的税收抵免。
《住房和经济复苏法》最终旨在恢复公众对陷入困境的处理住房贷款的政府资助企业 (GSE)的信心，即房利美和房地美。它创建了联邦住房金融局（FHFA） ，将这两个主要的抵押贷款买家和支持者置于监管之下。
尽管它没有阻止由抵押贷款危机引发的大衰退，但 HERA 最终确实帮助恢复了对 GSE 的信心，并在低收入住房税收抵免方面开创了重要的先例。
房主的希望
HOPE for Homeowners 是 HERA 建立的一项联邦援助计划，旨在帮助因 2007-08 年次级抵押贷款市场崩溃而陷入财务困境的房主。它在 2008 年 10 月至 2011 年 9 月期间开始运作，允许陷入财务困境的接近违约的房主将其抵押贷款再融资为负担得起的 30 年期甚至 40 年期固定利率贷款。这些是 FHA 被允许担保的贷款之一。这个想法是贷方会减记贷款的本金余额，以帮助人们再融资并降低抵押贷款的支付。
《公平住房法》也称为 1968 年《民权法》或《民权法》第七章。
《国家住房法》帮助人们买房； HOPE 计划旨在使人们（估计有 400,000 人）能够保住自己的家园。与《国家住房法》相比，这更像是一种直接救助。
美国 COVID-19 刺激和救济
2020 年 3 月 18 日，随着美国因 COVID-19 大流行而进入封锁状态，联邦住房管理局 (FHA) 和联邦住房金融局 (FHFA) 对抵押贷款由 FHA 投保或由房利美或房地美支持。还实施了抵押贷款延期。这些暂停令已一再更新。
2021 年 2 月，拜登总统将政府支持贷款的抵押还款宽限期延长至 2021 年 9 月 30 日，并将 2020 年 6 月 30 日之前进入宽限期的借款人的抵押还款宽限期延长最多六次个月。
国家住房法对每个人都有帮助吗？
《国家住房法》确实帮助了数百万人。到 1930 年代末，“12,000,000 人已经在 FHA 计划下改善了他们的住房标准和条件，包括 [新房购买和] 国家住房法的现代化和维修条款”联邦住房管理局在 1939 年指出。
另一方面，联邦住房管理局通过的规则确认了贷款和住房隔离中存在的种族歧视模式。许多黑人、拉丁裔和其他非白人美国人从未从其计划中受益，也没有资格获得其保险贷款或搬入它帮助补贴的社区。
什么是 1949 年的住房法？
1949 年的《住房法》获得通过，以帮助解决战后向郊区外流后城市住房的衰落问题。作为杜鲁门政府“公平交易”的一部分，它为政府财政资源如何影响美国城市的发展提供了治理，特别是通过增加 FHA 的抵押贷款保险——从而使住房融资和住房所有权更加普遍——并为贫民窟提供联邦资金清拆和公共住房项目，政府承诺新建81万套住房。
共识是该法案大部分都失败了，部分原因是大规模的贫民窟清理被证明是一种粗糙且在很大程度上不可行的重建方法。城市更新也失败了，因为对社会公平的担忧，例如在哪里安置流离失所的人，没有得到充分解决。该法案通过 25 年后，许多观察家得出结论，公共住房和城市更新计划正在助长贫民窟和它们本应根除的瘟疫。
然而，该法案的房屋所有权目标总体上是成功实现的：扩大 FHA 授权确实使许多美国人更容易拥有房屋——尽管 FHA 的指导方针仍然歧视非白人借款人。
什么是 1968 年的公平住房法？
1968 年的《公平住房法》禁止房东、卖家和贷方基于种族、肤色、宗教、国籍而歧视房屋租客和买家。 （后来的修正案增加了性别、残疾和家庭状况。）该法案由住房和城市发展部 (HUD) 执行。如果存在歧视的模式或做法，或者剥夺某个群体的权利引发了具有普遍公共重要性的问题，美国司法部可以根据《公平住房法》提起诉讼。
各州可以根据《公平住房法》加强保护，但不能减少保护。
1968 年公平住房法的结果是什么？
尽管《公平住房法》具有历史性质，并且是民权运动的最后一项重大立法，但在美国许多地区，住房仍然被隔离，歧视仍在继续
1974 年，联邦政府扩大了 1968 年的《公平住房法》，包括对性别的保护。 1988 年，国会通过了《公平住房修正案》，该法案扩大了法律范围，禁止基于残疾或家庭状况的住房歧视，加强对孕妇和未成年儿童的保护。各个州和地方司法管辖区都增加了对性取向和其他类别的具体保护。
结论
《国家住房法》是一项具有里程碑意义的立法。其主要成就 FHA 仍然是美国住房金融体系的重要组成部分，提供抵押贷款保险和其他补贴，使每年向成千上万的中低收入美国人提供贷款成为可能。通过它创建的机构，《国家住房法》有助于房屋所有权成为美国梦的一部分。不幸的是，同一个机构也帮助许多美国人否认了这个梦想，并造成了红线和收入不平等的遗产。