什麼是房主協會 (HOA)？
房主協會 (HOA) 是小區、規劃社區或公寓大樓內的組織，負責制定和執行房產和居民的規則。在 HOA 管轄範圍內購買房產的人將自動成爲會員，並需要繳納會費，即所謂的 HOA 費用。有些協會對會員對其房產的處理方式有嚴格的限制，而有些協會則可能給予居民更多的自由。
重點摘要
- 房主協會是一個爲分區、規劃社區或公寓大樓制定並執行規則和指導方針的組織。
- HOA 成員是分區、社區或建築物的居民。
- 一些社區要求在該地區購買房產的個人必須成爲會員。
- 業主協會由董事會管理，通常收取月費或年費來支付公共區域的維護和設施的保養費用。
- 業主協會可能會對不遵守規定的業主處以罰款。
房主協會 (HOA) 的運作方式
房主協會通常在單戶住宅或多單元建築（如聯排別墅或公寓）的社區或街區內成立。房主協會通常是爲了制定和執行管轄範圍內房產的規則而成立的。協會由社區居民組成並由其管理。在已成立房主協會的社區內購買房屋通常需要成爲會員。
HOA 通常設有董事會或理事會。這些團體由選舉產生，負責執行和監督 HOA 的規則和條例。HOA 通常會在名爲“契約、條件和限制聲明”的文件中將其規則描述爲限制性契約。CC&R 爲業主設定了有關其房產維護的某些條件。
這些條件有時包括結構限制，例如允許的圍欄類型或景觀。但它們也可能包括更細微的美學選擇，例如房屋的油漆顏色。CC&R 文件還可能概述違反協議中規定的準則的處罰。這些處罰可以採取收費或強制遵守的形式。在某些情況下，甚至可能像訴訟一樣嚴厲。
房主協會 (HOA) 費用
一些 HOA 可以對其區域內的業主行使重大的財務和法律權力。HOA 每月或每年收取HOA 費用。這些費用取決於多種因素，包括：
- 房產類型
- 組中的屬性數量
- 地點
- 提供的便利設施
- 營業費用
費用通常在每月 200 至 400 美元之間，但在豪華小區或社區，費用可能從不到 100 美元到 10,000 美元不等。
HOA 費用通常還會被計入協會的儲備基金，用於重大翻修項目或緊急用途。除了常規費用外，當協會缺乏足夠的儲備來支付人行道或停車場等公共區域的意外維修費用時，HOA 還可以對房主徵收特殊評估費。
HOA 董事會通常負責組織的財務。因此，它負責監督資金的收集和管理。除了設定會費和評估外，董事會還可以對違反規則或破壞公共區域的房主處以罰款。除了施加處罰外，如果房主嚴重拖欠會費，HOA 還可以對房產設定留置權。
現有的 HOA 留置權可能會使房屋難以出售，除非將其清除。
房主協會 (HOA) vs. 社區協會 vs. 業主協會
大多數 HOA 都是法人團體。這意味着它們受州法律的約束。但是，一些州認爲公寓式 HOA（通常稱爲公寓社區）和管理合作社的組織（稱爲合作社委員會）是與 HOA 不同的實體。
這種區分是基於這些組織的財產利益不同這一假設而做出的。因此，社區協會這一名稱是一個更廣泛的總稱，涵蓋了 HOA、公寓社區和合作委員會。
但是，HOA 不同於業主協會。該組織是一個更寬泛的術語，通常指一羣想要改善社區和社區內房產價值的人。HOA 與 HOA 的主要區別在於，業主協會可能包括社區中任何對社區房地產價值感興趣的人，包括非房主的個人。
358,000
根據社區協會研究基金會的數據，截至 2021 年，美國的 HOA 數量。作爲一個貿易組織/遊說團體，該基金會估計有 7420 萬美國人居住在社區協會街區或房產中。
房主協會 (HOA) 的優點和缺點
優點
HOA 爲其成員提供規章制度和指導方針。這些標準旨在維護和提高社區的房產價值。這些指導方針通常以外觀爲導向，因此它們涉及房產清潔度、房產狀況以及對房產進行的任何維修的規定。通常，HOA 的指導方針旨在幫助確保協會區域內所有房產的外觀統一。
HOA 管理層通常會爲其成員提供額外服務，以換取其 HOA 費用。這些便利設施可供所有 HOA 成員使用，可能包括：
- 景觀美化
- 停車場
- 游泳池
- 網球場
- 聚會空間
- 除雪
一些 HOA 費用可能還包括垃圾收集和某些公用設施的費用。
從更理論的層面來說，HOA 是某些個人的自治和民主的象徵。這種信念可能源於這樣一種觀點：最適合管理社區的人是居住在社區的人，而不是不住在社區的房東。
缺點
HOA 的一個缺點是協會費用高昂，這可能會讓一些潛在買家望而卻步。此外，對於一些想要自由定製房產的房主來說，HOA 規則和規定可能顯得不合理、隨意或過於嚴格。
HOA 董事會成員通常是志願者，他們可能沒有接受過適當的培訓，無法管理房地產、處理複雜的財務問題或團結一羣不同的人爲共同目標而努力。由於 HOA 的領導層在做出有關維護和升級的決定時必須達成共識，因此 HOA 成員之間也可能存在意見不一的衝突。
優點
制定並執行社區規則
保護財產價值
提供服務、便利設施和設施
提供自治
缺點
徵收費用、會費和評估費
維持限制性法規
運作效率低下
可能運營不專業或不熟練
房主協會 (HOA) 示例
個人房主可能會與 HOA 發生衝突。一個特別棘手的問題與太陽能電池板的安裝有關。HOA 董事會通常不喜歡它們，擔心它們會損害房產價值。在 23 個州，他們被允許禁止房主在住宅中安裝太陽能電池板。
2020 年，居住在明尼蘇達州布萊恩的一名電氣工程師申請在他的房子上安裝太陽能電池板。同年 10 月。HOA 拒絕了他的提議，理由是存在美觀問題（從街上看電池板太顯眼）並且協會章程中沒有制定關於屋頂太陽能的指導方針。
這位電氣工程師加入了一羣房主和太陽能倡導者，他們要求明尼蘇達州立法者支持一項法案，該法案將允許房主協會監管但不禁止在獨戶住宅上安裝太陽能熱板。該法案於 2021 年初在明尼蘇達州衆議院提出，是自 2014 年以來提出的一系列類似法案之一，但從未通過。
房主協會涵蓋哪些內容？
房主協會是負責管理多方擁有的房地產開發項目（例如公寓樓）事務的組織。房主協會負責的任務包括確保建築維護、決定是否進行更大規模的翻新項目以及起草/執行建築的章程。
爲了籌集運營資金，HOA 每月向其成員收取 HOA 費用，通常每月在 200 至 400 美元之間。他們還有權執行社區的章程，例如對拒絕遵守的居民處以罰款。
加入 HOA 有哪些優點和缺點？
HOA 可以通過提供必要的管理服務使個人業主受益。例如，如果沒有 HOA，公寓樓的業主將需要相互協調，以決定共同的問題，例如整個建築的垃圾清理、建築維修和社區政策。這可能會耗費居民大量的時間，並可能導致業主之間的衝突和分歧。另一方面，如果業主不同意 HOA 的社區章程或支出決定，HOA 也會給業主帶來問題。
HOA 擁有哪些法律權力？
各個 HOA 的法律權力程度各不相同，具體取決於其設計方式。但是，HOA 通常具有制定和執行社區政策的法定權力，例如是否允許在建築物內吸菸、養寵物或出租。HOA 還決定建築物的預算，並有權向其成員收取每月或一次性費用。如果成員拒絕支付這些費用或拒絕遵守社區政策，HOA 可以施加一系列處罰。在許多情況下，這些處罰可能包括罰款、限制社區特權，甚至訴訟。
結論
擁有房屋伴隨着許多權利和責任。但如果您擁有聯排別墅或公寓，或者屬於某個特定社區，那麼您可能就是房主協會的成員。成爲這些社區的成員會很有幫助，因爲他們通常會處理一些房屋所有權的瑣碎事務，例如物業維護、公用事業、景觀美化和除雪。但請記住，這些組織可能會限制您對房產可以做什麼和不可以做什麼，而且所有這些都需要付費。